Для таунхаусов и малоэтажных домов установят статус и правила управления

Депутаты Госдумы подготовили законопроект, призванный урегулировать статус таунхаусов и малоэтажных жилых комплексов. Предполагается, что собственники будут выбирать из трех вариантов: непосредственное управление, ТСЖ или управляющая компания (УК). Жители таунхаусов должны будут заняться управлением сами, а коттеджные поселки получат УК, выбранную муниципалитетом по итогам конкурса

Эксперты отмечают важность данного законопроекта, потому что на малоэтажные здания приходится до половины вводимого в РФ жилья, а в Жилищном кодексе нет ни определения таунхаусов и коттеджных поселков, ни правил управления ими. 

При этом на малоэтажные здания приходится до половины вводимого в РФ жилья — в 2017 году это 36,4 млн кв. м из общих 79,2 млн кв. м.

В отсутствии решения жители таунхаусов должны будут заняться управлением сами, а коттеджные поселки получат УК, выбранную муниципалитетом по итогам конкурса.

По  определению, блокированный дом (таунхаус), согласно документу — это здание не выше трех этажей, предназначенное для проживания одной семьи, оно имеет примыкающие стены с другими блокированными домами, а также непосредственный выход на участок.

Понятие малоэтажный жилой комплекс (по факту — коттеджный поселок) включает совокупность отдельно стоящих жилых домов (в том числе таунхаусов) не выше трех этажей, возведенных на одном или нескольких участках.

Варианты управления общим имуществом

Для собственников малоэтажек предлагается на выбор три варианта управления общим имуществом: 

1. непосредственное управление, 

2. ТСЖ,

3. специализированный потребительский кооператив. 

Можно также пригласить управляющую организацию с лицензией на управление многоквартирными домами.

В том случае, если собственники таунхаусов не смогут ничего выбрать, законопроект возлагает управление домом непосредственно на них. В случае же с коттеджными поселками при отсутствии решения управление перейдет к УК (муниципалитет должен провести открытый конкурс для ее выбора).

По закону до проведения общего собрания ими управляет УК, у которой заключен договор с застройщиком. Как отмечает гендиректор ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин, «более логичным, возможно, было бы оставить по умолчанию УК от застройщика хотя бы на несколько лет, дав жильцам право поменять ее, если не устроит качество услуг». Пока идут ремонт и заселение, полагает эксперт, у нее также будет возможность вовремя устранить недостатки.

Заместитель главы Минстроя Андрей Чибис считает, что сейчас вопросы управления малоэтажными домами отдельно не регулируются, поэтому применяются гражданско-правовые отношения.

В таком случае группой лиц заключается договор с организацией, обслуживающей общую территорию и инфраструктуру, но зачастую возникают случаи, когда часть собственников не согласна с таким договором и его условиями.

Также чиновник отмечает, что в законопроекте прописываются не только способы управления малоэтажными жилыми комплексами, но и правила проведения собраний собственников — с его принятием управление будет происходить в рамках жилищного законодательства.

Отметим однако, что это уже не первая попытка урегулировать правовой статус малоэтажки — в прошлом году другая группа депутатов вносила подобный законопроект, Минэкономики также разрабатывало собственные поправки в Жилищный кодекс.

Заметим, что законопроект в основном совпадает с документом, разработанным ранее Минстроем. Ведомство опубликовало его в марте, однако проект получил отрицательное заключение в части оценки регулирующего воздействия.

Так, в частности, Минэкономики увидело в документе риски возникновения избыточной финансовой нагрузки на предпринимателей, а также необоснованных запретов и ограничений. У данного ведомства вызвало вопросы положение о строительстве блокированных жилых домов — оно может осуществляться на одном общем земельном участке, при этом до их ввода в эксплуатацию каждый дом должен иметь свой отдельный участок.

Это ведомство подсчитало, что сама необходимость проводить такое межевание приведет к дополнительным затратам застройщиков — при расчете на 50 объектов блокированной жилой застройки, каждый из которых состоит из восьми домов, дополнительные расходы на межевание территории могут составить порядка 15 млн руб..

Пока замечания Минэкономики не были учтены ни в доработанной Минстроем версии, ни в новом депутатском законопроекте.