Как в 2019 году ввести в эксплуатацию частный жилой дом. Порядок оформления документов

По действующему законодательству любое жилое здание может использоваться только после принятия его в эксплуатационное использование.

Иными словами каждое строение перед постановкой на кадастровый учет должно пройти оценку специалистов на соответствие строительным нормам.

Какие документы понадобятся на ввод частного дома в эксплуатацию в 2019 году

Свершение сделок с любой недвижимостью требует документального оформления. Понадобятся документы, подтверждающие право собственности.

Однако получить их можно не раньше, чем дом будет признан законной постройкой.

Обязательно при этом потребуется получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Именно этот документ становится основополагающим при оформлении документов на новый дом.

Нередко случается так, что дом возведен довольно давно и используется для постоянного проживания, но при этом на него отсутствуют документы.

И тогда для получения необходимой правоподтверждающей документации потребуется получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Только на основании такого документа можно узаконить любую самовольную постройку.

Если имеется подтверждение, что дом введен в эксплуатацию, это свидетельствует о правильном проведении строительных работ. Значит соблюден строительный проект и сооружение соответствует Градостроительному Кодексу и нормативам.

Разумеется, процесс сдачи здания в эксплуатацию не происходит за один день. Местные органы строительного надзора проверяют все этапы строительства, начиная от закладки фундамента и заканчивая завершением строительства.

Такие процедуры фиксируются надлежащими документами. Прежде чем у собственника сооружения появится возможность оформить право собственности на жилой дом, потребуется принятие его специальной комиссией.

Ввод в эксплуатацию предполагает проверку соответствия дома проектной документации, строительным нормам и санитарным правилам.

Так, в соответствии со ст.55 Градостроительного Кодекса в качестве принимающей комиссии выступают органы местного самоуправления. Проверка дома комиссией осуществляется в два этапа.

Вначале владельцу дома выдается «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС).

Основанием для выдачи заключения становятся документы, составленные строительным надзором в процессе проведения контроля над стройкой и исходя из результатов итоговой проверки.

При этом в заключительной проверке участвуют все те специалисты, от каких непосредственно зависит полноценное функционирование дома и его безопасность. Это сотрудники Санэпидемнадзора, сантехники, пожарники, электрики и т.д. После получения ЗОС можно обращаться в муниципальные органы, выдавшие разрешение на строительство.

Причем в обязательном порядке необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок под домом.

В том случае, когда администрация не находит противоречий с действующими законодательными нормами, выдается «Разрешение на ввод дома в эксплуатацию».

При наличии разрешения на ввод в эксплуатацию владелец дома может начинать процедуру постановки дома на кадастровый учет.

При этом дому присваивается адрес. Для этого потребуется обратиться в БТИ. После дополнительного осмотра дома будут выданы технический и кадастровый паспорта.

На основании полученных документов можно зарегистрировать в Росреестре право собственности на объект.

И только после внесения соответствующей записи в ЕГРН владелец дома становится полноправным его собственником.

Важно знать, что при получении права на дом одновременно возникают и обязанности. Собственник жилья становится официальным пользователем, а значит, обязан оплачивать коммунальные и жилищные услуги.

Иными словами, сразу после введения жилья в эксплуатацию необходимо оповестить все коммунально-жилищные службы, предоставляющие услуги.

Более того, зарегистрированный дом становится объектом налогообложения. Если обобщить цель введения дома в эксплуатацию, то сводится она к единению прав владельца.

Каждый собственник обладает тремя вариантами прав – пользование, владение, распоряжение. Ввод дома в эксплуатацию позволяет полноценно распоряжаться всеми перечисленными правами.

Какие документы потребуются по завершении строительства

Документы, оформляемые по завершении строительства, призваны подтвердить качество возведенного объекта и его безопасность.

Как известно, до 2004 года «приемка» объекта предполагала получение разрешения в каждой отдельной организации, представители которых входили в приемную комиссию.

А вот после введения Градостроительного Кодекса РФ проверка стала проходить комплексно.

На сегодняшний день ввод объекта в эксплуатацию регламентируют следующие нормативы:

1. Ст.55 Градостроительного Кодекса (ФЗ № 190), которая гласит, что принимают готовый объект органы местной власти.

2. Положение о государственном строительном надзоре в РФ, утвержденное Постановлением Правительства РФ № 54 от 1.02.2006. Этот документ требует проверки строительных работ на каждом этапе, начиная от момента получения разрешения на строительство.

Получив указанные акты, необходимо оформить еще два документа, без которых процесс ввода в эксплуатацию дома невозможен.

Во-первых, необходимо получить Заключение о соответствии (ЗОС). На момент завершения строительных работ скапливается большое количество разных актов, содержащих сведения о проверке каждого этапа, недочетах, времени устранения и т.д. На основании этих актов, а также по результатам итогового осмотра и составляется заключение

Во-вторых, потребуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данный документ становится основанием для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности.

В каком случае дом считается введенным в эксплуатацию

По существующему законодательству жилой дом признается введенным в эксплуатацию с момента регистрации права собственности на объект.

При этом надо иметь в виду, что само по себе разрешение на ввод в эксплуатацию, выдаваемое приемной комиссией, не означает, что дом становится жилым объектом.

Данное разрешение только свидетельствует, что препятствия для дальнейшего оформления отсутствуют и никаких противоречий существующим нормам не выявлено.

Получив разрешение в соответствующих инстанциях, объект завершенного строительства необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать в Росреестре.

И для этого в первую очередь как раз и потребуется документ, разрешающий эксплуатационное использование здания в качестве жилого объекта.

Что нужно для получения разрешения на эксплуатацию здания в качестве жилого объекта

До того как представители комиссии приступят к осмотру объекта необходимо:

• закончить строительно-монтажные работы;

• организовать инженерные коммуникации;

• заключить договора на обслуживание инженерных коммуникаций;

• провести благоустройство придомовой территории;

• организовать обмер объекта сотрудниками БТИ.

Иными словами, объект должен быть полностью готов для проживания. При этом речь идет обо всех основных элементах здания.

Допускается, что может быть не окончена внутренняя отделка, но все необходимые коммуникации должны присутствовать в обязательном порядке.

При приеме объекта не должно быть недостроенных стен, отсутствующих полов, дверей и окон. Любой недочет может стать препятствием для выдачи ЗОС, а, следовательно, и получения разрешения.

Какие документы необходимы на принятие объектов в эксплуатацию

Как правило, все документы, подаваемые в орган, уполномоченный на принятие объектов в эксплуатацию, можно поделить на несколько групп.

Главным документом, который заявитель должен представить самостоятельно, является заявление.

Заявление составляется по форме, утвержденной муниципальным образованием. Подать заявление можно лично или почтой на адрес соответствующего органа.

Правоподтверждающие документы на земельный участок, занятый под строительство, относятся к числу документов, которые уполномоченные органы могут получить, в порядке межведомственного взаимодействия, в иных ведомствах.

Одновременно с ними при этом запрашивается и выписка из ЕГРН.

В том случае, если по какой-либо причине сведения о правах на землю в реестре отсутствуют, то заявитель обязан самостоятельно предоставить подтверждающие документы, в том числе:

1. Получаемый на начальном этапе строительства Градостроительный план земельного участка.

2. Разрешение на строительство, полученное от местных органов самоуправления.

3. Технический план дома, выданный кадастровой службой.

4. Заключения строительного надзора и экологической экспертизы (при необходимости).

Важно, что непредставление заявителем указанных документов, а также несвоевременное их предоставление по запросу иными ведомствами не может становиться основанием для отказа в выдаче разрешения.

Если строительство осуществлялось на основании договора подряда, то подаются следующие документы:

• акт о приеме-передаче объекта;

• акт соответствия сооружения техническим условиям;

• документ о соответствии параметров объекта техническим регламентам;

• схема размещения строения и инженерно-технических сетей в границах участка;

• планировочная организация земельного участка (может быть разработана заявителем самостоятельно).

Все перечисленные документы обязательно визируются подрядчиком. Приведенный перечень является исчерпывающим, и запрос иной документации является неправомерным.

Каков порядок действий при оформлении документов

При оформлении документов необходимо соблюдать определённый порядок действий.

Первое. Необходимо подготовить объект к приемке и собрать необходимые документы.

Второе. Иметь при себе правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки и прочее.

Третье. При оформлении документов надо иметь при себе ранее полученное разрешение о вводе в эксплуатацию. Обычно оно требует отдельного согласования с каждой службой, обязанной участвовать в проверке объекта.

Четвертое. Подать заявку в администрацию по месту нахождения объекта для вызова приемной комиссии.

Пятое. Дождаться прибытия в назначенное время комиссии и получить акт приемки, то есть заключение о соответствии.

Шестое. Обратиться с полученным ЗОСв администрацию и получить разрешение.

Седьмое. Зарегистрировать право собственности на объект.

Имейте в виду, что акт ввода дома в эксплуатацию (заключение) выдается только в случае подписания его всеми членами комиссии.

Когда кто-то из проверяющих имеет другое мнение, то он составляет отдельное заключение. В нем описываются все выявленные недочеты и несоответствия.

При этом комиссией устанавливается срок для устранения погрешностей. Затем проверка проводится заново.

Что должно быть указано в акте ввода дома в эксплуатацию

В данном акте указываются следующие сведения:

• состав приемной комиссии;

• дата проведения проверки;

• место нахождения объекта;

• характеристика объекта (здание жилое, хозяйственное и т.д.);

• структурные части объекта (за каждую значимую часть члены комиссии несут ответственность);

• подписи всех членов комиссии (подтверждают соответствие объекта требованиям).

Что требуется для ввода в эксплуатацию частного индивидуального жилого дома

Для ввода в эксплуатацию частного дома в органы, выдавшие разрешение на строительство, подаются:

1. Правоустанавливающие документы на землю под домом;

2. Градостроительный план участка;

3. Разрешение на строительство;

4. Акт приема-передачи, если строительство осуществлялось по договору;

5. Справка о соответствии техническим регламентам. Подается от лица, проводившего строительство;

6. Документ о соответствии техническим условиям. За подписью представителей организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения;

7. Схема расположения объекта инженерных сетей в пределах участка, за подписью ответственного за строительство лица.

Важно отметить, что п.4.1 ст.55 Градостроительного Кодекса запрещает требование иных документов.

В течение десяти дней с момента обращения документы проверяются, осматривается объект и выдается разрешение либо приводится мотивированный отказ.

На каком основании дом могут не вести в эксплуатацию

Перечень причин для отказа приведен в п.6, п.7 ст.55 Градостроительного Кодекса.

Список оснований является закрытым и включает в себя:

• отсутствие нужных документов;

• несоответствие объекта градостроительному плану;

• несоответствие объекта строительным нормам;

• отказ застройщика в передаче в уполномоченный орган одного экземпляра схемы земельного участка с обозначением места расположения объекта ИЖС.

Ввод в эксплуатацию многоквартирного дома

Ввод в эксплуатацию многоквартирного дома начинается также с подачи заявления в местную администрацию или иной уполномоченный орган.

При этом к моменту обращения должны быть окончены основные строительные работы, указанные в проектной документации.

Косметической отделкой квартир и благоустройством можно заняться после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Также до подачи заявления застройщику необходимо получить технический паспорт объекта и поставить дом на кадастровый учет. При этом строительный адрес заменяется милицейским.

Кроме того должны быть получены справки от всех поставщиков энергоресурсов. А также завершены испытания на воздухопроницаемость, тепловидение, естественную вентиляцию.

После получения уведомления приемной комиссией поводится осмотр и выдается ЗОС (акт приема). После этого можно подавать документы на получение разрешения на ввод в эксплуатацию.

Если многоквартирный дом не введен в эксплуатацию последствия для жильцов будут плачевными.

Фактически такой объект не является законной постройкой. Значит, оформить в собственность квартиру не получится, равно, как и прописаться в ней и т.д.

Важный момент в том, что многие граждане, приобретающие жилье в новостройках, путают понятия «срок ввода в эксплуатацию» и «срок выдачи ключей».

Между этими моментами может пройти несколько месяцев. Ввод в эксплуатацию зависит только от строительных планов застройщика.

Как узнать когда квартира будет действительно получена? Смотреть нужно на дату выдачи ключей.

Этот момент, в отличие от срока введения в эксплуатацию, застройщик сам корректировать не может. При несоблюдении указанного срока начисляется пеня за всякий просроченный день.

Во что обойдется оформление документов на построенный дом

Формально получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является процедурой бесплатной. Но с практической точки зрения потратиться придется.

Постановка на кадастровый учет малозатратна. Но нужно оплатить услуги БТИ или кадастрового инженера, выполняющих обмер.

Обычно стоимость таких услуг зависит от региона, но в среднем варьируется в пределах 10 000 - 50 000 рублей.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре. Физическому лицу процедура обойдется в 2 200 рублей.

Однако нужно учесть, что для оформления потребуется сбор различных справок или иных согласующих документов.

По закону большинство из них предоставляются бесплатно, но учитывая страну проживания, можно сказать, что для ускорения процесса может потребоваться «добровольная» оплата в частном порядке.

Можно ли ввести дом в эксплуатацию при наличии небольших недочетов?

Бывают случаи, когда, например, выявлено всего лишь одно несоответствие, которое можно устранить в ближайшее время. В этой ситуации закон категоричен.

До тех пор, пока все члены комиссии не подпишут заключение о соответствии, получить разрешение о вводе в эксплуатацию не получится. Следственно и право собственности зарегистрировать нельзя.

Если в выдаче разрешения отказывают по основаниям, непредусмотренным законом, то неправомерные действия уполномоченного органа можно обжаловать через суд.

При этом допускается взыскание понесенных убытков с недобросовестных нарушителей.

Как узнать введен ли дом в эксплуатацию

Обычно такой вопрос интересует это тех, кто купил или собирается покупать квартиру в новостройке.

Есть несколько вариантов:

Вариант первый. Обратиться к самому застройщику.

Вариант второй. Можно обратиться в орган, выдавший разрешение на строительство.

Можно позвонить туда по телефону и задать соответствующий вопрос.

Вариант третий. Сведения о разрешениях на строительство и ввод в эксплуатацию относятся к открытым данным. Они публикуются на официальном сайте Управления архитектуры и градостроительства соответствующего региона, где узнать информацию можно о любом официально строящемся многоквартирном доме

Вариант четвертый. Заказать выписку в Росреестре. Если на объект оформлено право собственности, то и разрешение на ввод в эксплуатацию однозначно получено

В том случае, если администрация не дает точного ответа на устный вопрос, нужно обратиться письменно. В течение тридцати дней должен быть предоставлен четкий ответ или причина, по какой информация не разглашается.

Как получить право собственности на дом по упрощенной схеме

С 1.03.2015 действует ФЗ № 20, позволяющий вводить в эксплуатацию индивидуальные жилые дома в упрошенном порядке.

Для регистрации объекта в Росреестр подаются такие документы:

1. Технический паспорт объекта, полученный по итогам обмера БТИ. Данный документ подтверждает текущее состояние недвижимости;

2. Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок.

В упрощенном порядке можно оформить как недавно построенный объект, так и давно существующий дом-самострой.

Если дом строится для проживания более чем одной семьи, то ввести его в эксплуатацию по упрощенной схеме не получится.

Как узаконить многоквартирный дом-самострой

Если объект ИЖС, являющийся самостроем, можно оформить в упрощенном порядке, то с многоквартирным домом придется повозиться.

Узаконить объект в такой ситуации можно только через суд. Придется доказывать, что сооружение соответствует нормам СНиП, не нарушает права третьих лиц и не угрожает здоровью и жизни граждан.

Отдельного внимания заслуживают частные дома, самовольно построенные на участках, не предназначенных под ИЖС.

То есть разрешение на строительство отсутствует, и его не могло быть в принципе.

Здесь можно воспользоваться нормами закона, которые с недавних пор разрешили регистрацию права собственности на дома, возведенные на садовых и дачных участках.

Как оформить дом в собственность по дачной амнистии

Чтобы оформить дом в собственность по дачной амнистии, прежде всего владельцу самостроя придется узаконить право на землю. Для этого в Росреестр подаются правоустанавливающие документы на землю.

После регистрации земли можно приступать к оформлению дома. Если дом возведен на участке ИЖС, то в Росреестр подаются:

• кадастровый паспорт;

• правоподтверждающий документ на земельный участок;

• паспорт заявителя;

• квитанция об уплате госпошлины.

Однако действие «дачной амнистии» в марте 2019 года заканчивается. А значит теряет силу закон, который избавляет от необходимости подачи разрешения на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Если нужно узаконить постройку на дачном или садовом участке, то процесс еще более упрощается. От заявителя потребуются документы на землю и декларация на постройку.

В 2019 году процедура ввода дома в эксплуатацию более проста, чем до начала действия Градостроительного Кодекса РФ.

Ныне нет необходимости бегать по различным инстанциям для сбора подписей. Однако и проверяются объекты более тщательно.

Потому застройщику стоит предельно внимательно отнестись к документальному сопровождению всего этапа строительства и по возможности устранить все недочеты до обращения за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Может ли застройщик специально не вводить дом в эксплуатацию?

Достаточно часто можно столкнуться с ситуацией, когда застройщик не вводит дом в эксплуатацию. Такие случаи очень неприятны для дольщиков, ведь непонятно, что делать: деньги заплачены, а получить квартиру невозможно.

Какие признаки указывают на то, что дом введен в эксплуатацию? Юридически это означает следующее: после окончания строительства компания-застройщик должна получить разрешения от компетентных служб и органов, которые подтверждают безопасность проживания в новостройке и ее соответствие существующим нормам.

Процедура следующая: по окончанию всех работ застройщик направляет соответствующий запрос в государственный архитектурно-строительный надзор (ГАСН). Данный орган формирует группу экспертов, которые должны провести проверку объекта и дать заключение о том, возможна ли его эксплуатация.

После получения положительного вердикта контролирующей организации строительная компания направляет пакет документов в местную администрацию для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. После получения этого документа новостройка считается оформленной.

Исходя из того, насколько сложной является процедура ввода нового дома в эксплуатацию и сколько различных служб задействовано (СЭС, экологи, пожарные, строительные эксперты, БТИ, администрация и т.д.), не всегда это зависит от застройщика.

Причины могут быть объективными: например, одна их проверяющих инстанций выдала предписание устранить недочеты, и пока это не будет сделано, разрешение на эксплуатацию получить не удастся. Кроме того, документы могут «застрять» на любом из этапов, поскольку государственные службы не всегда работают так быстро, как этого хотелось бы.

Еще одна причина того, что дом не вводят в эксплуатацию, – финансовые проблемы у застройщика. В последние годы в условиях кризиса такие ситуации стали возникать намного чаще – дом начинает возводиться, а затем ресурсы заканчиваются, и окончить стройку вовремя не удается.

Как подать в суд на застройщика

Однако нельзя и исключать того, что застройщик специально тянет время и не оформляет ввод дома в эксплуатацию умышленно – например, с целью получения от дольщиков дополнительных средств на «непредвиденные» расходы или по другим причинам. Такое поведение застройщика, если его удастся доказать – повод для его обжалования в судебном порядке.

Если вы столкнулись с ситуацией, когда дом не вводится в эксплуатацию, сроки сорваны, и это влияет на передачу квартиры, необходимо поступать согласно следующему алгоритму:

1.Обратиться в строительную компанию. У застройщика нужно уточнить, с чем связана задержка ввода дома в эксплуатацию, и как быстро ситуация может разрешиться. Вполне вероятно, что вины застройщика в происходящем нет, и затянувший срок связан с формальностями или действиями третьей стороны.

В таком случае дольщик должен принять решение – продолжать ждать ввода здания в эксплуатацию или обращаться в суд. Если же обращение проигнорировано, или ответ не удовлетворяет участника ДДУ, иск в судебную инстанцию становится единственным вариантом разрешения ситуации.

2. Найти опытного юриста и обратиться в суд. Только исковое заявление сможет повлиять на застройщика, если он затягивает введение дома в эксплуатацию умышленно.

Однако нужно помнить, что в большинстве случаев добиться компенсации за затягивание сроков ввода новостройки не выйдет: строительная компания по договору несет ответственность только за срок передачи квартиры дольщикам, а не за ввод дома в эксплуатацию.

Исключение составляют только ситуации, когда срок передачи недвижимости напрямую зависит от ввода в эксплуатацию (например, в течение 30 дней после этой даты).

Иск в суд должен включать следующую информацию:

• наименование компании-застройщика;

• ФИО и данные дольщика;

• информация об объекте спора – адрес и другие сведения о строящемся доме;

• обстоятельства дела – на какой срок задержан ввод в эксплуатацию, какие наиболее вероятные причины этого, проводились ли переговоры с компанией и чем они завершились и т.д.;

• требования –например, обязать застройщика ввести дом в эксплуатацию в кратчайшие сроки, выплатить неустойку, если это возможно по договору;

• перечень прилагаемых документов (копия ДДУ, подтверждение совершения платежей, протокол общения с компанией и др.).

Судебный иск вместе с сопутствующими документами подается в районный суд по месту регистрации застройщика.

3. Как вести себя на судебном процессе. На заседании необходимо озвучить позицию, изложенную в иске, доказать, что причина задержки – умышленные действия застройщика. В случае достаточной аргументации суд примет решение в пользу истца.

Очень важной в данном судебном процессе может быть помощь юриста по спорам с застройщиками. Квалифицированный специалист поможет собрать весь пакет необходимых документов, подготовит исковое заявление и может представлять ваши интересы в суде. В результате шансы на успешный исход дела существенно повышаются.

Ввод дома в эксплуатацию – очень важный процесс строительства, без которого невозможно получить квартиры дольщикам. Сроки могут затягиваться, причем не всегда по вине застройщика. Однако если причиной задержки являются действия строительной компании, можно добиться справедливости в суде.