Физлица имеют право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности менее трех лет. Об этом напомнил Минфин в письме от 11.02.16 № 03-04-05/7154.
При этом сумма налогового вычета не должна быть более 1 млн рублей. Вместо такого вычета налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Итак, первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 руб. Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, подтвержденные документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб. (то есть сумму вычета).
Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. При этом, как мы сказали выше, максимальный размер второго вычета ограничен. Независимо от стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). К слову сказать этот вычет вы вправе заявить даже по той квартире, которая была продана. Факт ее продажи значения не имеет. Главное - чтобы вы имели на него право (то есть ранее вы им никогда не пользовались (или пользовались, но его недоиспользовали) и эта квартира НЕ была куплена у взаимозависимого лица, например, ближайшего родственника).
Внимание! Если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят (необходимо учесть, что есть возможность воспользоваться не единожды, только в том случае, если "выбрана" не вся сумма - 2 млн. руб. - а, например, квартира была куплена за 1,5 млн. руб., то еще можно будет подать налоговый вычет на оставшиеся 500 тыс. рублей).
Таким образом, при определении размера налоговой базы физлицо имеет право на получение другого имущественного вычета - в сумме, израсходованной, в частности, на приобретение жилья, но не более 2 млн рублей. Право на такой вычет при приобретении квартиры по договору купли-продажи подтверждается документом о праве собственности на квартиру, которым является свидетельство о госрегистрации права собственности.
Вывод: если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о госрегистрации права на другую квартиру (квартиры) произведены в одном календарном году, то налогоплательщик имеет право на получение одновременно двух указанных имущественных вычетов путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир).
Кроме того, у пенсионеров есть возможность перенести имущественные налоговые вычеты при покупке жилья на предшествующие годы, но не более трех предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток вычетов.
Если сумма дохода превышает размер примененных имущественных налоговых вычетов, она облагается НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.
Примеры расчета уменьшения налога на квартиры при одновременной продаже и покупке квартиры в одном календарном году
Пример
Вы продаете одну квартиру и одновременно покупаете другую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.
Ситуация 1
Продажная стоимость проданной квартиры составляет 6 000 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 3 000 000 руб. (максимальный вычет по ней - 2 000 000 руб.).
После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
6 000 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 5 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета)
После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 2 000 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 3 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов)
Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.
Ситуация 2
Продажная стоимость проданной квартиры составляет 4 000 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней - 1 700 000 руб.).
После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
4 000 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 3 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета)
После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
3 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 1 700 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 1 300 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов)
Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.
Ситуация 3
Продажная стоимость проданной квартиры составляет 1 450 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней - 1 900 000 руб.).
После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 450 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 450 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета)
После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 1 900 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 0 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов)
В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Эта часть составит 1 450 000 руб. (из положенных 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб.). Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).
Ситуация 4
Продажная стоимость проданной квартиры составляет 1 900 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней - 2 000 000 руб.).
После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 900 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 900 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета)
После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
900 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 2 000 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 0 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов)
В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, также не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Эта часть составит 1 100 000 руб. (из положенных 2 000 000 руб. вы использовали лишь 900 000 руб.). Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).
Ситуация 5
Продажная стоимость проданной квартиры составляет 650 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 1 300 000 руб. (максимальный вычет по ней - 1 300 000 руб.).
После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
650 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 0 руб.
В такой ситуации второй вычет может уменьшать другие доходы облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий год.
