Можно ли заставить покупателей спорных квадратных метров вернуть жилье?


14 Июля 2017
Просмотров: 311

На каком основании можно заставить покупателей спорных квадратных метров вернуть жилье

Можно ли заставить покупателей спорных квадратных метров вернуть жилье?

Бывают ситуации, когда спорную недвижимость бывших супругов один из них продал, и ее успели купить посторонние граждане? Возможно ли заставить покупателей спорных квадратных метров вернуть жилье?

Что же говорит по этому поводу Верховный суд? Разбирая спор о дележе нажитого добра, судьи Верховного суда отмечают, что подобные иски, с одной стороны, весьма распространены – мало кто мирно делится с бывшим или бывшей нажитым в браке.

Но с другой стороны – подобные споры считаются юридически сложными, особенно если в конфликт вовлекаются чужие люди, по несчастью купившие такую спорную недвижимость.

Как создавался инцидент: бывшая супруга потребовала своей доли в проданной квартире

Конфликт, с которым пришлось разбираться Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, произошел в столице. В районный суд пришла некая гражданка и принесла иск сразу к нескольким ответчикам и одной госструктуре.

Истица  предъявила претензии к бывшему мужу, чужой семейной паре и Росреестру. От мужа истица хотела половину квартиры, от купивших спорное жилье супругов хотела признать их договор купли-продажи незаконным, а от Росреестра – отменить регистрацию договора купли-продажи и аннулировать их право собственности.

На незаконном основании: суды решили разделить проданную квартиру поровну 

История этого спора началась с развода и раздела квартиры. Райсуд рассмотрел просьбу бывшей супруги – отдать ей половину совместно нажитой квартиры, и истице отказал. Заявил, что квартира не нажита в браке. Мосгорсуд с отказом согласился. Решение вступило в законную силу, а обиженная гражданка пошла дальше и выше.

Но Верховный суд отказы коллег отменил и сам принял новое решение – признать спорную квартиру совместно нажитым имуществом, половина которого принадлежит истице.

Пока Верховный суд решал это дело, экс-супруг продал всю квартиру посторонним людям – супружеской паре с двумя детьми. Так начался второй виток разбирательств – гражданке пришлось вновь идти в райсуд и теперь просить свою долю не только у мужа, но и у новых хозяев квартиры.

Как защитить интересы покупателей спорной квартиры 

Итог нового суда – договор купли-продажи квартиры отменен. С продавца, бывшего мужа, суд решил взыскать в пользу бывшей жены половину той суммы, что он получил от продажи квартиры, которую реализовал, не спросив согласия супруги, – больше трех миллионов рублей.

А договор купли-продажи был признан судом незаконным частично. В переводе на обывательский язык – муж свою половину продал законно, а половину жены – нет. Вот договор купли-продажи на вторую половину и отменили.

Теперь в суд вынуждены были пойти покупатели многострадальной квартиры. Они попросили все вынесенные решения отменить. Покупатели действительно попали в тяжелейшую ситуацию – на покупку жилья семья взяла кредит. А теперь они лишались половины квартиры.

В Верховном суде их жалобу прочли, и заместитель Председателя Верховного суда отменил решение своих коллег по этому делу. Доводы супружеской пары покупателей признали правильными, и все это запутанное дело разложили по полочкам и перерешали заново.

По мнению Верховного суда, к таким плачевным результатам привели ошибки районного и городского судов, рассматривавших дело с самого начала.

Квартиру мужчина продал через год после развода, значит, отношения бывших супругов перестал регулировать Семейный кодекс

Брак между истицей и ответчиком просуществовал 13 лет. Муж купил спорную квартиру у своих родителей и право собственности оформил на себя. Суд после развода отказался делить эту квартиру пополам, и решение вступило в законную силу.

Примерно через год мужчина квартиру продал, а покупатели для этого взяли кредит в банке. Новое жилье оформили в совместную собственность. Но спокойно пожить в новой квартире у них не вышло.

Верховный суд вернул бывшей жене половину квартиры. Якобы бывший без согласия жены продать все целиком не имел права. А апелляция добавила, что жена должна была дать на продажу нотариально заверенное согласие.

Про покупателей спорной квартиры суд высказался жестко – они виноваты сами. Им было известно, что жилье делят, но они его все же купили.

На эти доводы коллег Верховный суд возразил – их выводы основаны на неправильном применении норм закона.

Когда Семейный кодекс не применим

Прежние суды ссылались на Семейный кодекс, который говорит, в том числе, и об имущественных правах членов семьи. Но этот закон неприменим к нашей истории. Ведь квартиру мужчина продал через год после расторжения брака.

Значит, подчеркнул Верховный суд, отношения бывших супругов уже перестал регулировать Семейный кодекс, а стал Гражданский кодекс (статья 253). По нему бывшие супруги приобрели статус участников совместной собственности.

Отреагировал Верховный суд и на утверждение коллег, что бывшая жена не давала нотариальное согласие на продажу спорной квартиры. Но на момент продажи она уже была для мужчины посторонним человекам, и такого согласия от нотариуса не требуется.

Верховный суд заметил: в деле нет никаких доказательств, что новые владельцы, покупая квартиру, знали о проблемах с ней. Непонятно, почему суд не проверил доводы покупателей.

Как вышло, что нижестоящий суд не отреагировал на факт, что, подписывая договор на покупку квартиры, семья получила выписку из ЕГРП, где значился один собственник – продавец.

А на руках у покупателей было решение первого суда, по которому бывшей отказано в требованиях о разделе квартиры. Под решением печать, что оно вступило в законную силу.

Верховный суд расставил все на свои места

Верховный суд сказал: в таком случае покупатели не могли знать, что бывшая жена продолжила оспаривать отказ.

Кстати, ничего незаконного не заметили ни банк, давший деньги на покупку и проверявший сделку, ни агентство по ипотечному кредитованию.

Верховный суд сказал, что их коллеги, признав договор купли-продажи частично незаконным, создали некий казус – суды навязали супругам договор, который они не хотели, – покупка половины вместо целого. Они ведь покупали объект целиком на семью с детьми.

Почему же суды не вынесли вопрос о навязанном ненужном договоре на обсуждение? Этим, сказал Верховный суд, была нарушена статья 421 Гражданского кодекса, в которой говорится о свободе договора.

Теперь судам придется пересматривать все это дело с самого начала, но с учетом мнения Верховного суда.

Короткая ссылка на новость: https://informatio.ru/~kSA9M

Другие новости раздела

RSS
Права владельца небольшой доли в квартире: разъяснение Верховного суда
20.09.2017 / Недвижимость
Верховный суд РФ сделал важные разъяснения, касающиеcя прав граждан, ставших собственниками небольших долей в одной квартире. Судебная коллегия ВС пересмотрела спор соседей по квартире, в которой постоянно жила семейная пара, владевшая в ней большей частью квадратных метров.
Сделки с недвижимостью: нужен ли риэлтор, как выбрать и какие есть риски
15.09.2017 / Недвижимость
Обращаясь к специалисту по продаже недвижимости, необходимо иметь в виду, что доход агента формируется из комиссии, которую выплачивают участники сделки при взаиморасчетах
Зеленый дом: с чего начать планирование ландшафта
13.09.2017 / Недвижимость
Мечты о собственном доме всегда сочетаются с желанием отдохнуть в уюте цветущих деревьев в живописном дворе.
Новый закон о дачах вступит в силу с 1 января 2019 года: что изменится
08.09.2017 / Недвижимость
Основным «нововведением» закона является упразднение понятия «дачное хозяйство»: его место отныне займут две других организационно-правовых формы – огородническое и садоводческое некоммерческое товарищество
Обманутым дольщикам разрешат получать компенсации через банки
01.09.2017 / Недвижимость
Компенсации будут осуществляться за счет Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства