Что положено родственникам и сиделкам по договору о пожизненной ренте жилья. Разъяснение Верховного суда 2018 год

Что положено родственникам и сиделкам по договору о пожизненной ренте. Новое разъяснение Верховного суда появилось в 2018 году. Что такое рента и в каких случаях следует заключать договор ренты на недвижимость. Какие документы требуются, какие условия должны соблюдаться, обязательно заверение договора ренты нотариусом? Кому выгодна пожизненная рента жилья?

Верховный суд выступил с разъяснением права наследников на жилье, переданное по договору пожизненной ренты.

Основой для данного разъяснения послужило решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. Оно было вынесено в ходе разбирательства с правами гражданки, получившей недвижимость по договору ренты.

В данном случае с иском к получателю ренты обратились наследники пенсионерки, которая при жизни отписала свое жилье за уход и содержание. Местные суды пошли навстречу пожеланиям родственников - сына и сестры покойной - забрать у получательницы ренты недвижимость и включить квартиру в их наследство.

Верховный суд РФ с такими решениями не согласился и защитил права получательницы квартиры, заодно объяснив, какие правовые нормы защищают права тех, кто связан с договорами ренты.

Произошло это в Московском суде, куда пришли родные, недовольные тем, что квартира по договору пожизненной ренты досталась чужому человеку. Истцы были уверены, что это их наследство, которое они попросили суд отнять и разделить пополам.

Данные требования родственники аргументировали тем, что по закону имеют право на обязательную долю в наследстве. В то же время, по их мнению, регистрация перехода прав собственности на квартиру к чужой им гражданке случилась уже после смерти их родственницы.

Истцы доказывали в суде, что, хотя эта женщина зарегистрировала на себя право собственности на квартиру, она во владение жильем еще не вступила и коммунальные платежи платить не начала.

Интересно, что суды - районный и городской - с доводами родственников полностью согласились. Тогда ответчица, у которой отняли жилье, дошла до Верховного суда, где после изучения дела согласились с ее аргументами.

На стороне ответчицы выступил Верховный суд. ВС посчитал, что есть "основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений". Потому как судами первой и апелляционной инстанции допущены "нарушения норм материального права".

Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда представила эту ситуацию так: между пожилой собственницей квартиры и некой гражданкой был заключен и заверен у нотариуса договор пожизненного содержания с иждивением.

Так как по условиям договора квартира пенсионерки переходит бесплатно в собственность ее помощницы, то она обязуется пожизненно полностью содержать пожилую женщину, у которой до конца дней остается право бесплатно пользоваться жильем.

Вся сложность ситуации заключается в том, что после подписания договора представитель пенсионерки по ее доверенности обратился в управление Росреестра с заявлением и необходимыми документами о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру новой владелице. Прошло немного времени, и пожилая женщина умерла. Так что переход права собственности был зарегистрирован уже после смерти пенсионерки.

По логике суда: если человек заключил договор ренты, значит, он уже выразил свою волю передать квартиру.

В то же время районный суд, разбирая жалобу родственников, исходил из того, что ни одна из сторон по договору пожизненного содержания к исполнению договора не приступала. Квартира получательнице ренты передана не была, и та ее не успела принять.

Как выяснилось в ходе судебного разбирательства, доказательств, что помощница приносила продукты и лекарства, в суд не представлено. А еще истцы заявили, что правоспособность родственницы прекратилась в момент ее смерти. Из этого следует, что договор пожизненного содержания прекратился именно в этот день.

С точки зрения истцов выходит, что переход права собственности после смерти не мог быть зарегистрирован. Апелляцию такие доводы вполне устроили. А Судебная коллегия по гражданским делам ВС заявила, что с этими выводами она не согласна. И объяснила, почему.

Дело в том, что в Гражданском кодексе есть 432-я статья. Там сказано, какой договор считается заключенным. В другой статье того же кодекса - 601-й - говорится о договоре пожизненного содержания.

В данном же случае договор ренты заключен правильно, удостоверен у нотариуса и по закону госрегистрации не подлежал. Его никто не признавал незаключенным.

К тому же, из материалов суда видно, что родственники по ходу дела изменили свои исковые требования и отказались от желания признать его недействительным. А требований признать его незаключенным они не выдвигали. При жизни пенсионерка не требовала расторгнуть договор по причине, что помощница не выполняет свои обязательства.

Верховный суд сказал: раз пенсионерка заключила договор ренты, значит, она выразила свою волю передать квартиру, сама дала при жизни доверенность для регистрации на помощницу перехода права собственности. Доверенность не отзывала. Поэтому сам факт ее смерти не препятствует государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Факт смерти лишь прекратил обязательства для помощницы выплачивать пожизненную ренту.

В решении Верховного суда подчеркивалось,  что все эти обстоятельства не были учтены местными судами, что в итоге "привело к вынесению незаконных судебных постановлений".

В итоге Верховный суд все решения по этому делу отменил и велел пересмотреть спор с учетом его замечаний.

Что такое пожизненная рента

Многие старые или больные люди нуждаются в уходе или получении значительного количества средств. Самостоятельно зарабатывать деньги они не могут, а при этом у них может иметься имущество, представленное жилой недвижимостью, которое может сдаваться в пожизненную ренту. В этом случае обеспечивается создание оптимальных условий для жизни, а также до смерти человек не теряет свою недвижимость, поэтому продолжает жить в ней.

Пожизненная рента представлена определенной сделкой, на основании которой владелец недвижимости переоформляет ее на плательщика ренты, который уплачивает за нее определенные ежемесячные платежи и обеспечивает уход за собственником.

Владелец жилья продолжает проживать в квартире или доме до смерти, но переоформляется недвижимость уже на другое лицо. Существует вероятность расторгнуть такой договор, если будут нарушаться основные пункты договора или будет по разным причинам уничтожен объект.

По соглашению сторон рентные платежи могут быть ежемесячными или может уплачиваться изначально единая крупная сумма.

Плательщик ренты становится полноправным владельцем недвижимости только после смерти рентополучателя. Даже если у человека остаются наследники, они не смогут претендовать на жилье или на получение ренты.

Оплата обязательно представлена денежными взносами, причем они могут перечисляться наличными средствами или безналичными переводами. Их размер определяется заранее, при оформлении договора, но они должны быть выше, чем прожиточный минимум.

Правила оформления и заключения договора пожизненной ренты

При формировании такого договора, как правило, учитываются разные правила:

• плательщиком может быть гражданин или юрлицо;

• получателем ренты — исключительно частное лицо;

•  для оформления такой сделки требуется, чтобы у квартиры был только один владелец, а также не допускается наличие на жилье какого-либо обременения или иных ограничений;

• отсутствует строго определенная форма договора, но желательно пользоваться образцами, чтобы гарантировать оптимальное содержание документа;

В чем заключаются особенности пожизненной ренты

В таком соглашении указываются все требования к плательщику ренты, так как нередко владелец квартиры требует не только ежемесячных платежей, но и определенного ухода, а также нередко прописывается, что похороны так же организуются и оплачиваются плательщиком ренты.

Учтите, что собственника жилого помещения непременно должны иметься документы на квартиру.

Договор заверяется нотариально, а иначе не составит труда в будущем признать его ничтожным по ст. 165 ГК.

Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки гласит:

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

При заключении сделки нотариус удостоверяется, является ли желание владельца квартиры подписывать документ добровольным, а также оценивает его дееспособность.

Заверенный нотариусом договор передается в Росреестр совместно с другими документами для проведения процедуры регистрации, для чего переписывается недвижимость на плательщика ренты, но при этом накладывается обременение, которое снимается исключительно после смерти рентополучателя.

 До смерти получателя ренты непременно должны уплачиваться другой стороной необходимые платежи, а иначе договор может расторгаться, что гарантирует потерю недвижимости.

Кому выгодна пожизненная рента

Достаточно редко встречается такая сделка, так как многие люди опасаются потерять свои квартиры до смерти.

Наиболее часто пользуются этим предложением следующие категории людей:

• пенсионного возраста, у которых нет родственников или близких людей, которые могли бы обеспечивать уход за ними;

• люди, столкнувшиеся с определенными финансовыми трудностями, поэтому им требуется без потери своей недвижимости получать ежемесячные платежи для обеспечения своей жизни;

• граждане, имеющие сложные заболевания, поэтому они нуждаются в постоянном доходе для покупки лекарств и прохождения дорогостоящего лечения.

Опасайтесь аферистов при составлении сделок пожизненной ренты

Нередко аферисты пользуются неграмотностью одиноких пенсионеров, вынуждая их подписывать договор ренты, после чего не уплачивают платежи и не помогают гражданам.

А после их смерти пытаются забрать квартиры, сняв обременение. Нередко у них получается осуществить такую мошенническую схему, но если у пенсионеров имеются родственники, то они могут доказать, что подписывали договор бывшие владельцы будучи введенными в заблуждение.

Суть и условия заключения рентной сделки

Суть такой сделки заключается в том, что владельцы квартир, не лишаясь имущества, получают плату за него. После их смерти недвижимость переходит плательщику.

Для многих людей возможность составить такой договор считается действительно уникальной и выгодной.

Составляется документ между гражданами, но плательщиком может выступать даже компания. К основным условиям относится то, что плательщик должен уплачивать определенные платежи, не нарушая порядок и не изменяя суммы платежа.

Имейте в виду, что вторая сторона обязана переоформить свою квартиру на другого участника сделки, но при этом может продолжать проживать в недвижимости.

Рента или содержание владельца квартиры: что лучше?

Нередко составляется пожизненная рента с одновременным содержанием владельца квартиры.

В этом случае вторая сторона должна:

• уплачивать ежемесячные платежи в строго оговоренном размере;

• обеспечивать уход за бывшим владельцем квартиры, который может заключаться в покупке продуктов или лекарств, а также в разной другой физической помощи;

• после смерти гражданина, плательщик ренты дополнительно занимается организацией и оплатой его похорон.

Такой способ оформления пожизненной ренты считается наиболее востребованным среди владельцев квартир.

Плюсы и минусы соглашения о пожизненной ренте

К плюсам оформления договора относится:

• плательщики ренты могут приобрести по оптимальной цене квартиру в центре города, обладающую многими преимуществами;

• для владельцев квартир такое соглашение обеспечивает возможность получить в старости нужное количество средств для жизни, а при этом они продолжают жить в своей квартире, а особенно это актуально для людей, у которых отсутствуют наследники, поэтому все равно им некому оставлять недвижимость.

К минусам такого способа продажи квартиры относится то, что плательщику ренты для полноценного использования недвижимости придется дождаться смерти рентополучателя, а если человек проживет достаточно долго, то выплаченная сумма может значительно превышать действительную стоимость квартиры.

К тому же после смерти рентополучателя, нередко приходится сталкиваться с недовольством многочисленных дальних родственников, которые уверены, что сделка была заключена с нарушениями, поэтому попробуют отнять жилье.

Также плательщикам ренты придется уделять много внимания содержанию и обеспечению другой стороны соглашения, что приводит к значительной трате времени.

Что лучше прописать в  договоре о пожизненной ренте?

Основой пожизненной ренты выступает правильно составленное соглашение.

Для этого формируется договор, в котором непременно содержатся сведения:

• размер ежемесячных выплат;

• виды ухода, который должен оказывать плательщик ренты собственнику помещения;

• описываются условия перехода недвижимости от одного лица другому;

• прописываются нюансы предварительного расторжения договора, причем для этого должны указываться уважительные причины;

Важно также продумать сроки перечисления рентных платежей.

Разумеется, в каждой ситуации формируется индивидуальный договор ренты, так как он зависит от разных условий сотрудничества, но желательно пользоваться образцом, чтобы не упустить важные пункты этого соглашения.

Какие документы понадобятся для составления договора пожизненной ренты

Для составления договора потребуется разная документация. Сюда относятся паспорта сторон. Дополнительно нужны документы от собственника жилья на квартиру.

Для нотариального заверения соглашения может нотариус потребовать и другие бумаги.

От владельца помещения нужны следующие документы. Во-первых, подписывается договор только после того, как будущий плательщик ренты убедится, что действительно другой стороной выступает собственник жилья. У него должны иметься подтверждающие его право бумаги. Они представлены свидетельством о собственности.

При этом надо убедиться, что в качестве собственника указан один лишь рентополучатель, поэтому отсутствуют другие лица, являющиеся совладельцами.

Желательно потребовать от владельца выписку из ЕГРН и домовой книги, а также документы из БТИ.

Нужна ли справка о здоровье? Юристы советуют: чтобы в будущем избежать возможных судебных заседаний, на которых проверяется, был ли рентополучатель дееспособным на момент подписания договора, желательно сразу потребовать от него получения справки, в которой указывается его состояние здоровья и содержится информация о том, что он является дееспособным.

Для этого надо пройти обследование в психдиспансере и наркологии. Наличие справок из этих учреждений гарантирует предотвращение возможного оспаривания соглашения.

Какую пошлину берут при составлении договора о пожизненной ренте

При составлении договора пожизненной ренты возникает доход у обоих участников.

Поскольку представлена такая сделка определенным способом покупки квартиры, то именно у владельца возникает доход, с которого уплачивается НДФЛ.

Для этого определяется 13% с рентных платежей, которые перечисляются в бюджет. Допускается воспользоваться вычетом для снижения этих расходов.

За регистрацию договора ренты так же придется заплатить 2 тыс. руб., причем обычно эти расходы несет плательщик ренты.

Важные моменты при заключении договора на пожизненную ренту

После подготовки и изучения необходимых документов, начинается непосредственное заключение договора. Для этого надо обращаться к нотариусу, который проверяет документацию и правильность сформированного соглашения.

И только при отсутствии проблем обеспечивается заверение документа.

Обычно наследники умершего рентополучателя настаивают на этом, что договор был заключен несправедливо. Но часто они не могут ничего сделать, если грамотно оформлено соглашение.

Единственным вариантом для них является признание рентополучателя недееспособным на момент заключения сделки, но если у второй стороны имеется справка о здоровье, то они не смогут признать договор ничтожным.

Пожизненная рента считается востребованным способом продажи квартиры.

Таким образом, пожизненная рента считается востребованным способом продажи квартиры.

Она может составляться между разными лицами, причем считается идеальным для одиноких пенсионеров или больных людей.

Важно грамотно сформировать соглашение и подготовить другие документы, чтобы сделка не могла признаваться ничтожной.