Стоимость патента на сдачу жилья в аренду определяется размером потенциально возможного годового дохода

В соответствии с принятием на 2014 год Закона города Москвы от 20.11.2013 № 62 «О внесении изменений в статью 1 Закона города Москвы от 31.10.2012 №53 «О патентной системе налогообложения» установлен перечень видов деятельности и размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности. Такой вид деятельности как сдача внаем жилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, входит в данный перечень.

По данному виду деятельности в 2014 году размер потенциально возможного к получению годового дохода согласно Закону на один обособленный объект составляет 1 млн руб.

Таким образом, на год стоимость патента на один обособленный объект составляет 60 тыс. руб. (1 млн руб.. ×6%), на два объекта - 120 тыс. руб., и т.д.

Что такое «Патентная система налогообложения для ИП»?

Сущность ПСН состоит в покупке патента на определенный срок по конкретному направлению деятельности (обычно – из области розничной торговли или услуг населению), заменяющего собой уплату некоторых налогов. Патент довольно широко применяется во всем мире по причине его удобства для малого бизнеса: не нужно вести бухгалтерский и налоговый учет, соответственно – нанимать бухгалтера. Кроме того, во всем мире патент стараются максимально точечно привязать к конкретному виду деятельности, поэтому налоговая база рассчитывается дифференцированно. В большинстве случаев патент – это самая популярная форма для частных предпринимателей.

Далее посмотрим, как обстоят дела с патентом для российских предпринимателей.

Патент в России  

Главная идея введения патентной системы у нас – это заменить единый налог на вмененный доход (ЕНВД) от отдельных видов деятельности, который перестанет действовать с 2014 года. Виды деятельности, подпадающие сейчас под ЕНВД (все те же услуги населению), будут распределяться между патентной системой и обычной упрощенной, либо общим режимом налогообложения.

Применение патента отменяет для предпринимателя необходимость уплачивать НДС (п.11 ст. 346.43 НК РФ), НДФЛ (подоходный налог) и налог на имущество в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН (п. 10 ст. 346.43 НК РФ). Кроме того, владельцу патента по тем видам деятельности, на которые куплен патент, не придется сдавать налоговую декларацию (вести бухгалтерский учет любые ИП также не обязаны). В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 22 мая 2003г. «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карты» № 54-ФЗ, ИП могут осуществлять наличные расчеты, используя бланки строгой отчетности, а не ККТ.

Однако, есть и минусы. Вести учет доходов и расходов в специальной «патентной» Книге все же придется, что заметно омрачает радость от «простоты» применения данного метода. Уменьшить сумму налога на сумму выплаченных взносов в ПФР при патенте теперь тоже нельзя, хотя для Упрощенной системы налогообложения 6% и ЕНВД такая льгота не только сохранилась, но и достигла величины 100% от суммы начислений вместо 50%, действовавших ранее.

Налог по патенту, как и принято в мире, «привязан» к размеру потенциально возможного к получению индивидуальными предпринимателями годового дохода (налоговой базы), установленный властями субъектов Российской Федерации. Сама налоговая база при этом основана на «физических показателях, характеризующих вид деятельности».

Ставка налогообложения по патенту в соответствии с федеральным Налоговым кодексом составляет 6%, которые умножаются на размер налоговой базы.

Как видно из формулировки налоговой базы, ее конкретный размер по каждому виду деятельности устанавливается законами субъектов РФ. При этом, в соответствии с п. 7 ст. 346.43 НК РФ для налоговой базы установлены следующие рамки: минимальный размер составляет 100 тысяч рублей, и максимальный — 1 миллион рублей (в годовом исчислении).

Местные власти получили возможность при принятии закона о применении ПСН варьировать указанные лимиты в сторону увеличения. Об этом говорится в пп.4 п. 8 статьи 346.43 Налогового кодекса. Во-первых, законом может быть предусмотрена дифференциация суммы потенциального дохода в зависимости от средней численности наемных работников или количества транспортных средств. Во-вторых, региональные законодатели имеют право в десять раз увеличить верхний предел доходов для предпринимателей, сдающих в аренду жилые и нежилые помещения, дачи и земельные участки.

Также хотим обратить внимание на то, что в соответствии с пп.3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ Субъекты РФ в праве установить размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода может в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).

Кроме того, пятикратное увеличение верхнего предела доходности, а, стало быть, и заметное увеличение суммы налога к уплате в бюджет может коснуться любого предпринимателя на патенте, если он работает в городе — «миллионнике» (пп. 4 п.8 ст. 346.43 НК РФ ).

Размер потенциального дохода подлежит индексации, однако на практике это правило начнет действовать только с 2014 года, так как на 2013 год коэффициент-дефлятор равняется 1.

Кто имеет право на применение патента?

Принципиальные ограничения для применения патента:

• среднесписочная численность работников, которая не может превышать за налоговый период (в общем случае — календарный год, исключения описаны в п. 2 и 3 ст. 346.49 НК РФ) 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем, не важно патент это или нет.
• общая сумма доходов предпринимателя по всем видам деятельности, которые он осуществляет на основе патента, в течение календарного года не должна превышать 60 миллионов рублей (пп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ).

Виды деятельности, на которые выдается патент, прописаны в статье 346.43 НК. В том числе, в перечне в данной статье указана и «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности».

Переход на патент является добровольным, и предприниматель вправе совмещать его с другими видами деятельности, а также работать сразу на нескольких патентах.

Порядок приобретения патента и его оплаты

Данный режим могут применять только индивидуальные предприниматели – у юридических лиц (организаций) такого права нет.

Выдается патент, как и прежде, на срок от 1 до 12 месяцев, но не может переходить за рамки календарного года. Иными словами, чтобы применять данный спецрежим на максимально разрешенный период в 1 год, необходимо, чтобы патент начал действовать с 1 января.

Уведомить налоговую о применении патента будет необходимо за 10 дней до начала применения.

Сроки уплаты «патентного» налога установлены в статье 346.51 НК РФ. Если патент получен на срок до 6 месяцев, его стоимость нужно оплатить сразу и полностью в течение 25 календарных дней после начала действия патента. Если патент куплен на срок более 6 месяцев, его стоимость уплачивается как 1/3 в течение 25 календарных дней после начала действия патента и оставшиеся 2/3 — за 30 календарных дней до окончания налогового периода.

Патенты для ИП-арендодателей Москвы

Налоговая база по каждому объекту деятельности определяется Законом г.Москвы от 31 октября 2012 г. № 53 «О патентной системе налогообложения».

Точная формулировка из закона применительно к аренде звучит так:

Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект), составляет 1 миллион рублей.

(Сдачу в аренду квартиры вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считать одним обособленным объектом).

Это означает, что при сдаче в аренду (или наем) нескольких квартир или же квартира и гараж рядом с домом предпринимателю необходимо будет приобрести патент на каждый из этих объектов. Такой позиции придерживаются ФНС России и Минфин:

• Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
• Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

При этом количество объектов передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями) (Письмо Минфина от 12 апреля 2013 г. № 03-11-09/12205).

Таким образом, существует риск того, что при сдаче в аренду нескольких комнат в одной квартире разным арендаторам (нанимателям) контролирующий орган признает каждую комнату отдельным объектом и, соответственно, потребует приобретения нескольких патентов. Однако в явном виде позиция контролирующих органов по данному конкретному вопросу отсутствует.

Возможно указать в одном патенте несколько объектов, стоимость патента в таком случае будет умножена на соответствующее количество объектов. Но предпринимателю это никакой выгоды не принесет — при одной и той же стоимости патент будет один, а не несколько.

Утрата права на применение ПСН

В п. 6 ст. 346.45 НК РФ содержится перечень случае, в которых ИП утрачивает право на применение ПСН. К ним относятся:

1. если с начала календарного года доходы, по всем видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения, превысили 60 млн. рублей;
2. если в течение налогового средняя численность наемных работников превысила 15 человек;
3. если налогоплательщиком не был уплачен налог по ПСН в сроки, установленные пунктом 2 статьи 346.51 НК РФ.

С момента утраты права на применение ПСН исчислять и уплачивать налог следует в соответствии с общим режимом налогообложения, то есть как при применении НДФЛ. При этом сумма НДФЛ, подлежащая уплате за налоговый период, в котором ИП утратил право на применение ПСН, уменьшается на сумму налога, уплаченного в связи с применением патентной системы налогообложения.

Расчет стоимости патента в 2014г.

Соответственно, стоимость патента для предпринимателя, сдающего жилье, для одной единицы жилья (обособленного объекта) на 2014 год рассчитывается таким образом:

В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент. (п. 1 ст. 346.51 НК РФ)
Например, при приобретении патента на 8 месяцев налог будет рассчитан следующим образом:
1 млн. рублей/12 мес. * 8 мес.*6%=40 000.

Страховые взносы при патентной системе налогообложения в 2014г.

С 1 января 2014г. вступают в силу изменения в ст. 14 и 16 Федерального закона Федерального закона от 24 июля 2009 г. № 212 — ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования».

В соответствии с данными нововведениями изменяется порядок исчисления страховых взносов, в том числе, и для ИП, применяющих патентую систему налогообложения.

Так с 2014г. сумма страховых взносов перестает быть постоянной. В её расчете появляется пороговое значение дохода в 300 000р.

пп. 1.1. п. 1 ст. 14 Федерального закона № 212 — ФЗ (в новой редакции):

1. в случае, если величина дохода плательщика страховых взносов за расчетный период не превышает 300 000 рублей, — в фиксированном размере, определяемом как произведение минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на начало финансового года, за который уплачиваются страховые взносы, и тарифа страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, установленного пунктом 1 части 2 статьи 12 настоящего Федерального закона, увеличенное в 12 раз;
2. в случае, если величина дохода плательщика страховых взносов за расчетный период превышает 300 000 рублей, — в фиксированном размере, определяемом как произведение минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на начало финансового года, за который уплачиваются страховые взносы, и тарифа страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, установленного пунктом 1 части 2 статьи 12 настоящего Федерального закона, увеличенное в 12 раз, плюс 1,0 процента от суммы дохода плательщика страховых взносов, превышающего 300 000 рублей за расчетный период. При этом сумма страховых взносов не может быть более размера, определяемого как произведение восьмикратного минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на начало финансового года, за который уплачиваются страховые взносы, и тарифа страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, установленного пунктом 1 части 2 статьи 12 настоящего Федерального закона, увеличенное в 12 раз.

При этом действуют следующие тарифы страховых взносов (п. 2 ст. 12 Федерального закона № 212 — ФЗ):

1. Пенсионный фонд Российской Федерации — 26 процентов;
2. Фонд социального страхования Российской Федерации — 2,9 процента;
3. Федеральный фонд обязательного медицинского страхования — 5,1 процента.

В соответствии с пп. 5 п. 8 ст. 14 Федерального закона № 212 — ФЗ для ИП, применяющих патентую систему налогообложения, доход для целей расчета страхового взноса определяется по ст. 346.47 НК РФ как потенциально возможный к получению годовой доход ИП по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта Российской Федерации.