Москвичам, желающим сдать недвижимость внаём, будь то квартира, дом или даже гараж, предложено зарегистрироваться индивидуальными предпринимателями, приобрести годовой патент и не беспокоится о заполнении налоговой декларации. Специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" решили разобраться: поможет ли нововведение сделать рынок аренды жилья более прозрачным?
На первый взгляд - предложение выгодное. За год спокойной жизни просят "немного" - 43,2 тыс. руб. По подсчетам налоговиков ценовая разница между расходами на подоходный налог и патент - внушительна. Выбирая первый способ заплатить проценты с получаемых доходов, столичный арендодатель выложит 13%, второй - всего 6%. Но как говорится, "было гладко на бумаге"...
Давайте посмотрим на цифры. Сумма 43,2 тыс. руб. взята из расчета 6% от 720 тыс. руб. Именно столько, по мнению налоговиков, в среднем зарабатывает на сдаче жилья за год московский арендодатель. И калькулятор не потребуется, чтобы подсчитать: в столичной налоговой службе решили, что средняя аренда квартиры в Москве равна 60 тыс. руб. в месяц.
Между тем, основная доля арендных сделок приходится на сегмент "дешевой" аренды - она колеблется в районе 80%. Цены здесь далеки от заложенного столичными налоговиками "потенциально возможного дохода".
Характерная прибыль от сдачи в наем типового московского жилья находится в пределах 25-30 тыс. руб. в месяц. Хозяева недорогих квартир и подоходный налог не спешат платить, поэтому что же говорить о патенте, за который надо выложить не меньше? Тем более сегодня, когда вслед за упавшими ценами на недвижимость, сползли вниз и цены на аренду. Раньше, когда спрос превышал предложение, даже за "убитую" "хрущевку" в спальном районе Москвы арендодатели просили заметно больше её адекватной стоимости. Сегодня же многие арендодатели заметно снизили цены и даже допускают возможность торга. Вряд ли вызовет энтузиазм у владельцев недорогих квартир и дополнительный документооборот. Быть индивидуальным предпринимателем - дело хлопотное. С одной стороны, приобретя патент, отпадает обязанность заполнять налоговую декларацию.
С другой - необходимо будет соблюсти все нюансы предпринимательской деятельности. А это и заполнение "Книги учета доходов" по утверждённой Минфином форме, и уплата взносов на обязательное пенсионное страхование.
Кому выгоден патент ФНС?
Первая категория заинтересованных лиц - владельцы элитной недвижимости. Сразу следует отметить, что немалая часть представителей именно этого класса налоги с аренды платит, по крайней мере, частично. Примерно 2/3 квартир и загородных домов в дорогом сегменте, так или иначе, сдается легально. Некоторые из арендодателей предпочитают делать отчисления в городскую казну, как физические лица - 13% в год. Иные, используя давно существующую систему упрощенного налогообложения, регистрируются, как предприниматели без образования юридического лица и вносят плату в размере 6% от суммы годовой аренды. Эту категорию столичных арендодателей обязывает положение. Подобные квартиры располагаются в престижных районах и элитных комплексах - с охраной, консьержами и влиятельными жильцами. В таких домах не принято прятаться от участковых и налоговой инспекции, маскироваться под "родственников" хозяина. Всё должно быть чисто с точки зрения закона.Нередко дорогое жилье арендуют компании, в том числе, иностранные, которым для бухгалтерской отчетности необходимо проводить все "по белому". Арендаторы хотят защитить свои права официальным договором, чтобы в один прекрасный момент по прихоти хозяина не оказаться на улице. Хозяева беспокоятся за дорогой ремонт и мебель, поэтому они хотят иметь документальное подтверждение проживания в квартире конкретных арендаторов и зафиксировать их ответственность за порчу и пропажу имущества.
Безусловно: владельцам дорогой московской недвижимости новый патент, предложенный налоговиками, выгоден. Принимая во внимание, что дорогие квартиры в Москве и дома в Подмосковье сдаются за суммы порядка 150 - 300 тыс. рублей в месяц, он в 3-5 раз дешевле обычного 6% налога при упрощенном налогообложении, не говоря уже о 13% подоходном налоге. Однако, количество дорогих столичных квартир на общем фоне невелико: речь идёт о 10-15% сдаваемого внаём жилья.
Категория вторая арендодателей - владельцы нескольких квартир. Им нововведение бесспорно только на руку. Ведь патент выдается не на конкретное жилье, а на вид деятельности. Поэтому если человек сдает в аренду, скажем, 3 пусть даже дешевые квартиры, налогообложение с патентом окажется выгоднее других схем. Но доля таковых арендодателей тоже невелика. Подводя черту можно предположить следующее: откликнутся на предложение приобрести патент не более 20% арендодателей. Причем большая их часть - владельцы дорогого жилья, которые и так уже платят налоги по ставке 13% или 6%. Теперь у них появилась возможность заметно сэкономить.
Рынок же дешёвой аренды, скорее всего, останется "глух" к призыву налоговиков, т.к. выгоды от нового закона для владельцев недорого жилья - никакой, а дополнительных бумажных процедур - достаточно. В итоге, еще одна возможность увеличить налоговые сборы, может привести к обратному эффекту - падению налоговых отчислений. Так сегмент "дешевой" аренды патент не заинтересует, а владельцы московского элитного жилья смогут платить в разы меньше.
