В наши дни редкие операции с недвижимостью обходятся без участия риелтора, который должен освободить клиента от ряда утомительных процедур, а также обеспечить надежность сделки. Однако слепо доверять агенту решение вопросов с недвижимостью все же не стоит, так как и в рядах профессионалов всегда найдутся желающие если не облапошить клиента, то сыграть на его невнимательности в свою пользу.
Абсолютное большинство сделок по купле-продаже квартир на вторичном рынке совершается с участием риелторов. А в агентствах, работающих в столице, долю таких сделок оценили в 95 процентов. Это означает, что только одна сделка из двадцати проходит без посредников – когда продавец и покупатель договариваются друг с другом самостоятельно.
Успешному бизнесу риелторских контор не мешает ни отсутствие закона, который регулировал бы риелторскую деятельность, ни желание некоторых людей во что бы то ни стало провести сделку самостоятельно.
О чем нужно знать при общении с риелтором
Обращаясь к специалисту по продаже недвижимости, необходимо иметь в виду, что доход агента формируется из комиссии, которую выплачивают участники сделки при взаиморасчетах. Таким образом, риелтор напрямую заинтересован в заключении сделки – без этого он просто не получит гонорар.
Об этом стоит вспомнить, если агент вдруг начнет нахваливать один из вариантов, настаивать на скорейшей купле-продаже или вынуждать снизить цену: эти действия могут быть связаны с банальным желанием скорее забрать свою комиссию.
Как известно, к риелторам обращаются и продавцы, и покупатели. Первые – для того, чтобы поскорее продать жилье на затоваренном рынке. Вторые – чтобы найти вариант с «чистой» родословной жилья. «Чистыми» риелторы называют квартиры, которые можно покупать, не опасаясь последующих судов и признания сделки ничтожной – для этого объект недвижимости проверяют юристы.
От чего зависит стоимость риелторских услуг
Чаще всего стоимость услуг зависит от того, кто ее оказывает: частный риелтор, мелкое или крупное агентство. По большому счету, в комиссии крупных агентств заложены дополнительные расходы на весь штат, обслуживающий сделку, а частный риелтор демпингует, поскольку отвечает за сделку он один и часть опций просто может не осуществлять.
Обычно в каждой компании свои процентные соотношения и системы начисления заработных плат. Где-то агент получает процент от сделки, где-то – фиксированную сумму. Частные риелторы вообще всю сумму заработанных комиссионных получают единолично».
В среднем по рынку размер комиссии агенту варьируется от двух до шести или восьми процентов от суммы сделки, но не меньше 50 тыс. руб. за сопровождение.
В последнее время все чаще назначается фиксированная сумма. Процент таких сделок обычно превышает 70 процентов. В период растущего рынка продавцы чаще выбирали процент от стоимости, так как таким образом они стимулировали агента продавать квартиру дороже. Есть и третий вариант – когда агент предлагает смешанную комиссию. Например, минимальную фиксированную сумму (30–50 тыс. руб.) плюс еще несколько процентов от какого-то порога стоимости.
Преимуществом риелторских агентств в девяностых и начале двухтысячных годов были собственные базы объявлений. С развитием онлайн-сервисов бесплатных объявлений это преимущество сошло на нет: сейчас найти квартиры, выставленные на продажу, может любой желающий. Для поиска предложений достаточно выйти в интернет.
Как замечают в агентствах недвижимости, в последнее время на вторичном рынке Москвы стало все больше сделок, где риелтор сопровождает только продавца, в то время как покупатель действует самостоятельно.
Еще одна тенденция состоит в том, что все чаще покупатели, выбирая квартиру, принимают решение о покупке у собственника, выставившего свою квартиру через агентство недвижимости, и считают, что это гарантия того, что она проверена и можно сэкономить на своем риелторе.
Дополнительным фактором на рынке стал избыток предложения, при котором продавцы конкурируют друг с другом за покупателя, уточнили риелторы.
Понятно, что опытный риелтор никогда не скажет, сколь точно стоит объект продаж. Прежде всего он посмотрит на объект, узнает, что вы хотите сделать, изучит все документы и условия продажи объекта. Только после всех этих действий будет сформирован размер стоимости услуги. Если же вам сразу называют цену, даже не взглянув на квартиру, это означает, что этот человек непрофессионал.
Как платят агенту
Как правило, любую комиссию оплачивает тот, кто заказал услугу. Если к риелтору обратился продавец, то в таком случае, сумма агентского вознаграждения вычитается из стоимости квартиры. Физически денежную сумму передает покупатель, но сейчас появилась новая тенденция – продавцы отдельно оплачивают комиссию из своих собственных средств, а всю сумму за квартиру получают от покупателя через ячейку или аккредитив.
Кроме того, на рынке встречаются агентства, которые предлагают продавцам квартиры бесплатное сопровождение сделки. Такие риелторы рассчитывают получить комиссию с покупателя. Продавец может включить расходы на услуги риелтора в цену продаваемой недвижимости, однако продавец не освобождается от оплаты риелторских услуг.
Если вы поняли, что условие договора между продавцом квартиры и риелтором, в котором прописано, что продавец не платит риелтору за услуги, а все расходы ложатся на сторону покупателя, то знайте, что это не соответствует закону.
О проверке юридической чистоты сделки
В 2018 году декларацию 3-НДФЛ будут подавать по новой форме. Отчетность за 2017 год
Случается и так, что агентство могло оказать услуги добросовестно, но из-за юридических нюансов сделку признали недействительной. Например, появился ранее неизвестный наследник продавца квартиры и оспаривает ваше право на собственность. В этом случае большинство риелторских компаний ничем не могут помочь клиенту: это не в их юрисдикции, они проверили все доступные нужные документы, приняли так называемые «меры разумной осмотрительности».
Покупателям надо быть готовыми к тому, что компенсацию с риелторского агентства при последующем признании сделки ничтожной будет сложно, и многое зависит от содержания договора. Если в услуги входило юридическое сопровождение сделки, то есть и проверка возможных рисков, то возможна ответственность исполнителя за ненадлежащее оказание услуг.
И хотя примеры возмещения материального ущерба с риелторского агентства за ненадлежащую проверку юридической чистоты действительно существуют, но каждый из таких прецедентов – это случай, выходящий из ряда вон. Случаи взыскания убытков есть, но они немногочисленны.
В одном из дел, например, суд, взыскивая с риелтора в пользу покупателя уплаченную за недвижимость сумму, указал, что в обязанность риелтора входила правовая экспертиза сделки. Согласно условиям договора об оказании риелторских услуг, риелтор обязан был подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки, однако нарушил условия договора.
А в итоге, в лучшем случае объем возмещения убытков от действий риелторов ограничивается стоимостью самой услуги, то есть суммой, которую в свое время риелтор получил от клиента. Расходы, понесенные на покупку квартиры, остаются персональной ответственностью покупателя – независимо от того, участвовал риелтор в сделке или нет.
Как обойтись без посредников при покупке жилья
Аналитики отмечают, что за последнее время в Москве выросло количество самостоятельных покупателей, обнаружили риелторы, работающие на вторичном рынке столицы. Почему так происходит? Первая и основная причина – это желание элементарно сэкономить на сделке. Люди думают, что у продавцов агент есть, он все и сделает. Вторая причина в том, что, если клиент покупает квартиру с ипотекой, то считает, что банк проверяет квартиру и, если одобряет ее, значит она юридически чиста. И третья причина заключается в доверии к людям.
Учтите, что препятствий для самостоятельного оформления сделки сейчас немного. Обычно для заключения договора требуется только заверить документ у нотариуса и получить согласие от органов опеки. Последний пункт актуален только для тех, кто владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности с детьми.
В том случае, если и продавец, и покупатель выступают в одиночку и не планируют выделять доли в приобретаемой недвижимости, то не потребуется даже нотариус: такие сделки в России разрешено оформлять в простой письменной форме.
Можно, конечно, пойти на компромисс между сотрудничеством с одним риелтором и самостоятельной куплей-продажей. Для этого надо обратиться сразу в несколько агентств недвижимости. В теории такая практика может максимизировать усилия нескольких компаний.
А вот что касается работы с несколькими агентствами, то это довольно частая практика. Здесь можно прописать очень много санкций, в том числе и штрафных, в договоре, но по факту это не всегда работает. Клиента невозможно обязать работать строго с одним агентством.
Бывает, что некоторые крупные агентства настаивают на так называемых эксклюзивных договорах. Под этим термином риелторы понимают соглашение, которое обязывает клиента не обращаться сразу в несколько компаний. Те, кто не готов на такие условия, могут выбрать агентство, более лояльное относящееся к свободе выбора своих клиентов.
Есть агентства недвижимости, которые вовсе не стремятся работать по так называемой эксклюзивной модели, когда клиент обязан работать только с одной компанией. Соответственно, они и не взыскивают штраф, если клиент обратится за помощью к нашим коллегам. Они могут заключить эксклюзивный договор, только если сам клиент хочет работать с нами по такой схеме.
Что дает повод насторожиться?
Распознать подвох со стороны риелтора и уличить его в «нечистой игре» довольно сложно, ведь профессиональный риелтор действует решительно и уверенно, пользуясь тем, что его знания материала значительно превышают знания клиента. Однако некоторые признаки все же должны вызвать у человека некоторые сомнения и заставить задуматься, а стоит ли дальше доверять этому специалисту или даже компании, которую он представляет.
Всего таких признаков четыре. Во-первых, клиента должно насторожить несоответствие действий риелтора подписанным им письменным обязательствам или их невыполнение, отмечает он. Во-вторых, подозрения вызывает и серьезное занижение стоимости услуг риелтора по сравнению с конкурентами. Скорее всего, с вас возьмут скрытую комиссию.
В-третьих, стоит с осторожностью относиться к риелтору, который представляет одновременно и интересы противоположной стороны сделки, так как в данном случае стремление получить комиссионные с обеих сторон будет приоритетом перед интересами клиента, объясняет Банников.
И, наконец, в-четвертых, очень подозрительно, если риелтор всегда обсуждает финансовые вопросы с контрагентом в отсутствие основного клиента, так как в процессе торга как раз и может всплыть скрытая комиссия, предупреждает он.
Можно, конечно, продолжить список признаков недобросовестности риелтора. Прежде всего, клиент должен насторожиться, если начинают ограничивать его свободу действий, например, не показывают квартиру тогда, когда ему хочется ее посмотреть, а во время просмотра торопят, не показывают все комнаты, не дают возможности ознакомиться с документами на недвижимость.
Стоит также учитывать тот факт, что квартира не может стоить на 20 процентов дешевле рыночной стоимости. Это может говорить о том, что либо с самой квартирой, либо с документами что-то не так.
До сих пор бывают случаи, когда покупатели подписывают какие-то «не очень важные» документы, не читая их. Этого делать ни в коем случае нельзя – вы несете ответственность за свою подпись в любом случае, читали вы документ или нет. Поэтому не нужно идти на поводу у риелтора, если он торопит или не дает время на консультацию с юристом. Это тоже может делаться специально для того, что бы клиент пропустил какую-то важную деталь.
Всех риелторов учат правильно строить коммуникацию с клиентом, в том числе с использованием определенных психологических приемов. Профессионалы используют это, чтобы установить более доверительные отношения, чтобы «слушать и слышать» клиента, его ожидания от сотрудничества, а мошенники – чтобы ввести в заблуждение.
А вообще определить наверняка, мошенник перед вами или нет, практически невозможно. Однако, если риелтор «юлит», уходит от ответа, говорит много, не отвечая при этом прямо на поставленный вопрос, то это повод усомниться в его добросовестности.
Иногда чрезмерное внимание уделяется каким-либо второстепенным деталям сделки, за обсуждением которых от вас пытаются скрыть действительно важные вещи. Например, обсуждение, у кого из сторон будет храниться ключ от банковской ячейки, может «замылить» необходимость включения в условия доступа к ячейке подтверждения, что все жильцы будут сняты с регистрационного учета.
Бывает, что излишняя дружественность и теплота общения риелтора позволяет ему не брать на себя неудобных письменных обязательств, оставляя все в форме устных «цветистых» обещаний, которые быстро улетучиваются и забываются.
Как продавцы играют против клиента
Есть перечень вещей, которые риелтор обязан делать для своего клиента в любом случае, иначе «чистоту» его работы смело можно ставить под сомнение. Главное правило – в процессе сделки агентство должно отстаивать интересы своего клиента. В конечном итоге для этого его и нанимают.
Для нотариусов определен строгий регламент действий при совершении сделок физлицами
Основная задача риелтора – полностью разъяснить все вопросы, связанные со сделкой, разобрать ее с клиентом до мелочей и убедиться, что обе стороны досконально все понимают. Хотя риелтор, понятное дело, не обязан проводить «предупреждение и просвещение» другой стороны. И хотя это не подразумевает обман контрагента, задача риелтора достигнуть того результата, который клиент планировал получить, входя в сделку.
А вот своего клиента риелтор обязан уведомить обо всех рисках вхождения в конкретную сделку. Бывает, что агент рекомендует клиенту не покупать ту или иную квартиру, а клиент, понимая все риски, все же ее покупает, замечает Банников. В таком случае риелтор должен минимизировать возможность наступления для клиента неблагоприятных обстоятельств путем составления дополнительных документов и страхования рисков, подчеркивает он.
Как подстраховаться от мошенничества в сфере недвижимости?
От мошенничества в сфере недвижимости невозможно застраховаться полностью. Особенно если речь идет об незнакомых агентствах недвижимости на рынке. Возникли сомнения в порядочности организации? Тогда мы советуем пройти все пункты по проверке агентства, подобранные в этой статье.
Как проверить агентство недвижимости
Прежде чем заключать сделку с агентом, который вызывает подозрения, стоит воспользоваться несколькими способами, которые смогут избавить от опасений и решиться на сделку именно с этим агентством. Если не уверены, для начала убедитесь в том, что вы правильно выбрали агента по недвижимости. Прочтите о том, как выбрать риэлтора.
Самый легкий и надежный способ при выборе агентства недвижимости – это спросить контакты проверенных организации у знакомых или родственников, которые недавно заключали сделку по покупке либо продаже.
Проверка документов – первый действенный способ для того, чтобы убедиться в надежности агентства и, по сути, в его реальном существовании на рынке. Проверить стоит при помощи юриста либо нотариуса. Они помогут выяснить действительно ли оно состоит в Едином государственном реестре юридических лиц и обладает всеми необходимыми уставными документами, сертификатами и аттестатами риелторов. Нелишним будет проверить через налоговую и арбитражный суд региона, где помогут выяснить, не является ли агентство банкротом или нарушителем закона.
Поиск информации в открытых источниках. Интернет сегодня стал мощным инструментом по получению информации об организациях разных сфер. Это же касается и сферы недвижимости. На форумах или в группах социальных сетей, посвященных недвижимости, можно прочесть отзывы и публикации об агентстве. Это самая «живая» информация, которой можно доверять.
Если в сети отсутствуют скандальные статьи и негативные публикации, то имидж у выбранной организации достойный. К слову, в среднем агентство должно обладать стажем работы на рынке около 5 лет. Тогда оно вызывает больше доверия у клиентов и обладает благоприятным имиджем.
Проверка по профессиональным сообществам. Хорошим плюсом будет поискать агентство в гильдии риэлторов и прочих профессиональных сообществах. Ведь членство в подобные официальные общественные организации требует определенного соответствия стандартам профессионализма и наличия всей документации согласно законодательству.
Наличие своего сайта. Сегодня ни одно серьезное агентство не обходится без электронной площадки в интернете. На сайте агентства должна быть вся исчерпывающая информация об организации, размещены фотографии объектов и представлены предложения. Это расскажет о том, насколько агентство популярно и клиенты доверяют ему, что согласны разместить информацию о своей недвижимости.
Назначить встречу в офисе агентства. Существование агентства может подтвердить наличие официального представительства. Если агент не отказывается провести встречу в офисе, то это говорит о том, что организации стоит доверять. Параллельно с этим можно на месте уточнить, действительно ли агент работает в организации и проверить наличие трудового договора.
Заключить официальный договор с агентством. Заключение письменного договора гарантирует юридическую чистоту сделки. Желательно проводить ее в присутствии своего юриста. Это условие не должно смущать представителей агентства. В договоре необходимо прописать все нюансы и организационный вопросы, и уделить внимание финансовым вопросам, особенно, что касается выплаты комиссионных агенту. Очень важный момент при заключении договора – обсудить возможность его расторжения, если клиент не удовлетворен качеством услуг.
Сравнить цены на услуги. Все хорошие агентства с репутацией устанавливают цены на услуги приблизительно по одинаковым тарифам. Если стоимость за услуги явно занижена, то этот факт должен насторожить клиента. Такая явно низкая цена говорит или о том, что это афера, или же о том, что агентство предоставляет урезанные услуги.
Выбирайте не агентство, а агента. Как правило, порядочность организации зависит от сотрудников, которые в ней работают. Поэтому стоит поискать конкретного специалиста с опытом. Для этого нужно провести опрос среди знакомых, которые когда-либо уже сотрудничали с агентом, и связаться именно с ним. При этом есть шанс, что комиссионные «по знакомству» будут немного ниже.
Проверяйте и документы. Даже если агентство по недвижимости полностью легально и обладает хорошим имиджем, все же это полностью не исключает мошенничество, как со стороны продавца, так и покупателя. Агентство всегда выступает посредником и полностью не гарантирует правомерность сделки. Нужно уточнить, проверяет ли агентство документы, историю квартиры и прошлых и настоящих собственников. Об этом может рассказать юрист.
Обычно при агентстве работает штатный специалист, в обязанности которого входит проверка документов. Но если есть сомнения, то для большей вероятности можно дополнительно проверить документы у независимого нотариуса.
При выборе агентства не стоит полагаться только лишь на интуицию. Ведь не зря говорят «доверяй, но проверяй» и сотрудничество с незнакомой организацией по работе с недвижимостью сродни игре в «русскую рулетку», где риск всегда присутствует. Поэтому при покупке или продаже жилья для надежности лучше провести тщательную проверку и уже тогда начинать совместную работу.
