Минстрой выступил с предложением предоставлять арендаторам, чей договор аренды жилья заключен на срок более 11 месяцев, право на налоговый вычет по НДФЛ. Так ведомство надеется вывести арендные отношения из тени. В каком случае можно будет получить налоговый вычет на аренду жилья? Какие документы нужно будет оформить владельцу недвижимости для сдачи в аренду квартиры, чтобы потом получить возврат 13%
Сегодня большинство долгосрочных договоров, несмотря на установленный порядок, не проходят регистрацию в Минстрое. Более того, не всегда такие соглашения оформляются в письменном виде. Это позволяет арендодателям не платить налоги. Арендаторы же лишаются возможности защиты своих прав.
Рынок аренды жилья нуждается в порядке. Так можно будет установить преемлемое соотношение цены и качества. Данная проблема особенно обострилась в преддверии Чемпионата мира по футболу-2018. Тематические сервисы показывают просто невероятные цены на аренду жилья в городах, где пройдут матчи Чемпионата, в период игр. Рекорд зафиксирован в Саранске, где можно снять квартиру на 2 недели за 2,5 млн рублей.
Соответствующие ведомства получили указание изучить существующую проблему, а Минстрой уже подготовил проект закона, благодаря которому будут сделаны необходимые поправки в Налоговый кодекс. Оценку документу должны дать и председатели профильных Комитетов Госдумы по собственности и по жилищной политике.
Нюансы вопроса
Сегодня правом на налоговый вычет могут воспользоваться граждане, купившее жилье. Сумма, выводимая из-под налогообложения, в таком случае составляет 2 млн рублей, то есть новоселы сэкономят на уплате НДФЛ до 260 тыс. рублей.
Данным правом можно воспользоваться лишь один раз. Однако если за первую сделку сумма вычета полностью не использована, то ее остаток можно перенести на следующую покупку.
Минстрой предлагает предоставлять нанимателям налоговый вычет в пределах указанной льготы. Но в результате после нескольких лет аренды и получения возврата по НДФЛ человек может и исчерпать свой лимит. То есть когда наниматель станет покупать свое собственное жилье правом на льготу, на возврат 260 тысяч рублей налогов, он уже воспользоваться не сможет.
Сейчас широко распространена практика заключения краткосрочных договоров аренды жилья сроком менее 11 месяцев. Такие договора не нужно регистрировать.
Говорить о том, что арендаторы смогут диктовать свои условия арендодателям тоже не приходится: аренда жилья в приличном районе на приемлемых условиях – это настоящая проблема, хотя, надо признать, что найти порядочных нанимателей тоже не так просто.
Возможные последствия
Даже если и произойдет всплеск отказов от аренды в связи с требованием арендаторов заключения долгосрочных договоров, то последствия будут сомнительные.
Необходимость платить налоги вынудит арендодателей поднять цены. Отсутствие преференций для этих участников отношений не станет стимулом для их легализации.
Если все же собственник жилья и согласится на регистрацию договора в Минстрое, арендодателя ждет длительная процедура оформления документации.
Поскольку владелец недвижимости, как частное лицо, не уполномочен выписать квитанцию или чек, то расчеты, скорее всего, приобретут безналичную форму, то есть деньги будут переводиться через банк на карточку или счет. Во-первых, возникнет проблема уплаты комиссии, особенно, если участники обслуживаются в разных финансово-кредитных организациях. Во-вторых, в последнее время наблюдается всплеск отказов банков в обслуживании физических лиц. Чтобы разрешить данную проблему, владелец счета обязан доказать легальность поступлений. По ходу разбирательств счета находятся в заблокированном состоянии.
Очевидно, что если система заработает в полную силу, то выгоды бюджета очевидны: все арендодатели станут платить НДФЛ, а налоговый вычет смогут получить только те наниматели, что еще не воспользовались им при покупке жилья, да и величина льготы конечна.
Московская практика
За 9 месяцев 2017 г. столичный бюджет получил дополнительно 1,3 млрд рублей именно за счет выплат арендодателей. Это на 15% превышает результат всего 2016 г. В прошлом году поступило свыше 25 тысяч налоговых деклараций, приобретено более 2 тысяч патентов.
Московская программа, способствующая легализации рынка аренды жилья, начала работу в сентябре 2012 г. Ежегодно Москва принимает 5-7 млн человек. Не менее 100 тысяч из них находит здесь работу и остается. Так обеспечивается стабильный рост рынка аренды жилья.
Прозрачности в этой сфере все же не наблюдается. По разным оценкам в Москве сдается от 200 до 800 тысяч объектов. Риелторы полагают, что налоги платит лишь 5% арендодателей. В 2017 г. за 10 месяцев установлено 5,6 тысяч случаев, когда жилье сдавалось в аренду без уведомления соответствующих структур.
Договор найма жилого помещения
Легально оформленный договор найма – это документ, составленный в вольной форме и подписанный арендодателем и арендатором. Нотариальное удостоверение или государственная регистрация не требуются. Исключение – соглашения, подписанные на срок свыше 11 месяцев. Тогда документ следует зарегистрировать в Минстрое.
Чтобы соблюсти права всех участников сделки, в договорах прописывают адрес арендуемой недвижимости, ФИО и паспортные данные участников сделки, а также тех, кто будет проживать в данном помещении вместе с нанимателем, включая домашних животных, если хозяин жилья согласен на их присутствие.
В договоре аренды указываются данные документов, удостоверяющих право собственности арендодателя. Естественно, указываются суммы платежей и сроки их внесения, а также величина залога и порядок его возврата, вопросы расчета за коммунальные услуги. В документе расписывается и ситуация с досрочным прекращением аренды, санкции за невыполнение договоренностей.
Варианты налогообложения при сдаче жилья в аренду
Физические лица, сдающие жилье, могут уплачивать налог в виде НДФЛ по ставке 13%, как индивидуальные предприниматели по ставке 6%, а также вправе приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду. Очевидно, что два последних варианта для собственника недвижимости выгоднее. Нерезиденты обязаны уплатить в казну 30%-ный налог.
Регистрация в качестве ИП отпугивает необходимостью постановки на учет в налоговых органах с последующим регулярным отчетом в виде налоговых деклараций и связанными с этим бюрократическими проблемами.
Декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган можно предоставить как лично, так и по доверенности через представителя, а также по почте или в онлайн. Форма заполняется либо на сайте ФМС, либо от руки. Отчетность предоставляется не позднее 30 апреля года, следующего после отчетного.
Встать на учет в качестве индивидуального предпринимателя может любой житель страны старше 18 лет. Для этого нужно с соответствующим заявлением (форма № Р21001) обратиться в инспекцию ФНС по месту регистрации. Также потребуется паспорт и копия всех его страниц. Госуслуга предусматривает уплату госпошлины. Квитанцию, подтверждающую исполнение данной обязанности, прилагают к заявлению на регистрацию. Обращение можно отправить и через личный кабинет налогоплательщика. ИП сдает отчетность в те же сроки, что и физлица, но платит не 13%, а 6%.
При патентной системе налоговые декларации не подаются. Патент может приобрести только ИП. При данной системе налогообложения нет необходимости платить торговый сбор, НДС, НДФЛ и налог на имущество согласно видам оформленных патентов. Заявление на переход на данную систему налогообложения подается не позднее чем за 10 дней до начала деятельности.
Патент приобретается на предстоящий год со сроком действия от 1 месяца до 12 месяцев. Цена определяется в зависимости от месторасположения жилья и его площади. Например, годовой патент на сдачу в аренду квартиры площадью 50 кв.м в Москве в пределах МКАД обойдется в 18 тысяч рублей. Есть возможность оплаты трети стоимости патента в течение первых 90 дней, а остальной части суммы нужно внести до конца срока его действия.
Величина налога, кроме патентной системы налогообложения, определяется согласно данным декларации. Оплатить налоги налогоплательщик обязан до 15 июля года, следующего за отчетным. Такие платежи принимают в любом банке. Можно заплатить и непосредственно через сайт ФНС.
Непредоставление налоговой декларации, а также неуплата налога предусматривает наказание в виде необходимости уплаты до 40% суммы неуплаченного налога. Налоговую задолженность, естественно, также придется погасить.
