Изменения в законе о недвижимости: кадастровую цену участков и домов пересчитают в пользу владельцев

1855
7 минут
Изменения в законе о недвижимости: кадастровую цену участков и домов пересчитают в пользу владельцев

Руководитель Росреестра, заместитель министра экономического развития Виктория Абрамченко рассказала "Российской газете" о важных изменениях в законе, которые коснутся кошелька каждой семьи.

Речь идет о проекте закона о совершенствовании государственной кадастровой оценки, той самой, от которой напрямую зависят налоги граждан на недвижимость. О необходимости такого документа говорил президент в своем Послании Федеральному Собранию.

Как считает Виктория Абрамченко, действующая практика массовой оценки показала, что ее результаты существенно отличались от рыночной стоимости. Причем не в меньшую сторону. Устранить такие перекосы и призван новый законопроект.


Когда граждане впервые столкнулись с кадастровой оценкой, многие ужаснулись. И их можно понять: участки, расположенные в одном районе, очень сильно различались по стоимости. Величина налога сильно различалась.

Отчего теперь зависит кадастровая оценка недвижимости

Руководитель Росреестра разъяснила, что данная величина в отношении недвижимости зависит от нескольких параметров. Во-первых, налоговая база - для земельных участков это кадастровая стоимость. Во-вторых, ставка земельного налога, которая зависит от фактического использования.

В то же время ставка налога за земли, используемые для ведения сельского хозяйства, ниже, чем для других видов использования. В-третьих, на величину земельного налога может повлиять наличие у собственника льгот.

Стоит иметь в виду, что не всегда причиной различных по стоимости платежей в отношении соседних участков является кадастровая стоимость. Так что лучше разделять вопросы стоимости и платежа.

Итоги прошлых оценок недвижимости показали, что они существенно отличались от рыночной стоимости. Причем не в меньшую сторону.

Виктория Абрамченко согласилась, что действительно ситуация, когда соседние, похожие по режиму использования участки получали сильно отличающуюся кадастровую оценку, никуда не годится.

К нереальным оценкам привело отсутствие какого-либо методического единообразия до недавних пор, а также реальной ответственности за выполненную работу.

Сложившуюся ситуацию надо было исправлять, и в 2016 году был принят новый Закон "О государственной кадастровой оценке", определены единые методические требования к кадастровой оценке. Ситуация с восприятием ее обоснованности стала выправляться с началом применения закона.

Кадастровая оценка недвижимости по новой методике

С 2018 года начался переходный период. В каждом субъекте Российской Федерации государственным бюджетным учреждениям было передано право проводить кадастровую оценку по единой для всей страны методике.

К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, где уже проведена кадастровая оценка по новым правилам.

По данным Росреестра, кадастровая стоимость так называемой бытовой недвижимости, принадлежащей гражданам, приведена региональными властями к уровню, не превышающему рыночный.

Такое стало возможным в том числе благодаря осуществлению этими региональными учреждениями постоянного сбора информации из всех доступных источников, в которых содержатся различные (важные для качественной оценки) сведения.

Росреестр же со своей стороны также стремится оказывать поддержку регионам для качественной кадастровой оценки, предоставляя различные имеющиеся у нас сведения об объектах недвижимости.

Подготовленные поправки в закон направлены на урегулирование нескольких нерешенных вопросов. Важно правообладателям дать реальную возможность повлиять на оценку до ее принятия, а регионам – инструменты по исправлению старых ошибок.

Плюс ко всему –  повысить ответственность за результаты оценки и повысить скорость и качество исправления возможных ошибок.  Здесь работает принцип: применять исправленную кадастровую стоимость взамен исправляемой согласно принципу "любая ошибка - в пользу правообладателя".

Росреестр ставить цель перейти к единому прогнозируемому циклу кадастровой оценки во всех регионах нашей страны. При этом придется переформатировать комиссии по рассмотрению споров о кадастровой оценке таким образом, чтобы механизм внесудебного установления рыночной стоимости стал реально доступным и справедливым по отношению ко всем правообладателям.

Как повлиять на оценку своих участков и домов до утверждения Росреестром

Подчеркнем, что изменения не касаются самой процедуры оценки - внутри процесса должны работать и работают профессионалы. Задача Росреестра – настроить процесс таким образом, чтобы эти профессионалы осознавали степень ответственности за результаты своей работы, чтобы допускать ошибки было просто невыгодно.

Отсюда и цель поправок в закон - дать правообладателям реальную возможность повлиять на оценку своих участков и домов до ее утверждения Росреестром.

В данном случае учтены предложения бюджетных учреждений, проводящих кадастровую оценку. Законопроект предусматривает предоставление перечня всех объектов недвижимости на территории региона в рамках подготовки к проведению оценки.

Бюджетным учреждениям будет гарантировано предоставление информации о ценах сделок с объектами недвижимости.

Росреестр также старается уделить максимум внимания методические рекомендациям по расчету стоимости недвижимости. Для этого привлекаются лучшие специалисты региональных учреждений, вузов, оценщиков. В итоге, как считает Абрамченко,  результаты кадастровой оценки должны быть справедливыми во всех случаях.

Другое дело, когда граждане, которых государству нужно было защитить, оказались в ловушке, поскольку сами шли на то, чтобы указать в договорах купли-продажи заниженную стоимость. В данном случае государство не сможет защитить права собственников, которые идут на какой-то подлог.

В новом законе предусмотрено обязательное публичное обсуждение всех версий отчета об оценке недвижимости. Теперь невозможно будет утвердить версию отчета, которая не проходила публичного обсуждения.

Для удобства граждан предусмотрен отдельный отчет для "бытовой недвижимости". Сейчас отчет о кадастровой оценке представляет из себя один большой документ, куда включаются все возможные объекты недвижимости: торговые комплексы, офисные и промышленные объекты, "бытовая недвижимость". В итоге люди просто не могут найти свои объекты.

Каждая версия проекта нового отчета будет доступна на сайте бюджетного учреждения для ознакомления всех заинтересованных лиц в течение 15 дней, а первая версия - в течение 30 дней. В течение этого срока каждый может ознакомиться с проектом и высказать свои замечания к нему.

Не согласные с заявленными выводами могут обратиться с замечанием в региональное бюджетное учреждение. Направить свои возражения можно в бумажном виде либо по электронной почте или через МФЦ.

В действующем регулировании нужно успеть ознакомиться с очередной версией проекта отчета, успеть сформулировать к ней замечание в течение не более 5 дней. В такой ситуации сложно успеть что-то найти и заявить свое несогласие.

В том случае, если гражданин не согласен с оценкой своей недвижимости, то такую жалобу он может направить в региональное бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой.

Также нужно понимать разницу: допустили ошибку, когда проводили оценку, или сегодня рынок другой - объект изменил свою стоимость. Для одного и другого случая законопроект предлагает свои решения.

В том случае, когда допущена ошибка, то она должна быть исправлена. Для этого необходимо подать заявление об исправлении ошибки в региональное бюджетное учреждение, и оно исправляет данные. Более того, к обязанностям учреждения относится еще и исправление ошибок по соседним объектам.

Может случиться так, что при оценке ошиблись с учетом обеспеченности садового товарищества газом. Для исправления ошибки не придется ходить каждому собственнику по каждому участку - достаточно заявить о наличии ошибки всего один раз.

Допустим, что с течением времени изменился рынок жилья или что-то изменилось на территории, где расположен такой объект (допустим, на момент оценки был парк, а потом построили магистраль), то собственник может обратиться к рыночному оценщику, чтобы он определил, сколько объект стоит на рынке сегодня.

Такое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной также подается в региональное бюджетное учреждение. При  этом правообладатели не должны нести расходы на исправление ошибок.

Когда у собственника возникает желание определить кадастровую стоимость в размере альтернативной рыночной цены, то для этого необходимо принести в кадастровую службу отчет об оценке, который готовят рыночные оценщики (оценка "бытовой недвижимости" колеблется в диапазоне от 5 до 20 тысяч рублей за отчет).

Более того, в законопроекте предусмотрен также механизм, при котором серьезное снижение цен на рынке жилья должно привести к соразмерному снижению кадастровой стоимости. С этой целью ведомство планирует без затрат со стороны правообладателей недвижимости рассчитывать индекс рынка недвижимости, сопоставляя кадастровую и рыночную стоимости.

В случае уменьшения индекса более чем на 30 процентов он будет прямо применен ко всем кадастровым стоимостям. То есть кадастровая стоимость будет уменьшена путем умножения на величину индекса. Для этого не нужно нести никаких расходов - Росреестр самостоятельно определит величину индекса и в случае существенного снижения применит его.

Материалы по теме "Сделки. Недвижимость"


Рекомендуем

Новости партнеров

Загрузка...