На что обратить внимание при заключении договора между арендодателем и арендуемым?


9 Сентября 2010
Просмотров: 5258

В продолжение темы о поиске жильцов для своей квартиры, которую желаете сдать в аренду, поговорим о том, на что следует обратить внимание при заключении договора между арендодателем и арендуемым

На что обратить внимание при заключении договора между арендодателем и арендуемым?
В продолжение темы о поиске жильцов для своей квартиры, которую желаете сдать в аренду, поговорим о том, на что следует обратить внимание при заключении договора между арендодателем и арендуемым. Помните, что можно снимать жилье у государства, а можно найти частного собственника жилья.

Для чего заключать договор аренды по сдаче жилья с квартирантами?

Итак, подходящий вариант найден, кандидата в квартиранты жилье полностью устраивает, и хозяину жилого помещения будущий постоялец понравился – самое время оформить ваши отношения. Если изначально вы работали с агентом, который и свел стороны, то, как правило, он помогает и оформить правоотношения. Но все же при этом и квартиросъемщику, и собственнику жилья не помешает усвоить несколько важных моментов. Наиболее распространенная ошибка человека, снимающего жилье – оформление своих правоотношений в устной форме. Какие бы доводы ни приводились – заключайте договор аренды или найма в письменной форме с обязательными подписями со стороны арендодателя и арендатора! Тем более что это требование вытекает из ст. 674 ГК РФ.

Зачем договор квартиранту...

Договор аренды или найма – это основание для законного временного проживания в квартире. Нет договора – нет основания (а точнее, нет реального доказательства) для проживания. Без этой бумажки вы НИКТО в снимаемой квартире. В любой спорной ситуации хозяин может запросто выкинуть вас из квартиры, и вы уже не сможете ничего ему противопоставить. Договор аренды также позволит квартиранту оформить временную регистрацию, если это необходимо. Помните, что существует возможность снять жилье у государства, читайте об этом на нашем сайте. Представьте ситуацию: вы поругались с собственником жилья, и вас просят «пойти вон», угрожают милицией. Но у вас есть документ, в котором четко сказано, что вы, наниматель, платите за съем жилья, договор заключен на определенный срок, который не истек к моменту конфликта. Пусть хозяин и дальше угрожает и даже приводит милицию – в ответ показываете подписанный и оформленный договор. Все, вопрос исчерпан: вы проживаете в квартире на законных основаниях и к вам не должно быть никаких претензий. В противном случае можно обратиться в суд.

...и собственнику жилья?

Он взимает с человека деньги (арендную плату) за предоставленную жилплощадь. В договоре указана сумма, которую наниматель обязан платить, и в какие сроки производится оплата. Если вдруг квартирант решит съехать «по-английски», не заплатив за время своего проживания, то без договора собственник не сможет доказать, что именно этому конкретному лицу он сдавал квартиру, и что это лицо должно заплатить определенную сумму.
Договор заключается в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации.

1. Кто с кем заключает договор об аренде жилья?

Необходимо указать полностью ФИО, паспортные данные, место жительства и т. д.

Совет будущему квартиранту
– проверьте полномочия лица, сдающего вам жилье. По закону только собственник вправе распоряжаться, владеть и пользоваться жилым помещением. То есть все другие, даже если они «прописаны» в квартире, не вправе сдавать вам жилье и не могут заключать с вами договор. Но если собственник разрешил третьим лицам сдать свою квартиру и подкрепил свое разрешение нотариально удостоверенной доверенностью, то в этом случае заключить договор можно. Если собственников несколько и квартира является общей собственностью, то и договор необходимо заключать со всеми сособственниками. Это на тот случай, чтобы не возникло ситуации, когда вы заключили договор с одним из собственников, а потом неожиданно появляется второй, который об аренде жилья слышит впервые. Он вправе предъявить претензии.

2. Что необходимо прописать в договоре?

Не стоит писать в договоре общими фразами типа «сдается жилой дом» или «сдается квартира». Необходимо указать местонахождение недвижимого имущества, общую площадь, инвентарный номер объекта, количество комнат, этажность дома или дачи и т. д. Если жилое помещение сдается с мебелью, то стоит об этом также упомянуть в договоре, а уже в акте приема-передачи конкретизировать перечень передаваемого имущества. Опись или акт приема-передачи квартиры необходим нанимателю для того, чтобы в будущем избежать необоснованных упреков со стороны владельца квартиры. Этот документ также пригодится и хозяину квартиры, чтобы в случае чего можно было доказать, что она на самом деле сдавалась с конкретной мебелью, что помещение не было разрушено, а стены и пол не обшарпаны.

Именно этот документ послужит доказательством того, что определенное лицо снимало у вас квартиру и несет ответственность за сохранность имущества, переданного ему в пользование. А доказательством того, что квартира была в безупречном состоянии, с ремонтом, с мебелью, холодильником, плитой, кухонным гарнитуром и пр., станет акт приема-передачи. Расписка, а точнее отсутствие таковой, докажет, что квартирант не платил за определенный месяц. Так что совет: не ленитесь и составляйте необходимые документы.

3. Финансовая сторона договора?

В договоре важно указать:
  • точную денежную сумму, которую арендатор обязуется платить. Этот вопрос особенно актуален для арендодателя, так как если в договоре будет указана меньшая сумма, чем та, которая платится на самом деле, то при неоплате взыскать можно только ту, что указана в договоре;
  • каким образом будет вноситься арендная плата (хозяин будет сам приезжать за деньгами, например на дачу, или арендатор будет передавать ему сумму в другом месте);
  • ответственность за просрочку платежа;
  • условия освобождения от ответственности за просрочку и т. д.
Запомните! При передаче денег за квартиру арендатору следует потребовать с хозяина расписку в получении денежных сумм. Пишется она в произвольной форме, но в обязательном порядке в ней должно быть указано, что:
  • собственник квартиры берет деньги в счет оплаты по договору найма (аренды), предметом которого является конкретная квартира,
  • хозяин получил деньги за определенный месяц (квартал, год), указать сумму денежных средств цифрой и прописью, дата составления и подпись собственника квартиры.
Не лишним будет в договоре распределить расходы по оплате за коммунальные услуги. По закону обязанность содержать свое имущество лежит на собственнике – он несет бремя содержания. Если хозяин квартиры хочет, чтобы за ЖКУ платил квартирант, то этот пункт следует особо прописать в договоре. Если возникнет задолженность по оплате за коммунальные услуги, то привлекаться к ответственности будет собственник.

4. Какие сроки сдачи жилья?

Как правило, договор заключается на определенный срок. Как следует из ст. 683 ГК РФ, срок этот не должен превышать пяти лет. Если срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет. Лучше, если в договоре будет указан конкретный срок, на который сдается жилье. Это на тот случай, чтобы хозяин квартиры не «попросил» вас освободить жилье раньше, чем закончится действие договора.

Допустим, хозяин квартиры и квартирант заключили договор найма сроком на 2 года. А спустя несколько месяцев приходит собственник и объявляет, что готовит квартиру к продаже, и необходимо освободить жилье. Вот тут и пригодится договор аренды, в котором четко указан определенный срок – 2 года. В этой ситуации собственник не вправе выселить постояльца раньше этого времени.

В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. То есть если вы заключили договор с одним собственником, а потом квартира будет продана, то новый собственник теперь будет являться новым наймодателем. И он будет обязан дождаться окончания срока действия договора, и только потом может предъявить вам требование о выселении. Исключение составляют случаи, когда арендодатель требует вашего выселения в связи с досрочным расторжением договора. Следует знать, что наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом наймодателя за 3 месяца. А вот если наймодатель захочет расторгнуть договор, то тут уже действуют другие правила. Как сказано в ст. 687 ГК РФ, наймодатель вправе требовать расторжения договора в суде, если:
  • наниматель не платит за жилое помещение более чем за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (1 год и менее) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • наниматель допускает порчу или разрушение квартиры.

5. Права и обязанности сторон

И последний совет, который особенно касается тех, кто заключает договор на неопределенный срок. Если наниматель решил расторгнуть договор и съехать, то нужно не полениться и составить соглашение о расторжении договора, к которому приложить акт возвращаемого имущества. Этот документ послужит доказательством того, что правоотношения сторон прекратились, и никто никому ничего не должен: за арендатором нет долгов по оплате, он вернул имущество в целости и сохранности, а арендодатель более не обязан платить НДФЛ с аренды.

6. Про налог

Человек сдает квартиру. А значит, по закону должен платить налог. Получение денег за сдачу жилья расценивается в России как получение дохода. А как прописано в Налоговом кодексе – с доходов необходимо платить налог (НДФЛ). Все граждане, сдающие квартиру на возмездной основе, обязаны платить НДФЛ. Ставка НДФЛ составляет 13% от полученного дохода, но если лицо, сдающее квартиру, не является налоговым резидентом, то для него ставка налога составляет 30%.
Короткая ссылка на новость: http://informatio.ru/~Q1F5C

Другие новости раздела

RSS
Потери обманутых дольщиков компенсируют за счет самих строителей
08.12.2016 / Недвижимость
Предупредить возникновение проблем с обманутыми дольщиками поможет новая законодательная инициатива Правительства, которое внесло в Госдуму законопроект "О компенсационном фонде долевого строительства"
Владельцы дач заплатят налог на имущество, также как и собственники коттеджей
07.12.2016 / Недвижимость
Все домики, что расположены в дачных и садоводческих обществах, отныне облагаются налогом наравне с жилыми домами
С 1 января 2017 года вступят в силу новые правила для застройщиков и дольщиков
07.12.2016 / Недвижимость
С 01.01.2017 г. благодаря инициативе Минстроя и застройщикам, и дольщикам придется соблюдать новые правила
Щебень: особенности и виды
23.11.2016 / Недвижимость
Щебень считается одним из наиболее востребованных материалов, используемым при сооружении различных построек.
Минстрой РФ намерен изменить требования к площади жилых домов и квартир экономкласса
17.11.2016 / Недвижимость
Минстрой России выступил с инициативой скорректировать критерии отнесения жилых домов и квартир к экономклассу