Как правильно сделать перепланировку квартиры: новые правила с 2019 г.

Для быстрого согласования масштабных изменений в квартире надо грамотно составить проект.

В том случае, если вы решите, что стена между комнатами вам мешает, а ещё дома пора установить второй санузел, вам обязательно понадобится согласовать перепланировку с государством. Если же этого не сделать, можно поплатиться своей квартирой, которую смогут продать и из вырученных денег забрать круглую сумму на приведение помещения в прежнее состояние.

В то же время Жилищный кодекс постоянно настраивают, закрывая лазейки для тех, кто пытается извлечь наибольшую выгоду для себя, не думая о том, что это будет означать для соседей.

Один из законопроектов представляет поправки в Жилищный кодекс, согласно которым, если перепланировка каким-то образом затронет интересы других жильцов, например нужно будет присоединить или использовать часть общего имущества, то понадобится получить на это разрешение. Сделать это можно будет в виде протокола общего собрания собственников жилых помещений или их письменных решений.

Парламентарии также предлагают приравнять нежилые помещения в многоквартирных домах, например кафе на первых этажах и магазины в подвальчиках, к жилым квартирам, чтобы за ними можно было осуществлять жилищный надзор.

Суть предложений такова: какая разница, жилое помещение или нет, если его перепланировка может повлиять на качество жизни соседей.

По мнению авторов законопроекта, самовольные переустройства и перепланировки таких помещений могут приводить к ухудшению технического состояния, разрушению многоквартирного жилого дома или его части, причинению вреда жизни и здоровью граждан, а также порче имущества граждан и общего имущества. К сожалению, на сегодняшний день таких случаев множество.

Стоит кому-то сообщить о самовольной перепланировке соседей в органы жилнадзора, как тут к владельцам нежилых помещений в высотках же нагрянет внеплановая проверка. Тогда помещение обяжут вернуть в прежнее состояние, а если этого сделано не будет, то   его продадут с торгов (такие правила действуют сегодня для владельцев квартир).

В то же время включение нежилых помещений в Жилищный кодекс позволит органам местного самоуправления контролировать состояние жилого фонда и регулировать вопросы безопасности проживания граждан, считает автор.

На сегодня у надзорных органов связаны руки — в ряде случаев они не могут привлечь к ответственности собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, проводящих незаконную перепланировку, рассказал он.

Имейте в виду, что самовольные переустройства и перепланировки помещений могут приводить к ухудшению технического состояния, разрушению многоквартирного жилого дома или его части, причинению вреда жизни и здоровью граждан, а также порче имущества граждан и общего имущества.

Законопроект, о котором идёт речь, Госдума приняла в первом чтении 7 июля 2017 года, и в эту сессию парламентарии планируют рассмотреть его во втором чтении. Состав авторов инициативы за это время пополнился ещё 20 депутатами.

Другую инициативу на похожую тему недавно внесло Правительство. Предлагается переводить жилое помещение в категорию нежилого, только если большинство владельцев квартир дадут добро. Это нужно для того, чтобы в доме нельзя было открыть магазинчик или любой другой сервис без согласования с жильцами, поясняют в правительстве.

На сегодня же Жилищный кодекс регулирует перепланировку и переустройство только жилых помещений. Да и больше всего вопросов возникает обычно у граждан — у них нет штата юристов, которые знают, как правильно объединить ванную и санузел, чтобы потом не оказалось, что сделано это незаконно и всё надо вернуть в исходное состояние.

Какие документы потребуются для перепланировки помещения в многоквартирном доме

Прежде всего нужно заранее согласовать эти действия с государством. Для этого можно подать пакет документов напрямую в орган, осуществляющий согласование, — жилинспекцию по месту нахождения дома, а можно воспользоваться услугами многофункционального центра «Мои документы» (МФЦ).

Принести бумаги имеет право как сам собственник квартиры, так и его уполномоченное лицо, если у него есть нотариально заверенная доверенность.

Для согласования нужно собрать следующие документы:

1. Заявление, которое составляется по форме, утверждённой постановлением Правительства от 28.04.2005 года №266 (в редакции от 21 сентября того же года).

2. Правоустанавливающие документы, которые подтвердят, что вы являетесь или владельцем помещения, или нанимателем по договору социального найма. Подойдут как подлинники, так и заверенные копии.

3. Проект переустройства или перепланировки. За ним можно обратиться к автору проекта дома или в проектную организацию. Главное — проверить наличие у неё свидетельства на проведение таких работ. Сотрудники организации обследуют помещение, проверят надёжность конструкций и получат на проект заключение Роспотребнадзора.

4. Технический паспорт помещения. Его получают в территориальном бюро технической инвентаризации.

5. Согласие в письменной форме всех собственников помещения или членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), которые живут в квартире на основании договора социального найма.

6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки, если дом является соответствующим памятником.

В Жилищном кодексе сказано, что гражданин вовсе не обязан предоставлять технический паспорт, заключение органа по охране памятников и правоустанавливающие документы, если помещение уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Жилинспекция должна сама запросить их.

Однако юристы рекомендуют всё равно предоставить такие бумаги, так как если по какой-то причине они не поступят в жилинспекцию из разных служб, а заявитель уже не успеет донести их в течение 15 дней, в согласовании откажут. Кстати, любые другие документы, кроме перечисленных в списке, требовать у гражданина, желающего переделать свою квартиру, в органе, ответственном за согласование, не имеют права.

После получения документов в жилинспекции или МФЦ заявителю выдают расписку, где будет указан их перечень и дата получения.

Начиная с этой даты в течение 45 дней должны принять решение о согласовании или отказе в нём. Потом в течение трёх дней документ отправляют хозяину квартиры. В зависимости от того, какой способ получения был выбран, бумаги можно получить в жилинспекции, МФЦ или по почте.

В том случае, если перепланировку вам разрешили, можно наконец начинать ломать стены. Но только так, как указано в утверждённом проекте, иначе перепланировку могут опять-таки признать незаконной.

Когда же ремонт будет окончен, необходимо подтвердить завершение актом приёмочной комиссии. Для этого надо пригласить специалиста жилинспекции, чтобы он засвидетельствовал окончание перепланировки и подтвердил её соответствие проекту. Акт понадобится в дальнейшем, чтобы получить новый план БТИ и свидетельство о праве собственности на квартиру с индивидуальной планировкой.

В каком случае в перепланировке могут отказать

Когда вы сдали все документы, но из жилинспекции всё равно пришёл отказ, можно разобраться, почему так произошло, исправить документы и подать их заново.

Законными основаниями для отказа могут быть следующие:

• если заявитель не предоставил обязательные документы;

• если жилинспекция не получила техпаспорт или свидетельство о праве собственности из других инстанций, отправила уведомление об этом заявителю, но не дождалась от него бумаг в течение 15 дней;

• если проект перепланировки не соответствует требованиям жилищного законодательства, например в нём планируется убрать несущую стену, от чего может обрушиться часть дома;

• если документы попросту принесли не в тот орган, что кажется абсурдом, но возможно, такой пункт появился неспроста — может, кто-то требовал согласования в ЖЭКе.

Чтобы не нарваться на отказ и не переделывать документы, на стадии проекта нужно знать, что не все задумки можно осуществить, даже если они не затрагивают несущие конструкции. Например, в большинстве случаев разрешается увеличить размер комнаты за счёт лоджии, но вот утеплить балкон, вынеся на него батареи, не разрешат — это будет способствовать появлению наледи на соседних балконах, а если батареи разморозятся, без тепла окажется весь подъезд, соединённый общими коммуникациями.

Что же касается кухни, то ее также можно увеличить за счёт соседних комнат, но перенести из неё плиту и мойку нельзя — они должны оставаться в зоне кухни. Жилинспекция также может не согласовать проект, если вход в санузел предусмотрен из кухни.

Так что, прежде чем разрабатывать проект и сдавать документы, нужно внимательно ознакомиться со СНИП — строительными нормами и правилами. В них утверждено, что можно делать с водопроводом, отоплением, вентиляцией, канализацией и так далее, чтобы перепланировка не была опасна ни для жителей помещения, ни для их соседей.

В каком случае перепланировка считается самовольной 

Как известно, законодательство устанавливает ответственность для тех, кто опустил все эти этапы и самовольно провёл перепланировку. Причём самовольной она будет считаться и в том случае, если разрешения не было вообще, и в том, если были отступления от утверждённого проекта.

В этом случае на собственника квартиры наложат административный штраф от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей (статья КоАП 7.21). Могут ограничиться и предупреждением.

Однако стоит иметь в виду, что как только о незаконных изменениях станет известно государственным органам, например, по трещинам на стенах, то от собственника или нанимателя по договору соцнайма потребуют вернуть помещение в прежнее состояние.

Что нужно сделать в данном случае, порядок этого процесса, установит жилинспекция, но чёткие сроки законом не определены. Он только обязывает придать помещению изначальный вид «в разумный срок».

В то же время на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью.

Однако если проигнорировано распоряжение вернуть стены квартиры на место, то могут быть применены действительно суровые меры. В случае, когда квартира сдаётся по договору социального найма, договор разорвут, то есть попросту выселят нанимателя.

В том случае, если же помещение в собственности, то его продадут с торгов, деньги отдадут бывшему владельцу, но удержат из них сумму, которая нужна на приведение помещение в прежнее состояние.

Может случиться и так, что человек купил квартиру, а оказалось, что в ней уже была проведена незаконная перепланировка. Тогда он может обратиться в суд и попытаться получить разрешение задним числом.

В Жилищном кодексе прописано: «На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью».

Другой кодекс – КоАП  – предусматривает ответственность также и для компаний, которые ответственны за содержание и ремонт дома, если они проведут перепланировку без согласия собственника или нанимателя квартиры и это существенно изменит условия пользования помещением.

 В таком случае с должностного лица взыщут штраф в сумме четыре-пять тысяч рублей, а с управляющей компании — 40-50 тысяч.

Чем отличаются переустройство и перепланировка помещения

Переустройство и перепланировка — это разные понятия в законодательстве, но они всегда идут в связке: «перепланировка и (или) переустройство». Это мало влияет на практическое применение закона: при оформлении согласования нужен будет только один пакет документов и проект, даже если предполагается одновременно двигать стены (это считается перепланировкой) и переносить инженерные сети (переустройство).

Главное — и то, и то подразумевает исключительно те преобразования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт помещения. Остальное является ремонтом, который не требует специального разрешения.

Жилищный кодекс дает определение переустройству жилого помещения, как установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка же жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.