В погоне за объемами продаж в новостройках, застройщики предлагают клиентам сомнительные неординарные квартиры с террасами или лоджиями.
Люди состоятельные нередко ищут нестандартное жилье. Типичные трешки и двушки всем надоели, хочется чего-нибудь экстравагантного. Да и почему бы не побаловать себя «лишними метрами» и нестандартной конфигурацией комнат, если на то есть желание и деньги?
При выборе жилья надо проявлять осторожность и внимательность. Имейте в виду, что в погоне за объемами продаж в новостройках, застройщики предлагают клиентам сомнительные неординарные квартиры с террасами или лоджиями. Однако под конфетной оберткой заманчивого предложения может оказаться имущество, которое в действительности не подлежит продаже. Что же нужно делать, чтобы покупателям неформатного жилья не приобрести «кота в мешке».
Нередки случаи, когда застройщик не следует требованиям закона и пытается продать площади, которые просто не могут быть оформлены в собственность.
Случай из практики
Покупатель В., заключив стандартный договор участия в жилищно-строительном кооперативе и заплатив полную стоимость квартиры в размере двадцати семи миллионов рублей, стал ждать от застройщика передачу ключей и необходимых документов для оформления квартиры в собственность. Но ключей от квартиры и документов для оформления собственности так и не дождался. Вместо этого застройщик сообщил покупателю, что он не доплатили за лоджию, являющейся частью квартиры, около пяти миллионов рублей и предложил подписать дополнительное соглашение.
Покупатель В., полностью оплативший стоимость квартиры и не подозревавший о существовании какой-либо лоджии, отказался от подписания дополнительного соглашения и оплаты дополнительных денежных средств. После отказа застройщика от добровольного исполнения сделки согласно условиям договора, покупателю пришлось обратиться с исковым заявлением в суд к застройщику и БТИ.
Совет юриста: внимательно ознакомьтесь со всем документами
Чтобы не попасть в такую ситуацию юристы рекомендуют потенциальным покупателям перед подписанием договора по приобретению недвижимости проверить его на предмет определения площади квартиры и расчета ее стоимости. Важно, чтобы застройщик указал проектную площадь квартиры (или оформил приложение к договору с планом квартиры), способ расчета стоимости за вспомогательные помещения (с применением понижающих коэффициентов или без них), срок передачи квартиры покупателю.
Покупатель должен также помнить, что застройщик обязан предоставить для ознакомления свои учредительные документы, а также проектную документацию и заключение государственной экспертизы по ней (ст. 20, п. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Все это поможет точно определить, какую именно квартиру желает продать вам застройщик, а также поможет убедиться о реальных возможностях застройщика по реализации объекта в срок.
Что показал суд?
В ходе приведенного в пример дела выяснилось, что «лоджией» оказался участок эксплуатируемой кровли площадью 27 квадратных метров, на который с верхнего этажа двухуровневой квартиры проектом был предусмотрен аварийный выход на случай пожара. А собственно лоджией в качестве части квартиры он стал после обмеров квартиры, проведенных БТИ.
Парадоксально, что, требуя дополнительной оплаты, продавец не обратил внимание на то, что согласно обмерам, проведенным БТИ, площадь квартиры уменьшилась. Факт несоответствия размера действительной площади квартиры размеру площади, прописанному в договоре, подтвердился и уже застройщик обязан был вернуть переплату в размере двух миллионов рублей, что он сделать категорически отказался.
Обмер с ошибками
Что касается обмеров БТИ, которое включило «лоджию» в площадь квартиры, то выяснилось, что сотрудники БТИ производили обмер квартиры даже без выхода на объект, а площади помещений определялись на основании предоставленной застройщиком проектной документации, редакция которой не являлась итоговой.
Покупателям следует знать, что случаи проведения ошибочных обмеров органами БТИ случаются часто. И, к сожалению, «Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 августа 1998 года не предусмотрена возможность присутствия будущего собственника квартиры при проведении обмеров.
Совет юриста: для оспаривания обмеров получите заключение экспертизы
Если сразу же после приемки квартиры и получении кадастрового паспорта вы не согласны с итоговой площадью, рекомендуем обратиться в специализированные организации, имеющие право на проведение строительно-технической экспертизы. Данные организации являются членами СРО (саморегулируемые организации) и имеют доступ СРО на выполнение работ в сфере строительства и ремонта капитальных строений. Результатом проведения такой экспертизы станет заключение, которое понадобиться для оспаривания обмеров квартиры в судебном порядке.
Как распознать обман по проектной документации
В итоге покупателям нестандартной квартиры в суде удалось доказать, что включение в состав квартиры площади в 27 квадратных метров в качестве лоджии, расположенной на 20 этаже, незаконно. Эта позиция основывалась на данных проектной документации, согласно которой на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию в двухуровневых квартирах на 19 и 20 этажах не предусмотрена лоджия.
После сдачи жилого дома в эксплуатацию изменения в проектную документацию не вносились, квартира не перестраивалась, функциональное назначение помещений не менялось. То есть на момент заключения договора купли-продажи квартиры дом уже был построен и введен в эксплуатацию, а действующая на тот момент проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы, не предусматривала никакой лоджии.
Таким образом, застройщик пытался ввести клиентов в заблуждение, желая продать дополнительную площадь, не только не входящую в квартиру, но и являющуюся согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ частью имущества многоквартирного дома, принадлежащего на праве общей долевой собственности всем жителям.
И что в итоге?
Если бы покупатель согласился заключить дополнительное соглашение на покупку такой необычной квартиры с мифической лоджией, то мог бы превратиться в потенциальных ответчиков по иску других жильцов дома с требованиями об устранении препятствий пользования общедомовым имуществом.
Вывод из рассказанного выше такой: покупатель не должен очаровываться рассказами продавца о «конструктивных особенностях квартиры», а найти документальные подтверждения легального существования таких особенностей. В противном случае, вам незаконно продадут общедомовое имущество, которое имеет режим общего пользования, а также специальное назначение (аварийные выходы, электрощитовые, тепловые пункты).
В итоге суд вынес решение в пользу пострадавших покупателей, удовлетворив их исковые требования в полном объеме.
Совет юриста: как готовиться к судебному иску по вопросам недвижимости?
Всем потенциальным покупателям нестандартных квартир юристы рекомендуют при заключении договора особенно тщательно ознакомиться с условием о порядке и сроке возврата покупателю уплаченных им денежных средств в случае нарушения продавцом своих обязательств по исполнению договора, обратить внимание на наличие неустоек и иных выплат нарушителем.
Наличие установленного порядка возврата денег усилит вашу позицию в суде и позволит наказать нарушителя рублем. Также стоит оговорить с застройщиком еще на стадии заключения договора параметры площади квартиры, ознакомиться с проектной документацией и настоять на включении, в качестве приложения к договору, плана квартиры.
И еще: если объект (квартира) уже реально существует, то не стоит отказываться и от дедовского способа обмера площади рулеткой, ведь размер у продавца и покупателя может и не совпасть.
