Что такое аннуитетный и дифференцированный типы платежей


12 Августа 2010
Просмотров: 7419

Что такое аннуитетный или дифференцированный тип платежа? Как производится оплата кредита, если вы берете квартиру в кредит?

Что такое аннуитетный и дифференцированный типы платежей
По оценкам экспертов ипотечный кредит возвращается и население вновь стало брать недвижимость в кредит. Во время кризиса ставки и проценты банков слишком выросли и все те, кто решился взять недвижимость в ипотеку, достаточно пострадали. На данном этапе процентная ставка по ипотечному кредиту уменьшилась, и возможность купить себе жилье по ипотеке возросла. При подписании договора с банком об ипотечном кредите необходимо знать некоторые термины и определения.

Например, что такое аннуитетный или дифференцированный тип платежа? Как производится оплата кредита, если вы берете квартиру в кредит?


Итак, помимо ставки кредита (процента), заемщику необходимо обратить внимание на такой важный показатель, как тип погашения — аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся, или «от остатка»). Любой специалист по ипотечному кредитованию объяснит это тем, что «99% банков применяют аннуитентную схему», — и будет в принципе прав. Между тем не только в процентной ставке, но и  в типе платежа заключена важная суть процесса погашения долга. А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем ипотечного кредита.

Дифференцированный платеж

Итак, при дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга.

Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 или 20 лет, ведь инфляция велика, и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет. 

Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи. Однако первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря «совместным усилиям» падающих процентов и инфляции (а у многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока фактически снижаются в десяток раз.

Но основное преимущество дифференцированных платежей даже не в этом. Для того, чтобы по достоинству оценить вышеуказанную схему платежей, рассмотрим, что же подразумевается под  аннуитетной схемой погашения ипотечного займа.

Аннуитетные платежи

С 2002—2003 годов почти все банки стали быстро переходить на аннуитетные платежи. При этом типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму. При данной схеме погашения минусов гораздо больше, особенно если внимательно изучить возможные варианты развития событий.

Остановимся на них подробно. Во-первых, формула расчета аннуитетного платежа такова, что общая сумма выплат по процентам при аннуитетном платеже будет выше, чем при дифференцированном.

Например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 14% дифференцированного платежа.

Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает  в первую половину срока.

Синоним аннуитетного платежа — «равными долями», но это отнюдь не означает, что выплаты равномерно погашают сумму основного долга. Проблема в том, что в первые месяцы и годы вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым.

Представим такую ситуацию<

Два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму — три четверти. То же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15—18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету. Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье.
«Аннуитетный» заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга — только четверть.

Аннуитетная схема погашения

Можно дать и еще один ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету. Три-четыре года назад даже отъявленные скептики поняли, что экономический рост — это надолго. На ипотечный рынок ежемесячно выходило чуть ли не по десять новых банков. Стало ясно, что процентные ставки будут падать. И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вполне естественным вопросом: «Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%? А потом и под 10%?» Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.

Аннуитетная схема погашения – это надежный крючок для клиента! «Хотите перекредитоваться? Без проблем! — говорят в банке заемщику. — Всего вы выплатили $30 тыс., из них $5 тыс. основного долга и $25 тыс. — проценты, которые, как вы понимаете, возврату не подлежат. Ну, так как? Будете погашать досрочно или продолжим сотрудничество?» В то же время сама суть дифференцированных платежей (процентное начисление на остаток основного долга) предполагает, что досрочное погашение, сокращение тела долга, должно существенно уменьшать выплаты по процентной ставке. Да, банк предоставляет заемщику крупную сумму. Да, инфляция в стране велика.

Но не забывайте, что, отдав клиенту деньги, банк кое-что взял у него. Он получил в залог квартиру — это очень хороший актив, который постоянно дорожает. Не вы один потираете руки, читая новости о быстром росте цен на рынке жилой недвижимости. Где-то на другом конце города руки потирает и банкир, причем по поводу вашей же квартиры. Боже упаси, он вовсе не мечтает о вашем дефолте. Впрочем… перечитайте еще раз пункты договора о том, при каких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения кредита. Вот так, взять и потребовать, не интересуясь, где заемщик возьмет деньги.

Ипотечный кредит несет для банка самые низкие риски. Что вы с этой квартирой сделаете? Куда увезете, куда спрячете? А если и попортите слегка, то ведь у риэлторов термин «убитая квартира» почти вышел из употребления: при такой-то цене сделать скромный ремонт — сущий пустяк (тем более что квартира застрахована). Банк не просто получает с ипотечного заемщика свои 10—14% (кстати, перечитайте и пункты договора о том, при каких условиях банк вправе повысить процент). Он на многие годы вперед с точностью до одного дня и рубля знает о поступлении этих платежей. Значит, ему не требуется ждать 10—20 лет, и уже сейчас он может уверенно распоряжаться этими деньгами. Банк собирает кредитные обязательства в пулы, скажем, по $20—50 млн и продает их ипотечным фондам (секьюритизирует).

По сути возвращает себе выданные заемщику деньги и становится лишь оператором-посредником между заемщиком и фондом.

Итак, резюме: Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, и не собирается его досрочно погашать, ему выгоднее выбрать программу с аннуитетными платежи.

В этом случае, если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше. Почему?

Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний — самый маленький. В остальных случаях, а также с точки зрения вероятности наступления непредвиденных событий (а что Вы можете гарантировать в своей жизни через 5 – 10 лет?), выгоднее найти банк, предлагающий ипотечные программы с дифференцированными платежами. Это касается и срока кредитования - если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20—30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж.

Основными кредиторами, применяющими сегодня дифференцированную схему погашения, являются Сбербанк и Газпромбанк, на рынок с подобным предложением постепенно выходят и другие организации. Из недавних — банк Глобэкс, который предлагает несколько кредитных продуктов, предназначенных для покупки жилья.

В целом же лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение. 

Теги: ипотека
Короткая ссылка на новость: https://informatio.ru/~cJwMe

Другие новости раздела

RSS
Разработаны типовые договора для применения в туристической отрасли
20.04.2017 / Личные финансы
Минкультуры России утвердило формы типовых договоров, что станут использоваться при оказании туристических услуг.
Деньги пенсионеров оживили потребительский рынок
17.04.2017 / Личные финансы
Единовременная выплата пенсионерам привела к оживлению на потребительском рынке
Страховые платежи для предпринимателей сделают фиксированными
10.04.2017 / Личные финансы
Вскоре должен измениться принцип исчисления фиксированных страховых взносов, которые уплачивают за себя индивидуальные предприниматели, нотариусы и адвокаты, медиаторы и арбитражные управляющие, оценщики и патентные поверенные и другие лица, занимающиеся частной практикой и не совершающие выплаты в пользу других физических лиц.
Стоит ли оформлять валютную ипотеку? Возможные проблемы валютного ипотечного кредита
05.04.2017 / Личные финансы
В свое время валютная ипотека являлась самым популярным видом ипотечного кредитования.
Центробанк рассмотрит возможность страхования банковских вкладов
04.04.2017 / Личные финансы
До 1 июля 2017 г. Центробанк обещал рассмотреть возможность страхования вкладов (банковских счетов) организаций, имеющих статус микро- или малых предприятий.