Внедрение технологии блокчейна в систему регистрации прав на недвижимость, а также возможность использования искусственного интеллекта в работе по оценке кадастровой стоимости обсуждались на коллегии Росреестра. Вспоминали также о теме коррупции в ведомстве — по словам первого вице-премьера Игоря Шувалова, сейчас «такой остроты проблемы больше нет».
Проблема завышения кадастровой стоимости недвижимости на сегодня так остра, что была поднята на коллегии Росреестра. Первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов отметил, что сейчас эта применяемая для целей налогообложения оценка иногда превышает рыночную стоимость жилья.
Данный вопрос предстоит решить, в том числе с помощью новейших технологий. «Нам нужно очень быстро научиться, возможно, при помощи в том числе искусственного интеллекта делать так, чтобы никогда налогоплательщик не обязан был платить налог по кадастровой стоимости, которая выше рынка»,— отметил Шувалов.
Напомним, эта проблема стала одной из тем недавнего послания Владимира Путина Федеральному собранию. В 2017 году по сравнению с 2016-м количество обращений в Росреестр по оспариванию завышенной кадастровой оценки выросло на 22% и превысило 73 тыс., количество судебных споров увеличилось на 17%, до 16 тыс.
Глава Росреестра Виктория Абрамченко предложила для решения проблемы ввести принцип ценового зонирования. «Объекты в одной зоне должны иметь одинаковую стоимость. Помимо этого, участники рынка говорят о целесообразности разработки единого программного обеспечения для проведения оценки»,— сказала она.
Глава Минэкономики Максим Орешкин отметил, что курируемая его ведомством служба в пилотном режиме сейчас тестирует технологию блокчейна. В Москве готовится запуск пилотного проекта по регистрации отдельных видов сделок с недвижимостью с использованием логики смарт-контрактов в полностью в автоматизированном режиме.
Таким образом очень скоро около 5 тыс. сделок регистрации недвижимости в месяц будет проводиться в Москве с помощью технологии блокчейна на первом этапе реализации проекта внедрения автоматизированных услуг.
Как пояснил министр, речь идет о проверке пакета документов, поданных на заявителем. Кроме Москвы, технологию блокчейна Росреестр тестирует в Ленинградской области — там в автоматизированном режиме проводится регистрация договоров долевого участия в строительстве.
Что же касается успехов Росреестра, то на сегодня отмечается сокращение почти в два раза — с десяти до шести дней — средних сроков оказания услуг. Также, по словам Максима Орешкина, «большой шаг вперед» сделан в использовании бесконтактных технологий, которые исключают прямой контакт заявителя с чиновником. С начала 2017 года доля документов, принятых через МФЦ на регистрацию прав, выросла с 65% до 80%, на кадастровый учет — с 52% до 71%.
Как правильно оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налогаи в каком случае стоит оспаривать кадастровую оценку недвижимости? Но что стоит обратить внимание и что нового при оценке недвижимости в 2018 году?
В правительстве РФ отмечают, что новое руководство Росреестра (Виктория Абрамченко возглавила службу в октябре 2016 года) и Минэкономики смогли переломить ситуацию с коррупцией при регистрации сделок с недвижимостью. Такой остроты, которая была еще вчера, и по поводу возврата документов, и по поводу нерегистрации сделок, и случаям рейдерского захвата, – больше нет.
В каком случае стоит оспаривать кадастровую оценку
Аналитики замечают: число желающих оспорить кадастровую оценку растет, но победителей становится все меньше: одержать моральный верх еще можно, выиграть в деньгах — почти без шансов.
В суде владелец недвижимости предоставил отчет независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость квартиры была определена в размере 37,79 млн руб. на 1 января 2016 года.
Суд назначил дополнительную экспертизу. По мнению судебного оценщика, рыночная стоимость квартиры истца составила 39,39 млн руб. по состоянию на 1 января 2016 года. Именно эту оценку суд принял во внимание, отметив, что принятое решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующих сведений о кадастровой стоимости объекта с 1 января 2017 года.
В начале 2017 года владельцы квартир в «Доме на набережной» столкнулись с резким ростом кадастровой стоимости своей недвижимости. Вопрос этот, понятно, очень важный и болезненный: от кадастровой стоимости не просто рассчитывается имущественный налог — ставка этого налога увеличивается вместе с ростом цены.
За год, по мнению столичных властей, кадастровая стоимость квартир в «Доме на набережной» выросла на 20–40% в зависимости от объекта. В среднем повышение составило 25 млн руб. В результате ежегодные расходы на выплату налога у некоторых собственников достигнут к 2020 году почти 240 тыс. руб.
Расчет брался с учетом того, что в Москве ставка налога на квартиру кадастровой стоимостью до 10 млн руб. включительно составляет 0,1%; от 10 млн руб. до 20 млн руб.— 0,15%; от 20 млн руб. до 50 млн руб.— 0,2%, а свыше 50 млн руб. и до 300 млн руб.— 0,3%.
Единственное послабление, которое сделали федеральные власти для тех, на кого не распространяются льготы по имущественному налогу,— новый налог стали вводить постепенно. Так, в частности, в прошлом году собственники жилья в Москве впервые заплатили налог на недвижимость от кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента 0,2%.
В этом году москвичи должны будут заплатить налог с учетом коэффициента 0,4%. К 2020 году сумма платежа достигнет 100%.
Между тем повышение кадастровой стоимости, утвержденной правительством Москвы для владельцев жилья в «Доме на набережной», произошло в тот момент, когда цены на рынке столичной недвижимости снижались. Это стало для владельца квартиры еще одним аргументом в пользу суда.
Сам по себе факт — выигранное в суде дело, да еще у столичных властей,— для хозяина недвижимости, безусловно, приятен. Насколько эта победа скажется на его бюджете — вопрос открытый.
В данном случае экономия для собственника в данном случае связана с несколькими составляющими. Во-первых, квартира попала под другую ставку налогообложения: вместо 0,3% ставка налога будет 0,2%.
Более того, эта ставка будет рассчитываться от кадастровой стоимости, которая была снижена более чем вдвое. Есть еще и нематериальная составляющая — речь идет о восстановлении справедливости. Потому что владельца квартиры очень возмутила цифра, посчитанная кадастровыми оценщиками и утвержденная властями Москвы.
Нетрудно посчитать, что при площади квартиры в 100,4 кв. м, кадастровой стоимости в 39,9 млн руб., ставке налога 0,2% и налоговом вычете 20 кв. м (федеральная льгота) платеж по имущественному налогу для собственника в 2020 году составит почти 64 тыс. руб. А если бы кадастровая стоимость квартиры осталась на уровне 87,89 млн руб., ставка налога была бы 0,3% и в 2020 году он составил бы 211 тыс. руб. Таким образом, разница получается 147 тыс. руб.
Даже если учесть, что расходы на подготовку документов и суд составляют минимум 70 тыс. руб., прямая выгода очевидна. Однако в истории есть нюанс: дело в том, что в этом году необходимо уплатить лишь 40% от суммы налога. С учетом понижающего коэффициента собственник заплатит 25,2 тыс. руб. вместо 84,5 тыс. руб., которые ему бы насчитали, если бы он не пошел судиться. То есть разница составит 58,9 тыс. руб., что где-то на 10 тыс. руб. меньше, чем потратил владелец квартиры, отстаивая справедливость.
Впрочем, если предположить, что московские власти согласятся с решением суда и еще хотя бы год не будут повышать кадастровую стоимость квартиры, ее хозяин окажется в плюсе. А уж если эта оценка продержится до 2020 года, то экономия превысит 400 тыс. руб.
Во что обойдется кадастровой стоимости в суде
Заметим, что число желающих поспорить с оценкой властей ежегодно растет. Согласно статистике Росреестра, в январе—августе 2017 года количество заявлений, рассмотренных специальными комиссиями по пересмотру кадастровой стоимости, выросло по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 54%. Всего комиссии рассмотрели 26,7 тыс. заявлений в отношении 54,3 тыс. объектов за январь—август.
Но в то же время из статистики Росреестра следует, что объектов недвижимости, собственники которых бьются за справедливость кадастровой оценки, катастрофически мало — это 0,03% от общего количества объектов недвижимости, сведения о которых на 1 сентября содержались в ЕГРН (161,3 млн объектов).
Возможно, это говорит о том, что в результате массовой кадастровой оценки все остальные объекты были оценены по справедливой стоимости, то есть максимально приближенной к рыночной цене. Однако, похоже, причина в другом: оспаривать оценку властей могут позволить себе немногие. Дело в том, что это имеет смысл делать, только когда разница составляет десятки миллионов рублей. То есть когда речь идет об элитной недвижимости.
Даже если дело не дойдет до суда, процедура оспаривания обойдется где-то в 40 тыс. руб.: собственнику потребуется заказать отчет оценщика на определенную дату. Это стоит 25–40 тыс. руб. Плюс до прошлого года к отчету независимого оценщика требовалось еще получить и экспертное заключение СРО, в котором этот оценщик состоит (еще порядка 10–15 тыс. руб.),— за все про все не меньше 40 тыс. при самом лучшем раскладе.
В отличие от бизнеса, у физлиц всегда был выбор — идти ли им сначала в комиссию при Росреестре или сразу подавать иск в суд. И раньше идти в комиссию имело смысл. «Там было реально оспорить кадастровую стоимость. Единственное, что требовали члены комиссий,— предоставить качественный отчет об оценке.
В адвокатской практике были случаи, когда снижали кадастровую стоимость и в полтора, и в два раза. Но это не было самоцелью. Цель была — доказать: назначенная стоимость некорректна, поскольку понятно, что оценка, которая проводилась для кадастра,—массовая, и учесть все нюансы было невозможно. Поэтому и возникали проблемы.
И за 2015–2016 годы, по статистике нашей, порядка 70–80% случаев по обращениям оспариваются не в суде, а в комиссии. В досудебном порядке. Но с конца 2016 года надежды на комиссии начали таять.
По оценкам экспертов, сегодня получить положительное решение в комиссии практически нереально. В первую очередь речь идет о коммерческой недвижимости, поскольку бизнес оспаривает кадастровую оценку более активно: там и суммы выше, и налоговые ставки.
Правда, по данным Росреестра за восемь месяцев прошлого года, в пользу заявителей комиссии приняли решение в 54% случаев. Тем не менее, если судить по годовой статистике, негативный тренд налицо: в начале деятельности комиссий по оспариванию кадастровой стоимости число удовлетворенных ими заявлений доходило до 90%.
Если же дело доходит до суда, и бизнес, и граждан ожидает несколько неприятных сюрпризов. Во-первых, судебные издержки в суде существенно выше: минимальная сумма, как уже говорилось, составляет 70 тыс. руб. А во-вторых, в соответствии со сложившейся практикой все издержки (отчет, заключение СРО, оплата юриста) в делах по оспариванию кадастровой стоимости суды перекладывают на истца, независимо от исхода дела.
Собственнику квартиры в «Доме на набережной» Мосгорсуд также отказал во взыскании расходов в размере 70 тыс. руб. с правительства Москвы и департамента городского имущества Москвы. Хотя незадолго до этого решения суда вышло постановление Конституционного суда, в котором отмечается, что расходы взыскиваются, когда существенно завышена стоимость квартиры. В данном случае (стоимость квартиры завышена более чем вдвое), что подпадает напрямую под постановление КС. Поэтому суд должен был, по идее, руководствоваться этим. Но тем не менее отказал. Истец уже подал апелляционную жалобу в данной части.
В чем заключается кадастровый маневр?
Но всем вышеописанным сложности не исчерпываются. В соответствии с федеральным законодательством муниципальные власти могут проводить переоценку кадастровой стоимости недвижимости в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще одного раза в два года. Во всех остальных регионах оценку можно проводить не чаще чем раз в три года и не реже чем в пять. То есть, занимаясь оспариванием кадастровой стоимости в Москве, владелец недвижимости не может закладываться больше чем на два года.
Бизнес уже столкнулся с проблемой: люди прошли огонь, воду и медные трубы, доказав в суде, что кадастровая стоимость недвижимости завышена, а власти Москвы провели очередную переоценку и установили кадастровую стоимость объектов еще выше первоначальной.
Это произошло в 2016 году — сначала был принят федеральный закон, вводивший мораторий на переоценку кадастровой стоимости, а затем властям дали возможность провести очередную кадастровую оценку. И они ее снова завысили. Так что положительное решение комиссии при Росреестре на сегодняшний день невозможно, утверждают в один голос оценщики. Объяснение этому есть: по данным Счетной палаты, только за 2014–2015 годы в итоге пересмотров кадастровой стоимости налогооблагаемая база уменьшилась на 4 трлн руб.
Виновники предыдущих бед с кадастровой оценкой уже найдены — это независимые оценщики, которых в 2020 году должны будут полностью заменить оценщики создаваемых сейчас государственных бюджетных учреждений (ГБУ). Власти утверждают, что они будут честно считать, осталось дождаться 2020 года (ГБУ могут заработать и раньше, если такое решение примут на своем уровне регионы).
Но у медали есть и другая сторона: если процесс оспаривания кадастровой стоимости превратится в профанацию, власти к 2020 году столкнутся с валом неплатежей. Вряд ли найдется много желающих тратить деньги на процедуру с совершенно непредсказуемым результатом.
У физлиц есть куда более действенный инструмент, которым владельцы квартир в многоквартирных домах пока просто не пользуются. Это коллективные иски — так оспаривают кадастровую оценку владельцы земли и домов, например, в СНТ в Московской области. Идея идти с коллективным иском в суд была изначально и у владельцев квартир в «Доме на набережной». И не исключено, что, после того как в суде пройдет рассмотрение апелляций, подобный прецедент будет создан.
Как правильно оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога
Прежде чем идти оспаривать завышенную кадастровую оценку дома или квартиры, полезно будет посчитать, во что обойдется этот процесс и насколько он сможет снизить имущественный налог.
Многие владельцы недвижимости по всей России столкнулись с завышением кадастровой стоимости своей недвижимости. Это не может не вызывать тревоги, так как от кадастровой стоимости жилья рассчитывается имущественный налог. При этом ставка налога увеличивается вместе с ростом цены квартиры или дома.
Так, в Москве на квартиру кадастровой стоимостью до 10 млн руб. включительно налог составляет 0,1%, от 10 млн до 20 млн руб.— 0,15%, от 20 млн до 50 млн руб.— 0,2%, от 50 млн до 300 млн руб.— 0,3%, а свыше 300 млн руб.— 2%.
Правда вводится этот налог постепенно — за 2015 год собственники жилья заплатили в 2016 году лишь 20% его полной суммы. В 2017 году будут платить за 2016 году уже 40% суммы, а к 2020 году сумма платежа достигнет 100%.
Сколько стоит оспорить кадастровую оценку
В том случае, если кадастровая оценка заметно выше рыночной, то оспорить ее можно не обращаясь в суд — при Росреестре созданы специальные комиссии, которые рассматривают такие обращения. Правда, для того чтобы обратиться в такую комиссию, необходимо заказать отчет оценщика, в которой будет указана рыночная стоимость недвижимости на определенную дату. Этот отчет обойдется заказчику минимум в 40 тыс. руб.
И если комиссия откажет, то можно идти в суд. Но это сразу удорожает процесс почти вдвое — минимум до 70 тыс. руб. А в реальности судебные издержки могут оказаться еще выше. Отчет оценщика можно использовать тот же, который был представлен в комиссию, но услуги юриста придется оплачивать из своего кармана.
Правда, в июле 2017 года вышло постановление Конституционного суда, в котором он отметил, что судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, когда она существенно завышена.
В результате теперь появилась возможность переложить судебные издержки на ответчика и тем самым удешевить процедуру оспаривания кадастровой оценки.
Когда имеет смысл оспорить кадастровую оценку
Чтобы узнать, насколько экономически оправдана идея оспаривания кадастровой оценки, надо посчитать свои расходы и потенциальную выгоду от уменьшения налога. Допустим, вы имеете квартиру площадью 100,4 кв. м с кадастровой стоимостью 39,9 млн руб. (налоговый вычет 20 кв. м — федеральная льгота), ставке налога для нее составит 0,2%, а полный платеж — 63 тыс. руб. Если ее кадастровая стоимость составила 87,89 млн руб., то ставка налога становится 0,3%, и полный платеж — 211 тыс. руб. Таким образом разница получается 148 тыс. руб.
Если учесть, что расходы на подготовку документов и суд составляют минимум около 70 тыс. руб., то выгода равна 78 тыс. руб. Однако в 2017 году платеж составит только 40% полной суммы, то есть заплатить после оспаривания придется 25,2 тыс. руб..
А если в суд не ходить, то налог составит 84,5 тыс. руб. То есть реальная разница будет уже 59,3 тыс. руб. при расходах в 70 тыс. руб. Таким образом, процедура имеет смысл, если судебные издержки переложат на ответчика или установленная судом кадастровая стоимость квартиры продержится хотя бы два года.
Напомним, что согласно федеральному законодательству, местные власти могут проводить переоценку кадастровой стоимости недвижимости в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе не чаще одного раза в два года.
Во всех остальных регионах оценку можно проводить не чаще чем раз в три года и не реже чем в пять. Получается, что в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе можно надеяться, что при новой переоценке власти не ошибутся с кадастровой стоимостью квартиры, но рассчитывать все-таки стоит на то, что через два года опять придется судиться.
