Владельцы квартир, расположенных на последних этажах многоквартирных домов, планирующие сделать их двухуровневыми за счет использования площади чердака или технического этажа, обязаны предупредить всех прочих собственников жилья о том, что будет уменьшена площадь общего имущества дома, а, главное, заручиться их согласием на это.
Одобрение соседей можно получить на общем собрании при условии 100%-ной явки. В таком случае оформляется протокол собрания. Если часть собственников не явилась, то их согласие получают в письменном виде отдельными документами.
Данное мнение по вопросу надстроек на верхних этажах Верховный суд прописал в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 5 декабря 2017 г. № 18-КГ17-240.
Основанием для вынесения Определения стала кассационная жалоба по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры. Владельцы квартиры на последнем этаже многоэтажки над своим жильем обустроили жилую комнату и санузел. Для обеспечения соляризации новых жилых помещений в крыше установили мансардные окна, а для подъема наверх – лестницу. Увеличение площади жилья составило 25 кв.м.
Суду владельцы недвижимости предъявили экспертное заключение о том, что архитектурно-планировочные и конструктивные решения двухуровневой квартиры соответствуют всем требованиям законодательства.
К этому документу также прилагалась выписка из протокола общего собрания собственников по вопросу о согласии на проведение реконструкции (перепланировки) данной квартиры путем обустройства антресоли в части мансардного пространства с увеличением площади квартиры, а также установления мансардных окон. Согласны на перепланировку были 100% собственников помещений МКД. В голосовании приняли участие владельцы, которым совокупно принадлежит 68,45% помещений в МКД.
Районный и краевой суды посчитали, что ответчики заручились 100% голосов всех владельцев прочих жилых помещений, а техническое состояния несущих конструкций крыши и жилого дома в целом не ухудшились. Также реконструкция не привела к возникновению угрозы для жизни и здоровья граждан, а произведенные изменения не грозят обрушением здания, не создают неудобств при его эксплуатации. В результате указанные инстанции признали право собственности на реконструированную квартиру.
Но Верховный суд уточнил, что владельцам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, к которому относятся помещения в данном доме, что не являются частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения этого дома, включая технические этажи и чердаки.
Уменьшение величины общего имущества многоквартирного дома допускается исключительно посредством его реконструкции и при наличии согласия на то собственников всех помещений этого дома. Поскольку реконструировать спорное жилое помещение без присоединения к нему части общего имущества в МКД нельзя, то на реконструкцию должны согласиться все собственники помещений многоквартирного дома.
В ст. 46 ч.1 Жилищного кодекса сказано, что принятия решения общего собрания по поводу реконструкции дома большинством голосов не требуется тогда, когда в результате изменений не снизится размер общего имущества. Данный порядок не распространяется на ситуации, когда реконструкция приведет к уменьшению размера общего имущества в МКД.
Из всего сказанного следует, что, в данном конкретном случае согласие всех собственников помещений в МКД - это обязательное условие для выполнения реконструкции. И согласие это должно быть единогласным и предоставлено всеми собственниками, явившимися на собрание, с оформлением в письменном виде согласия всех тех владельцев квартир, что отсутствовали.
В данном деле ответчики не предоставили доказательства того, что все прочие собственники квартир были согласны на реконструкцию. Более того, данный вопрос в принципе не стоял в повестке собрания, посвященного планируемой реконструкции с последующим уменьшением площади общего имущества. Получается, что у собственников модернизированной квартиры нет разрешения прочих владельцев квартир именно на реконструкцию и на уменьшение площади общего имущества МКД.
В результате дело передали на новое рассмотрение в районный суд, что будет обязан учесть позицию ВС РФ.
