Глава Минстроя Владимир Якушев рассказал о целях Правительства РФ выполнить поручение Президента РФ и нарастить объём жилищного строительства в полтора раза. Какие меры принимаются и как это отразится на доступности жилья для населения России? Что будет с незавершенными объектами строительства?
Так, для того, чтобы повысить доступность жилья, предусмотрено несколько мер. В первую очередь – это понижение ипотечной ставки до восьми процентов, расширение финансовых возможностей государственных институтов развития жилстроя вкупе со стимулирующими мерами по повышению привлекательности ИЖС.
В случае необходимости предусмотрено также подключение механизма субсидирования. Эти и другие меры, как считают в Правительстве РФ, помогут вывести строительную отрасль к 2024 году на заявленные Президентом Владимиром Путиным рубежи - 120 миллионов квадратных метров.
В то же время для большей эффективности предложенных механизмов сенаторы рекомендовали Минстрою понизить банковскую ставку при открытии гражданами эскроу-счетов в рамках проектного финансирования до двух процентов.
При этом возникают некоторые опасения. Так, например, Президент РФ поручил, чтобы с 2024 года не менее пяти миллионов семей ежегодно улучшали свои жилищные условия, для чего, собственно, и был создан национальный проект «Жильё и городская среда».
Что изменит проектное финансирование?
На сегодняшний день способность всех задействованных в программе государственных и частных институтов выполнить масштабную задачу у главы Минстроя Владимира Якушева не вызывает сомнений, но некоторые детали при таком решительном прогнозировании следует всё же учитывать.
Однако, как уточнил министр, сложность момента заключается в том, что с 2018 года мы планово меняем правила жилищного строительства - переходим на проектное финансирование. И не от хорошей жизни.
С 1 июля 2018 мы ушли от котлового метода, когда все деньги дольщиков попадали на один счёт.
Министр Якушев все же напомнил при этом, что прошлая практика, когда деньги напрямую шли из карманов граждан застройщикам, позволяла последним частенько злоупотреблять своим правом, направляя средства не по назначению. В результате в стране появились десятки тысяч обманутых дольщиков.
Следующий этап реформы предполагает переход строительной отрасли с 1 июля 2019 года полностью на проектное финансирование. Это обстоятельство заставляет нервничать не только девелоперов, у которых скопилось множество незавершённых объектов, возводимых в рамках договоров о долевом строительстве, но и Правительство, так как возникают риски стагнации отрасли.
По данным Минстроя, данные опасения вполне обоснованны. Принятый в декабре прошлого года закон отменяет переходный период на проектное финансирование и, по сути, обязывает всех застройщиков уже через три месяца занимать очередь в уполномоченные банки на открытие эскроу-счетов.
Такая процедура и отнимет много времени на оформление соответствующих бумаг и, по оценкам сенатора Сергея Лисовского, серьёзно скорректирует сроки выполнения поручения президента. А кроме того, по его словам, стоимость жилья может возрасти на 10 процентов.
В качестве решения данной проблемы парламентарий предложил умерить аппетиты банков, оставив им «посреднические» два процента при открытии эскроу-счетов.
Напомним, что еще раньше Счетная палата предостерегала относительно прогнозных показателей Минстроя по определению объёмов жилищного строительства в регионах, не вселяющих оптимизма по гарантированному достижению в 2024 году установленной планки.
Такие незапланированные препятствия могут серьёзно повлиять на формирование негативного тренда в отрасли.
Как пояснил аудитор Счётной палаты Юрий Росляк, не все регионы согласились с предложенными объёмами строительства.
Это означает, что работа с субъектами должна быть продолжена с учётом покупательной способности граждан, проживающих там, и возможных мер поддержки.
Об объектах незавершенного строительства
Из такой щекотливой ситуации, полагает Якушев, Правительство РФ намерено выйти разумно, так, чтобы никто не пострадал.
Ряд подобных мер описан в постановлении правительства РФ, которое, как предполагается вот-вот будет подписано, девелоперам с «незавершёнкой» на руках разрешат возводить объекты по старым «долевым» правилам. Но с серьёзной оговоркой: каждый отдельный проект должен соответствовать жёстким критериям.
При этом предъявляются основные требования к строительному объекту. Среди них – готовность объекта – не менее 30 процентов, количество заключённых договоров о долевом строительстве – не менее 10 процентов.
Однако, возможны и исключения. Если речь идёт о незавершённым объектах социальной инфраструктуры в рамках плана комплексного освоения территории, то степень их готовности разрешается понизить до 15 процентов.
В том же случае, когда застройщик, помимо основного своего объекта, завершает строительство жилья для обманутых дольщиков по соглашению с региональными властями, миновать переход на эскроу-счета ему позволят при условии шестипроцентной готовности объекта.
Как сказал министр, при этом очень важно, чтобы здесь все институты сработали очень синхронно, особенно в переходный период. Важно, по словам Якушева, сделать так, чтобы финансирование жилищного строительства стало прозрачным и понятным, с другой стороны, строительная отрасль не должна пострадать»,
А вот что касается страхов застройщиков по поводу аппетитов банков, то ставки по кредитам на строительство жилья могут опуститься с первоначальных 12 процентов ниже учётной - до пяти-шести процентов.
И все это станет возможным при активном вовлечении граждан в открытие эскроу-счетов, деньги с которых банки спишут только после завершения строительства в счёт погашения кредита. Всё, что останется на счетах, будет считаться доходом застройщика.
Кроме того, Якушев рекомендовал регионам «администрировать процесс» с той целью, чтобы стоимость квадратных метров не росла из-за возможных высоких кредитных ставок.
Как жилье сделают доступным?
Как предполагается, увеличению объёмов строительства жилья в полтора раза помимо мер, перечисленных выше, должна помочь дальнейшая шлифовка механизмов проектного финансирования, докапитализация единого института развития в жилищной сфере до 1,2 триллиона рублей, а также снижение ставки по ипотечным кредитам до восьми процентов к 2024 году, убеждён министр строительства.
Помимо этого, в планах Правительства дофинансировать фонд обманутых дольщиков в размере 340 миллиардов рублей.
Еще одним эффективным средством повышения объёмов строительства в Минстрое рассматривают усиление поддержки индивидуального жилищного строительства, в том числе в сельской местности.
В таком случае Якушев не исключает появления льготных ипотечных инструментов, которые сегодня отсутствуют из-за правовой неопределённости в вопросах залога земельного участка.
Помимо этого министр строительства счёл разумным взять на вооружение предложение сенатора Дмитрия Шатохина, который предложил усовершенствовать механизм налогового вычета при покупке жилья.
Сегодня такой механизм исчисляется из суммы в два миллиона рублей. Мера поможет направлять больше средств на погашение кредитов, что поспособствует увеличению рынка жилья.
Разумеется, что при этом важно помнить, чтобы при растущем объёме строительства и росте ипотеки жильё оставалось доступным для населения, считает спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко.
Дольщиков защитят от недостроя: реестр застройщиков, эскроу-счета и фонд долевого строительства
Матвиенко обратила внимание на опасность роста цен на недвижимость. «Цена будет расти, и жильё будет становиться более недоступным», - отметила председатель палаты регионов.
Валентина Матвиенко напомнила, что уже сегодня многие семьи выплачивают ипотеку из последних сил.
«Главная задача должна быть направлена на госрегулирование и недопущение снижения доступности жилья», - подчеркнула она.
Для этого, по мнению спикера палаты регионов, необходимо в режиме онлайн мониторить цены на недвижимость и реализовывать программы «точечной» поддержки отдельных категорий граждан: молодёжи, многодетных семей и других. Сегодня такие программы существуют в некоторых регионах.
Также не менее важно, по мнению Валентины Матвиенко, при реализации масштабного нацпроекта развивать в субъектах деревянное домостроение.
