Верховный суд РФ дал оценку ситуации, в которую попадают люди, купившие недорогие квартиры в незаконно построенных многоэтажках, расположенных на нескольких сотках земли.
Многоквартирный дом на шести сотках
Несколько лет назад в нашей стране начался буквально бум так называемого строительства на шести сотках. Некие граждане покупали в пригородах скромный участок земли и получали разрешение на строительство на нем индивидуального дома. Но вместо частного домика возводили многоквартирный дом.
Так как документов на многоэтажное жилое здание у таких застройщиков не было по определению, они торопились продать квартиры как можно быстрее и по низкой цене. Дешевые квартиры имели спрос.
Попавшись на удочку недобросовестных застройщиков, новоселы сталкивались с непреодолимыми проблемами – в самом доме, как потом оказывалось, не было ни воды, ни канализации, ни отопления. Такие квартиры не подключали к коммуникациям.
Несмотря на это жадные застройщики продолжают искать в законе обходные пути, чтобы узаконить многоэтажки на шести сотках. А купившие дешевые метры не могли получить документы на жилье.
Случай из практики
Недавно судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, пересмотрев одно из таких дел, разъяснила, почему по российскому законодательству нереально узаконить права на незаконно построенное жилье.
Дело, дошедшее до Верховного суда, началось с обращения в райсуд Краснодарского края группы граждан с просьбой прекратить свои права общей долевой собственности «путем выделения каждому помещения в доме в виде квартиры». Они объяснили, что все вместе являются собственниками одного дома и одного участка.
Как выяснилось, что все одиннадцать истцов были оформлены собственниками одного маленького участка, на котором был возведен многоквартирный дом. Из документов в деле видно, что строение на участке – это небольшой жилой дом с тремя этажами.
Но в реальности по этому адресу возвышалось шестиэтажное строение с цокольным этажом и площадью в разы больше, чем значилось на бумаге. И именно в этом доме истцы просили у суда доли.
Городской суд пошел истцам навстречу и прекратил их право общей долевой собственности на дом, выделив каждому изолированную часть дома, проще говоря, квартиры. Краевой суд не тал возражать и таким способом узаконил многоквартирный дом, на который нет ни единого документа.
Решение Верховного суда РФ о правах на самострой
Городские власти обратились в Верховный суд РФ и попросили принятые местными судами решения отменить. Перечитав дело, Верховный суд решения местных судов отменил, напомнив коллегам, что совершить какие-либо юридически значимые действия можно только в отношении существующего объекта гражданских прав.
Верховный суд обратил внимание, что право общей долевой собственности на строение, в котором граждане просили свои куски в виде квартир, ничем не подтверждается. Дом – самовольная постройка, и горсуд это видел, тем не менее он признал за истцами право собственности.
По Гражданскому кодексу, если самострой не узаконили, то никакие сделки с ним совершать нельзя и права на него не регистрируют. А еще Верховный суд подчеркнул - выделять доли в имуществе может только его собственник, а у того, кто шестиэтажный дом построил, прав на него нет.
Да, наше законодательство позволяет гражданину узаконить самострой и может дать право собственности на такое строение. Собственным самострой может стать, если земля под домом является собственностью хозяина. Но даже в таком случае у человека должно быть на руках разрешение на застройку, а здание должно соответствовать параметрам, прописанным в документах.
Верховный суд заметил, что местные суды не дали оценку тому, что земля под домом по целевому назначению предназначена для индивидуального жилищного строительства. А стоящий на ней по документам домик чудным образом «после реконструкции» превратился в шестиэтажное здание, которое местный суд не задумываясь признал многоквартирным домом.
На какие постройки не требуется разрешения
По Градостроительному кодексу не требуется разрешение на строительство, если изменения не превышают предельные параметры того, что на таком участке строить можно. А в нашем случае появился совершенно новый объект. На него по закону надо было оформлять проектную документацию. Это долго и сложно.
Не оформлять проектную документацию имеют право те, кто строит, реконструирует или капитально ремонтирует "объект индивидуального жилищного строительства". Таким объектом Градостроительный кодекс признает дом для одной семьи и высотой не выше трех этажей, а никак не шестиэтажный дом для десятков семей. Верховный суд велел дело пересмотреть.
Но многоквартирный дом не может быть объектом индивидуального жилищного строительства, подчеркнул Верховный суд. И добавил, что такой монстр не соответствует назначению участка.
Когда реконструкция недвижимости незаконна
Судебная коллегия напомнила: 222-я статья ГК распространяется и на реконструкцию недвижимости, в результате которой появился новый объект.
Выходит, что в нашем случае попытки узаконить выглядели так: человек взял участок с домом, разделил землю и старый дом на кучу долей и сделал покупателей собственниками огрызков участка, а старый дом снес и, не меняя документов, на его месте возвел многоэтажку.
В каком случае здание считается самостроем
В каких случаях квартиры в многоэтажном доме никогда нельзя будет оформить в собственность. В статье 222 Гражданском кодексе сказано, что такое самовольная постройка.
Есть три признака, при наличии хотя бы одного из них здание считается самостроем:
1. Если землю, на котором возведено строение человек не получал по закону, то все, что он на нем возвел - самострой.
2. Если на строительство здания у гражданина нет никаких разрешительных документов.
3. Если здание нарушило строительные и все прочие нормы и оно опасно.
