Как продать квартиру, если собственником является ребенок?

Покупка или продажа квартиры всегда является серьезным решением. Но данный процесс может осложнится тем, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок. По Российскому законодательству несовершеннолетние дети могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых сделках с недвижимостью. В отличие от взрослого гражданина России, продажу квартир, где живут собственники-дети, они не могут организовать самостоятельно. Поэтому и возникает ряд вопросов и проблем, которые необходимо учитываться при продаже квартиру, где собственник - ребенок.  Итак, как продать квартиру, где собственником является ребенок, при этом учитывая все права несовершеннолетнего?

Важно: любые операции с жильем ребенка-собственника, согласно российскому законодательству, должны контролироваться органами опеки и попечительства.

В каких случаях ребенок может быть собственником недвижимости?

Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья. В каких случаях ребенок может стать собственником жилья?

1. В результате приватизации муниципальной собственности, в которой проживает ребенок.

2. При получении ребенком данной жилой недвижимости в дар (дарение).

3. При передаче жилья несовершеннолетнему ребенку по наследству.

4. В результате оформления квартиры на имя ребенка при покупке.

Таким образом, закон никак не ограничивает покупку квартиры или дарение в собственность ребенку жилой площади. А также получение недвижимости в наследство. Но закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации. Причем, вовсе не обязательно он должен быть прописан в приватизируемой квартире, поскольку, согласно действующему российскому законодательству, не только все зарегистрированные, но и все граждане (в том числе и несовершеннолетние), фактически проживающие на территории приватизируемой жилплощади, должны участвовать в приватизации в равных долях. Бывает, что это связано с определенными осложнениями в процессе приватизации.

Эксперты советуют, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками. Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами. Гораздо более удобной является схема собственности "взрослый плюс ребенок". Совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

Ограничения ребенка на распоряжение квартирой

Самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

Следует разъяснить, что малолетними считаются граждане в возрасте до 14 лет. Несовершеннолетними – в возрасте от 14 до 18 лет.

«В соответствии с положениями ГК РФ (ст. 26, 28), малолетние и несовершеннолетние могут самостоятельно совершать лишь строго определённый круг сделок, - разъясняет Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр», - Сделки с недвижимостью, в том числе и на вторичном рынке, могут совершаться несовершеннолетними только с согласия их законных представителей, а в случае с малолетними – только их законными представителями. Что, касается недееспособных граждан, то сделки с недвижимостью с их участием могут совершаться их опекунами с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ)». Возможности и желания родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом малолетнего или несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Для продажи квартиры, где ребенок является собственником необходимо получить документы:

• письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего - родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;
• предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.

При продаже квартиры с ребенком-собственником необходимо учесть:

Органы опеки и попечительства строго следят за тем, чтобы права малолетних и несовершеннолетних не ущемлялись при сделках с недвижимостью. Поэтому взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.

Требования к приобретаемой квартире

1. Доля ребенка в новом жилье - по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен "двушки" покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.

2. Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.

3. Несовершеннолетний (малолетний) ребенок в результате сделки не может остаться без жилья.

Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.

4. Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.

5. Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники. Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации.

Необходимые документы для оформления продажи квартиры с ребенком

После одобрения сделки органами опеки, можно приступить к сбору пакета документов. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день.

В органы опеки необходимо предоставить:

• заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,
• согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),
• копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,
• свидетельства о собственности на жилое помещение и документ - основание права собственности - отдельно с места продажи и с места покупки,
• справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),
• справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),
• поэтажный план и экспликация (по двум адресам),
• кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,
• выписки из домовых книг (по двум адресам),
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.

Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы. Какие-то справки инспектор может запросить дополнительно: например сберегательную книжку с открытым счётом на несовершеннолетнего или справку из отделения милиции о том, что семья не состоит на учете.

Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект.

Сроки предоставления документов

Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства.

Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности. Таким образом, продажа квартиры, где собственник является ребенок, возможна, но имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать для соблюдения прав ребенка.