О необходимости скорейшего отказа от подобных схем и ужесточении регулирования говорил президент России Владимир Путин на совещании с застройщиками, которые, как отмечается, надеялись на этой встрече наоборот добиться смягчения требований.
В Минстрое вынашивают планы о том, чтобы с 2020 года на российском рынке недвижимости могли приобретать лишь готовую квартиру в построенном доме. Как стало известно, глава российского государства Владимир Путин настроен на скорейший отказ от долевого строительства.
Уход от долевого строительства по закону должен начаться с 1 июля 2019 года, но глава государства настаивает на том, чтобы это было сделано раньше, «чуть ли не в этом году». Так, на необходимость ужесточения регулирования президент указал застройщикам на совещании, прошедшем вечером 30 мая.
Продажу квартир в недостроенных домах могут запретить уже через два года, пишет издание. При этом собеседник газеты отметил, что девелоперы пришли к президенту с надеждой добиться смягчения требований.
Российский лидер еще в декабре указал на то, что «у нас проблемы с обманутыми дольщиками идут с тех пор, как мы себя помним». По итогам прошлого года в России насчиталось 122 тысячи обманутых дольщиков.
А в своем послании Федеральному собранию отметил, что вложившиеся в строительство жилья граждане, должны быть под надежной защитой. «От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане», - подчеркнул тогда глава государства.
В чем суть нового закона о долевом строительстве
Президент России Владимир Путин обсудил закон о долевом строительстве с чиновниками правительства и застройщиками. Девелоперы пытались добиться смягчения требований. Но получилось наоборот: регулирование будет еще жестче.
Год назад были приняты поправки в закон о долевом строительстве. Фактически они это самое долевое строительство уничтожают. По новому закону с 1 июля 2019 г. застройщики могут получить деньги за проданное жилье только после предоставления квартиры покупателю. Если жилье приобретается на этапе строительства, деньги хранятся на специальных счетах в банках. Доступа к ним не имеют ни покупатель, ни продавец.
На случай отзыва лицензии у банка предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов – до 10 млн руб. (в отличие от 1,4 млн руб. по вкладам). Так что стройку девелоперам придется финансировать из своих средств или кредитоваться в банках.
Принято считать, что такую схему придумали, потому что государство так и не нашло способов защитить дольщиков. «У нас проблемы с обманутыми дольщиками идут с тех пор, как мы себя помним», – возмущался Путин в декабре. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете «Единой России» насчитала таковых 122 000 человек.
Кроме того, ужесточение позиции властей связано с проблемами крупного подмосковного застройщика – Urban Group. У этой компании приостановлена регистрация договоров о долевом строительстве, идет поиск инвесторов на недостроенное жилье.
В случае банкротства Urban Group список пострадавших дольщиков вырастет еще на 16 000 человек.
На сегодня разница в цене между квартирой на начальной стадии строительства и по его завершении может достигать 30–40%. Себестоимость строительства увеличится на 10–15%.
Однако застройщиков, которые смогли бы строить полностью за счет собственных и кредитных средств, нет, кроме государственных компаний. Выходит, что рынок будет консолидироваться в руках крупных игроков?
К чему приведет игра по новым правилам?
Эксперты считают, что, если продажу квартир в новостройках на этапе строительства отменят, размер входного билета на первичный рынок недвижимости увеличится как минимум на 30–40%.
Мелкие и средние компании уйдут с рынка, но и крупные девелоперы не все сумеют подстроиться под новые правила: правительству и ЦБ придется найти схемы, чтобы финансировать стройки. Ввод жилья при этом снизится, а цены на квартиры вырастут.
В то же время доступная ипотека может нивелировать удорожание, но потребители должны будут закладывать дополнительные расходы на первоначальный взнос.
В заключение скажем лишь, что времени у застройщиков, для того чтобы перестроиться, остается немного. Многое будет зависеть от тех условий, которые выставят банки, и смогут ли они потянуть такой объем.
Впрочем, как уверяют менеджеры крупных строительных компаний, даже и без запрета продажи недостроенного жилья застройщикам придется несладко.
Если полностью отказаться от долевого строительства, то большинство застройщиков, особенно в Московской области, перестанут работать, а в Москве останутся только аффилированные с банками компании.
В таком случае указанная в майском указе президента цель по ежегодному вводу около 120 млн кв. м жилья представляется не очень-то достижимой.
Так что, с одной стороны, власти проводят санацию строительной отрасли, которая может лишиться тысяч участников из-за постоянных реформ. С другой – правительство РФ до сих пор не добилось устойчивого экономического роста и восстановления доходов населения. В таких условия совсем не ясно, кто будет строить и кто будет покупать 120 млн кв. м в год.