Все жилье пониженной комфортности будет называться стандартным. Значит ли это, что теперь перестанут строить недорогое жилье? Вовсе нет.
Просто для обозначения недорогих квадратных метров предлагается использовать такое понятие, как стандартное жилье. Такой термин применяется во всем мире.
Маркетинговый ход: смена понятий
К тому же, как разъяснил журналистам министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, «экономкласс» часто ставит в тупик переводчиков на международных конференциях. Им сложно понять, что на самом деле имеется в виду, и объяснить это присутствующим. Поэтому Минстрой и решился на замену понятий, которое, собственно, сути дела не меняет.
Так что предложение отказаться от использования термина «жилье экономкласса» в пользу стандартного без изменения требований к самому жилью – это не более чем «маркетинговый» ход. Ведь понятие «эконом» в массовом сознании имеет негативную окраску, а вот «стандарт» – более солидное и социально направленное. Так что мотивы Минстроя здесь совершенно прозрачны.
Какое жилье охотнее строят
Надо иметь в виду, что в Москве от строительства жилья экономкласса застройщики все чаще отказываются. Так, по данным риэлтеров, 98 процентов проектов массового сегмента относятся к комфорт-классу, который обладает более высокими характеристиками.
За МКАД и в регионах ситуация пока несколько иная. Там экономкласс строится еще достаточно активно, потому что на такое жилье есть спрос. Разница в стоимости в пределах одной локации между объектами эконом- и комфорт-класса может достигать 15–20 процентов. Именно этим объясняется привлекательность таких квадратных метров в глазах покупателей.
Главные ориентиры Минстроя
Для экономкласса характерна типовая архитектура, стандартная отделка мест общего пользования, черновая отделка квартир, применение самых бюджетных материалов и технологических коммуникаций такие характеристика, как минимальное благоустройство прилегающей территории и отсутствие огороженного контура.
В комфорт-классе встречаются индивидуальные архитектурные проекты, концептуальный дизайн мест общего пользования, более высокое качество фурнитуры, коммуникаций, а также все шире распространяется готовая отделка квартир.
На сегодня в понятие «экономкласс» вкладывают квартиру площадью от 20 до 150 квадратных метров или дом площадью до 200 квадратных метров со всеми коммуникациями, счетчиками воды и электричества, сантехникой, плитой.
По госпрограмме «Жилье для российской семьи»
Обычно при оказании помощи застройщику ориентируются на критерии, установленные для застройщиков в рамках федеральной программы «Жилье для российской семьи», которые возводят собственные дома. Стоимость квадратного метра в этом случае не должна превышать 35 тысяч рублей.
Эти параметры остаются в силе. Хотя не исключено, что в перспективе корректировки могут внести и в них. Михаил Мень, к примеру, ранее заявлял, что нужно отказаться от ограничений по минимальной площади квартир и строить в том числе и такое жилье, которое будет доступно даже студенту.
Классификация жилья: характеристики от застройщика
Впрочем, единой классификации жилья на российском рынке все равно сейчас нет. Каждый девелопер использует свою собственную и классифицирует проекты так, как сам это понимает. В результате многие проекты часто просто «меняют вывеску», мигрируя из экономического в более высокий комфорт-класс. Характеристики при этом сохраняются прежние.
Так что классификация носит рекомендательный характер, и далеко не все застройщики воспринимают ее как руководство к действию.
В итоге жилье зачастую имеет признаки как одного класса, так и другого. Но если застройщик относит свой ЖК к бизнес-классу, он выставляет соответствующую цену, поэтому полезно различать хотя бы формальные критерии.
На какие категории жилье делят риэлторы?
Дома эконом-класса располагаются далеко от центра, могут находиться рядом с промзонами, крупными автомобильными трассами, железнодорожными путями. В строительстве применяются типовые решения и серии домов. Никаких особых требований по безопасности, паркингу, инфраструктуре, высоте потолков, площади кухни, отделке, инженерным коммуникациям нет. Все делается по минимальным нормам, которые прописаны в законодательстве. Площадь квартир небольшая: встречаются студии, однокомнатные квартиры предлагаются площадью от 28 кв. м, двухкомнатные — от 45 кв. м, трехкомнатные — от 55 кв. м.
Комфорт-класс – это дома современных типовых серий, иногда встречаются индивидуальные проекты. Ко всем составляющим предъявляются более высокие требования: отделка будет более дорогой и современной, могут применяться иностранные материалы. Дом может быть огражден по периметру, часто устанавливают домофоны, могут работать консьержи и охранники. Потолки в квартирах — 2,7–2,8 м. Площадь — больше, чем в эконом-классе: «однушки» начинаются от 35 кв. м, «двушки» — от 53 кв. м, «трешки» — от 65 кв. м. Площадь кухни — от 8 кв. м. По расположению особых требований нет.
Комфорт-класс появился после кризиса 2008 года, когда нужно было оживлять рынок. Удачная маркетинговая акция прижилась — комфорт вошел в разработанную позже российской гильдией риелторов классификацию жилья. Наряду с эконом-классом комфорт относится к массовому жилью, а бизнес-класс и «элитка» считаются жильем повышенной комфортности.
Бизнес-класс преимущественно строится в престижных районах (в Москве это ЗАО, СЗАО и ЮЗАО) или в спальных районах, где при этом есть благоприятное окружение – ухоженный парк или водоем.
Основные признаки жилья бизнес-класса следующие: проект зданий всегда индивидуальный, с архитектурной идей. Территория охраняется, наличие консьержа и домофона обязательно. Предполагается организация подземного паркинга. Потолки в квартирах – 2,8–3 м. Площадь однокомнатных квартир начинается от 45 кв. м, «двушек» – от 65 кв. м, «трешек» – от 90 кв. м. Площадь кухни – от 12 кв. м.
Совет покупателям: проверяйте репутацию застройщика
Сегодня помимо привычных «эконом», «комфорт», «бизнес» существуют еще «стандарт», «премиум», «элит» и прочие». А вообще, как считают аналитики, избыточное количество классов только мешает покупателю сделать осознанный выбор жилья. Покупателям советуют отбросить «классовые» вопросы и проверять в первую очередь репутацию застройщика, чистоту документов, а также внимательно читать договоры.
Что строят в Москве и Подмосковье?
В Подмосковье ценообразование жилья сильно зависит от конкретного города, обеспеченности социальной инфраструктурой и транспортной доступности до МКАД или железнодорожной станции.
Однако способ сегментирования есть: многие покупатели рассматривают область как плацдарм для покорения Москвы. Поэтому застройщики зачастую реализуют в наиболее экономичных объектах однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а доля трехкомнатных квартир в них стремится к нулю.
Комфорт плюс и выше
А подмосковный комфорт- и бизнес-класс можно легко выделить по одному признаку: если в проекте есть трехкомнатные и более квартиры, то застройщик позиционирует свой проект как комфорт+ и выше, рассчитывая на людей, которые проживут в его квартирах долгие годы.
Что сегодня представлено на рынке жилья?
По данным «Метриум Групп», в границах Старой Москвы сейчас строится 29 проектов массового сегмента (эконом и комфорт) и 65 жилых комплексов бизнес-класса. А в Подмосковье, наоборот, большинство новостроек относится к эконом- и комфорт-классу – около 70 процентов от всех проектов и лишь 30 процентов объектов представлено в бизнес-классе. В Новой Москве на первичном рынке насчитывается 14 жилых комплексов экономкласса и 18 — комфорт-класса, проект бизнес-класса в продаже один.
Средняя стоимость жилья разных классов в Московском регионе, руб./кв. м
Класс Москва-Новая Москва-Московская областьЭконом: 114 000 - 105 000 - 79 200
Комфорт: 178 000 - 103 000 - 79 500
Бизнес: 291 000 - 153 000 - 121 000
