Если застройщик намерен действовать в рамках закона и соблюдать все условия договора, он обязан предложить дольщику изменить сроки в договоре, предупредив об этом за 2 месяца до окончания строительства.
Отношения застройщика и дольщика
1. Оформление документов
История взаимоотношений застройщика и дольщика начинается с заключения договора долевого участия, при оформлении которого застройщик обязуется передать клиенту квартиру с указанными характеристиками в установленные сроки по заранее оговоренной цене.2. Оплата новостройки
Обязанность дольщика - уплатить за квартиру ту сумму, которая указана в договоре. Покупка квартиры по договору долевого участия в наши в дни весьма популярна и выгодна. Многие люди, для которых переезд в новое жилье не является срочным вопросом, могут значительно сэкономить. Всем известно, что стоимость квартиры в новостройке напрямую зависит от стадии строительства. Чем раньше вы заключите договор, тем дешевле обойдутся квадратные метры.
При этом у дольщика есть право выбрать один из трех вариантов расчета:
1. Единовременная (100%-ная) оплата услуг застройщика.
2. Рассрочка (в разных компаниях ее условия могут быть различны).
3. Оплата по окончании строительства. При этом клиент заранее вносит залог, компания ведет строительство без привлечения его средств.
Правда, третий вариант редко практикуется застройщиками, хотя для дольщика именно он наиболее безопасен с точки зрения финансового риска.
3. Страховка интересов покупателя
Гарантом соблюдения интересов дольщика может выступать страховая компания. Однако на практике получить деньги со страховщика при ущемлении ваших интересов - задача довольно сложная.
Та же жизненная практика показывает, что взаимоотношения застройщика и дольщика не всегда складываются лучшим образом.
Ситуации и действия дольщика
Рассмотрим несколько возможных ситуаций, на которые дольщик при правильных действиях может повлиять.
Ситуация первая. Дом не сдан в срок
Приобретая недвижимость, которая пока существует только на бумаге, есть риск вложиться в долгострой. Очень огорчительный случай для дольщика. События могут развиваться по разным сценариям. Если застройщик намерен действовать в рамках закона и соблюдать все условия договора, он обязан предложить дольщику изменить сроки в договоре, предупредив об этом за 2 месяца до окончания строительства.
Если дольщик согласен подождать, то к договору долевого участия (ДДУ) составляется дополнительное соглашение. В случае несогласия дольщика с затянувшимися сроками строительства дома, он имеет право поступить следующим образом: по истечении определенных договором двух месяцев после неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Дольщику достаточно послать в строительную компанию заказное письмо с описью вложения. В письме он должен уведомить застройщика о своем решении. С этого момента договор считается расторгнутым.
Застройщик, получив это письмо-уведомление, по закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов должен в течение 20 дней вернуть дольщику деньги и проценты за их использование. Причем проценты «набегают» за все время - со дня первого взноса до дня их возврата дольщику. Их сумма равна 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Если участником долевого строительства является физическое лицо, то эта ставка удваивается.
Не потеряет ли дольщик деньги, если по каким-то причинам не сможет в течение 20 дней обратиться за деньгами?
Нет, не потеряет. Они должны быть перечислены в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика.
Еще одно уточнение для дольщиков: если все-таки удалось получить долгожданную квартиру, но с опозданием, дольщик может рассчитывать на неустойку за каждый день просрочки.
Ситуация вторая: обнаружились строительные недоработки
Наконец-то дольщики получили ключи от долгожданных квартир, справили новоселье. Но вскоре радость сменяется разочарованием: жизнь в новой квартире оказалась не комфортной, а, может, и невозможной из-за нарушений в строительстве или отделке. По закону застройщик должен передать покупателю жилье, качество которого соответствует «условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». Если квартира этим требованиям не отвечает, то у дольщика есть право расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Отказаться от исполнения договора долевого участия можно в случае «существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок».
Как дольщику заставить застройщика ответить за нарушения при строительстве?
К сожалению, в нашем законодательстве о долевом строительстве нет четкого определения «существенного нарушения». Специалисты советуют в этом случае руководствоваться Законом РФ «О защите прав потребителей». В этом документе отмечается: «Существенный недостаток товара (работы, услуги) - это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения».
Не самый лучший выход из положения – отказываться от полученной квартиры, если даже в ней обнаружены недостатки. Эксперты говорят: «Если вас допустили к осмотру квартиры, то степень готовности дома высокая, а значит, надо использовать все возможности для устранения застройщиком недостатков».
Существует ряд причин, по которым стоит отказаться от долевого участия в строительстве и попытаться вернуть вложенные деньги.
Права покупателя, дольщика
Обнаружив дефекты в новой квартире, дольщик может реализовать право потребовать от застройщика:
1. Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. Соразмерного уменьшения цены договора;
3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Разумеется, обнаруженные нарушения должны быть зафиксированы. Эксперты советуют: «Если дефекты очевидны, их нужно сфотографировать, снять на видео, желательно составить комиссионный акт. Лучше, если при этом будут присутствовать представители застройщика». Если строительные огрехи не очевидны, следует прибегнуть к помощи строительной экспертизы.
После этих действий необходимо сообщить о претензиях строительной компании. Лучше всего это сделать заказным письмом с уведомлением о вручении. В нем следует указать разумные сроки устранения недостатков или потребовать уменьшить цену договора.
Возможно, дольщику удастся по-мирному договориться с застройщиком. Если этого не произойдет или обнаруженные строительные недостатки невозможно устранить, придется начать процедуру расторжения договора, в том числе в судебном порядке.
В этом случае дольщик может взыскать с застройщика не только потраченные на квартиру денежные средства, но и убытки, связанные с нарушением застройщиком своих обязательств, и компенсацию за моральный вред.
Ситуация третья: застройщик оказался банкротом
Этот факт также может быть основанием для отказа от исполнения дольщиком обязательств. Это подтверждают и эксперты: «Если арбитражным судом принято решение о банкротстве застройщика, участники строительства имеют право предъявить в суд требования о передаче им помещений или денежных средств, либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора».
Но при этом дольщики должны представить суду доказательства того, что по договору ими была произведена оплата.
Как правило, после рассмотрения требований, истцов-дольщиков включают в реестр требований о передаче жилых помещений. Дольщики, которые расторгли договор ранее и не получили денег, а также те, кто в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, заносятся в реестр требований кредиторов.
Этот путь довольно долгий и сложный для дольщиков. Как будут развиваться события - зависит от различных факторов, в том числе - от стадии строительства.
1. Если дом был введен в эксплуатацию до начала процедуры банкротства или разрешение на ввод получено уже в ходе конкурсного производства, то дольщики, включенные в соответствующий реестр, могут рассчитывать на передачу им квартир при соблюдении указанных в законе условий.
2. Если жилое здание не достроено, дольщики вправе создать жилищно-строительный кооператив, которому решением суда может быть передана сама новостройка и участок под ней для завершения строительства. Специалисты поясняют: «Вопрос об этом должен быть вынесен на собрание участников строительства арбитражным управляющим не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев после его утверждения. Правда, для передачи дома ЖСК, кроме решения о создании такого кооператива, принятого собранием участников строительства (3/4 голосов), необходимо еще одновременное выполнение 7 условий, прописанных в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)».
3. Незавершенный дом может быть выставлен на торги. Если он будет продан, 60% вырученных средств направляются на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом, а 25% - участникам долевого строительства, включенным в реестр кредиторов.
Всегда ли нужно расторгать договор долевого строительства?
У этого вопроса нет однозначного ответа, решение принимает сам дольщик в зависимости от его ситуации. Однако спешить не следует. Прежде всего нужно поставить перед собой несколько вопросов, ответы на которые наверняка повлияют на окончательное решение.
1. В чьей собственности находится земельный участок? От этого зависит, смогут ли повлиять на застройщика исполнительные органы власти.
2. Какова степень готовности объекта, можно ли продлить сроки действующего разрешения на строительство?
3. Нет ли в доме свободных квартир, продажа которых позволит далее осуществлять финансирование строительства? То есть понять, есть ли у застройщика реальные шансы завершить строительство дома и передать квартиры дольщикам.
4. Сколько времени займет процесс расторжения договора (в том числе, возможно, в судебном порядке) и получение взысканных с застройщика денежных средств? Застройщики, попавшие в тяжелую ситуацию, как правило, имеют ограниченные средств и всячески затягивают вынесение судебного решения и его исполнение.
5. Есть ли в договоре обязательства дольщика: при расторжении договора в одностороннем порядке определенную часть оплаченных денежных средств оставлять застройщику? На практике эта цифра достигает 20%.
6. Не приведет ли неисполнение обязательств застройщика перед дольщиками по возврату денежных средств к его банкротству?
Ответы на эти шесть вопросов и станут тем весомым аргументом, который поможет принять решение: оставаться ли дольщиком и далее или расторгнуть договор и добиваться возврата потраченных средств.
