Ужесточение норм в строительной сфере позволит избавиться от недобросовестных застройщиков. Теперь застройщики не могут собирать с граждан деньги и тратить их на своё усмотрение
Для начала Минстрой разделит застройщиков, которые занимаются долевым строительством, на несколько групп в зависимости от степени риска. Самые неблагонадёжные компании будут проверять раз в год — аудит коснётся и финансовой деятельности, и темпов возведения жилья.
Требования к застройщикам как при оформлении сделок с гражданами, так и при финансирования строительства многоквартирных домов ужесточились с первого июля 2018 года. В это время вступили в силу изменения в закон о долевом строительстве.
Тому, как этот закон реализуется на практике, обсудили на совместном заседании Комитета Госдумы по контролю и Регламенту и Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
Председатель комитета Госдумы по контролю и Регламенту Ольга Савастьянова считает, что надо сделать так, чтобы все законодательные нормы о долевом строительстве работали, как и было задумано.
Парламентарий отметила, что «если есть неучтённые моменты, которые требуют дополнительного регулирования, то их следует учесть при доработке законодательства».
При обсуждении данного вопроса председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев подчеркнул, что когда принимали новый закон о дольщиках, было очень много споров и критики со стороны застройщиков и банкиров.
Исполнение этого закона депутаты поставили на особый контроль. Как заметил депутат, реформа в долевом строительстве реализуется по поручению президента, и «нам очень важно выйти на такие решения, чтобы, с одной стороны, защитить граждан, с другой — обеспечить развитие жилищного строительства».
Так, согласно действующим с 1 июля нормам, застройщики при долевом строительстве не могут заниматься никакой иной деятельностью, должны иметь трёхлетний опыт участия в строительстве многоквартирных домов.
Теперь застройщиков допускают на рынок, если площадь построенного ими жилья составляет не менее 10 тысяч квадратных метров. По словам Николаева, это слишком серьёзное требование, особенно для региональных компаний.
В связи с этим в Госдуме предлагают смягчить этот критерий, чтобы в строительстве участвовали не только крупные игроки, но и более мелкие компании. «Это необходимо для поддержания жилищного строительства в регионах», —заявил Николаев.
Новые финансовые требования к застройщикам
Кроме того, финансовые требования также ужесточили. Теперь застройщики не могут собирать с граждан деньги и тратить их на своё усмотрение. Законом установлено, что строительная компания обязана иметь собственные средства на строительство — не менее 10 процентов от общей проектной стоимости.
Разрешается привлекать целевые небанковские займы от головной компании — до 20 процентов от стоимости проекта. Строительство можно вести только по принципу «один застройщик — одно разрешение», при этом на каждое разрешение нужно открыть банковский счёт.
Деньги дольщиков вносятся на эскроу-счета и страхуют в Агентстве по страхованию вкладов. Исключается привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и жилищно-строительные кооперативы. Гарантом того, что жилой дом будет достроен, является Фонд защиты дольщиков.
Реформа в долевом строительстве началась, и принятые меры заработали, что и вызывает дискомфорт у застройщиков, особенно у тех, которые привыкли работать в качестве финансовой пирамиды.
По словам Николая Николаева, долгие годы застройщики получали деньги от граждан, и эти средства тратились бесконтрольно, безо всяких ограничений или требований по их использованию.
На сегодня переход на эскроу-счета добровольный, а с 30 июля 2019 года все застройщики полностью перейдут на новые правила финансирования строительства жилых объектов.
Новые требования к трудовому стажу инженеров-строителей. Реестр для иностранных специалистов
С лета следующего года сделки по привлечению средств возможны будут только с банковским сопровождением, а это значит, что компании не смогут привлекать деньги напрямую от покупателей жилья.
А пока жилье строится, средства граждан будут оставаться на банковском счету и передаваться строителям после введения объекта в эксплуатацию при условии, что хотя бы на одну квартиру уже оформлено право собственности.
В то же время российские застройщики опасаются, что новый механизм приведёт к тому, что строительная отрасль не сможет выполнить свои задачи из-за нехватки денег.
Недавно несколько крупных девелоперов направили в профильные ведомства пакет поправок к закону о долевом строительстве, в которых они предлагают смягчить порядок использования эскроу-счетов.
Внеплановые проверки застройщиков узаконят
На заседании думских комитетов отмечалось, что всё ещё не приняты нормативные правовые акты по реализации изменений в закон о дольщиках. Депутаты попросили Правительство ускорить разработку этих документов, особенно постановления о контроле за целевым использованием денег дольщиков и соблюдением сроков строительства.
В ответ на это заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин пообещал, что до конца декабря все необходимые документы будут утверждены и вступят в силу со следующего года.
Проект постановления Минстроя о проведении проверок в долевом строительстве сейчас находится на согласовании. Чиновник напомнил, что малый и средний бизнес проверяют раз в три года.
«Раз в три года проверяют и застройщиков, при этом любую плановую проверку нужно согласовать с прокуратурой, так что сейчас невозможно оперативно проверить факт строительства дома с привлечением средств граждан», — посетовал Стасишин.
Чтобы повысить эффективность проверок, Минстрой предлагает применять риск-ориентированный подход. Юридических лиц, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, предложено разделить на группы, каждая из которых соответствует определённой категории риска.
Новый закон о долевом строительстве: продажу жилья могут запретить на начальном этапе
Так, для застройщиков, относящихся к категории значительного риска, плановые проверки должны будут проводиться один раз в год, для категории среднего риска — не чаще чем один раз в два года, а для категории низкого риска плановые проверки вообще не предусмотрены.
Кроме того, в проекте закона установлен закрытый перечень оснований для организации внеплановых контрольных мероприятий.
Теперь основанием для проверки вне плана является истечение срока исполнения застройщиком ранее выданного предписания об устранении нарушений, выявление нарушений в бухгалтерской отчётности или проектной декларации, сообщения граждан, отклонение от графика реализации проекта строительства более чем на полгода.
Помимо этого провести контрольные мероприятия также могут на основании приказа руководителя контролирующего органа в соответствии с поручением президента или Правительства или по требованию прокурора.
Как пояснил чиновник Минстроя, в любой момент можно будет проанализировать финансовое состояние застройщика и не доводить до того, что произошло с Urban Group.
«Если бы у нас была возможность провести аудит этой компании ещё полтора года назад, то прореха в их бюджете составляла бы не 56 миллиардов рублей, а намного меньше», – сказал в заключение Никита Стасишин.
