Так устроен мир, что люди не перестают покупать и продавать недвижимость даже в кризис. Только вот сегодня не у всех есть возможность нанять профессионалов для сопровождения сделки. Их услуги стоят недешево.
Что нужно для того, чтобы самим без участия риелтора и юриста при покупке квартиры правильно все рассчитать и оформить?
Как подготовиться к сделке купли-продажи квартиры
Перед началом сделки необходимо проверить чистоту выбранных «квадратных метров», ознакомиться с историей квартиры. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРП, где будут указаны: все собственники объекта, а также актуальные ограничения и обременения прав (ипотека, решение суда, залог, описание объекта, вид, номер и дата государственной регистрации права и т.д.).
Не лишним будет получить данные обо всех жильцах, прописанных в квартире, посетив паспортный стол вместе с собственником, поскольку такая информация недоступна посторонним лицам.
Если указанных лиц нельзя снять с регистрации до совершения сделки, для минимизации рисков рекомендуется получить от них перед сделкой нотариально удостоверенные заявления, в которых будет зафиксирован их отказ от права пользования и обязательство сняться с регистрационного учета в срок, указанный в договоре купли-продажи.
Не забудьте о правах несовершеннолетних
Очень важно до совершения сделки выяснять, не будут ли нарушены в результате продажи недвижимости права несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире. В противном случае есть риски признания сделки недействительной.
Есть тут еще один немаловажный момент: если приватизация квартиры проводилась в 90-е годы, нужно просмотреть заявление, где будут указаны все прописанные на момент тот момент жильцы и их решение: согласие или отказ от приватизации.
Таким образом, можно выявить не участвовавших в приватизации, но прописанных несовершеннолетних детей. Юристы предупреждают, что по таким сделкам существует риск оспаривания, и лучше в целях собственной безопасности, встретиться с каждым, кто достиг совершеннолетия, и получить письменное заявление об отсутствии претензий с их стороны.
Проверьте, все ли в порядке
Кроме того, до того, как будет подписан договор купли-продажи, необходимо выяснить, на каком основании продавец владеет квартирой. Если это наследство, то помимо свидетельства о госрегистрации нужно запросить у него свидетельство о праве на наследство и свидетельство о смерти наследодателя.
Также лучше убедиться в отсутствии каких-либо задолженностей по коммунальным платежам, за электричество и телефонные переговоры. Это можно сделать, запросив у собственника квитанции об оплате.
Что должен знать продавец
Продавец тоже должен подготовиться к совершению сделки: учесть все нюансы и возможные нестыковки. Естественно, нужно адекватно оценить стоимость жилплощади, но надо учесть, насколько быстро необходимо продать квартиру.
Если продать нужно как можно быстрее, лучше выставлять сразу ту стоимость, за которую вы готовы продать квартиру. Более низкая цена увеличит круг потенциальных покупателей.
Но при этом нелишне подумать над оптимальной ценой, чтобы потом не жалеть, что продешевили.
Сделка со «свободными деньгами»
Не надо стесняться задать вопрос о том, на какие средства планируется приобретать квартиру, «свободные» ли у покупателя деньги.
Разумеется, продавать квартиру удобнее покупателям со «свободными» деньгами. Особенно актуально это, если вам необходимо получить наличные как можно быстрее. Может случиться так, что покупатель планирует приобрести вашу квартиру, продав свою, то проведение такой сделки потребует дополнительного времени.
Соглашение о задатке или предварительный договор
Для подтверждения серьезности намерений покупателя приобрести объект нужно подписать соглашении о задатке или предварительный договор. После подписания документа продавец должен предоставить расписку о получении денег. Специалисты советуют сделать это, написав от руки, поскольку в случае судебного разбирательства подделать рукописный текст будет сложно.
В договоре и расписках должно быть четко прописано, что деньги передаются в качестве задатка. Нужно указать ФИО и паспортные данные сторон договора, место проживания, итоговую цену квартиры, ее точное описание, включая адрес, площадь и другие характеристики, обозначить сумму задатка и сроки исполнения обязательств.
Основные подписи
При совершении сделки подписывается договор купли-продажи квартиры, при передаче квартиры от продавца к покупателю – акт.
В договоре купли-продажи в «шапке» документа стандартно прописываются ФИО сторон, паспортные данные и адреса.
Какую информацию об объекте нужно раскрыть
Кроме того, в документе нужно максимально полно раскрыть информацию об объекте: полный адрес объекта, метраж, кадастровый номер, прописать площадь, этаж, количество комнат и другие характеристики квартиры.
При необходимости стороны прописывают в документе и другие важные условия сделки, о которых договорились ранее.
Что еще необходимо учесть в договоре
Имейте в виду, что в обязательном порядке в таком договоре должны быть данные, на каком основании продавец является собственником квартиры, цена, порядок расчетов, а также перечень всех лиц, зарегистрированных в квартире на момент подписания договора, и сроки их снятия с регистрационного учета. В случае отсутствия согласования цены квартиры договор будет считаться незаключенным.
