Собственники, желающие приобрести жилье в устаревшем жилом фонде, обычно рассчитывают на дальнейшее улучшение жилищных условий. Только вот будет ли такая сделка выгодной? Стоит ли покупать квартиру в доме под снос?
На рынке жилья растет спрос на пятиэтажки
Как известно, особый интерес покупателей к московским квартирам, определенным под снос, появился в Москве в начале 2000-х. Именно в это время появляется инициированная мэром Москвы программа по сносу пятиэтажек. Для многих такая сделка стала неплохим шансом заработать.
Риелторы вспоминают, что цены в то время фиксировались в долларах, и нередки были случаи, когда человек покупал недвижимость за 100 тыс. долларов, а получал за 120–130 тыс. долларов, но квартиры в сносимых домах были в дефиците, покупатели за ними охотились.
Ситуация может повториться. Числа обращений к риэлторам по проведению сделок с жильем в пятиэтажках сегодня увеличивается.
Почему не всем покупателям удастся повторить успех сделок 15-летней давности?
Основным аргументом в пользу покупки жилья в готовящейся к сносу пятиэтажке обычно считается будущая капитализация инвестиций. Желающие приобрести жилье в сносимых пятиэтажках обычно ссылаются на данные пояснительной записки к законопроекту, призванному отрегулировать вопрос переселения москвичей. Там сообщается, что стоимость новой недвижимости может на 35 процентов превысить стоимость сносимого жилья.
Однако в большинстве случаев, предупреждают риэлторы, речь пойдет об увеличении стоимости лишь на 10–15 процентов. Не исключено, что из этой оценки будет достаточно много исключений.
Немало случаев, когда разница в цене между новостройкой и хрущевкой может достигать 50 процентов. Но жителям пятиэтажек в Кузьминках предложат переехать в соседнее Люблино, то там средняя стоимость 1 кв. м на девять процентов ниже.
Цена – главное преимущество
Квартиры в пятиэтажных домах прежде всего привлекают небольшой стоимостью. Так, средняя цена однокомнатной квартиры в пятиэтажном фонде столицы составляет 4,5 млн руб., двушки – 5,62 млн руб., трешки – 6,95 млн руб. Это дешевле средних показателей рынка.
Исходя из этого, альтернативой однокомнатной квартире в пятиэтажке может стать одна-две комнаты в коммунальной квартире или малогабаритное жилье площадью до 25 кв. м.
Трехкомнатную квартиру на деньги, вырученные от продажи аналогичной хрущевки, найти в Москве невозможно.
Очевидные плюсы при покупке старого жилья
Среди главных плюсов покупки жилья в хрущевках консультанты обычно называют возможность увеличить при переезде метраж жилья. В современных новостройках, куда обычно переселяют жителей пятиэтажек, проблемы тесных коридоров, кухонь и ванных комнат решены.
Так что предоставляемое ранее в рамках сноса пятиэтажек жилье было в среднем на 5–10 кв. м больше квартир в сносимых домах. По нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно.
Переезд из пятиэтажек: новое жилье с ремонтом гарантируется
При переезде из хрущевки возникает возможность получить новую квартиру с ремонтом. В этом еще одно преимущество покупки подлежащего сносу жилья.
Сегодня большая часть квартир на массовом рынке застройщик сдает без отделки, чтобы не удорожать стоимость жилья. Ремонт стандартной «однушки» площадью до 45 кв. м обычно обходится в 700 тыс. – 1,2 млн руб.
Главный недостаток решения жилищного вопроса в пятиэтажке связан с отсутствием адресной программы сноса. Как известно, законопроект, регламентирующий его порядок, пока не утвержден, правила переселения – тоже.
Городские чиновники пока лишь собирают информацию о домах, которых возможно ждет расселение.
Денег на переселение из хрущевок может не хватить
Если квартиру в хрущевке рассматривать как инвестицию, то такое вложение, как утверждают эксперты по недвижимости, тоже весьма сомнительно.
Так что не стоит забывать и о временных рисках: по предварительным оценкам, стоимость программы переселения составит 3,5 трлн руб., тогда как весь годовой бюджет Москвы – 1,9 трлн руб. Так что денег на всю программу может не хватить.
Жизнь на чемоданах
Аргументом «против» покупки жилья в сносимом доме можно назвать и будущее состояние неопределенности.
Если семья планирует именно жить в этой квартире, то это будет жизнь на чемоданах, в постоянном ожидании переселения, какой-то хороший ремонт делать бессмысленно, если через год вполне вероятен снос и все деньги будут потеряны.
Чем еще рискуют покупатели в условиях неопределенности?
Задуманные столичными властями масштабы переселения наводят на невеселые размышления. Первая программа сноса пятиэтажек предполагала снос 1,7 тыс. хрущевок и растянулась на 18 лет.
На то, чтобы переселить жителей из 8 тыс. зданий, по оптимистичным оценкам, потребуется не менее 25 лет: то есть кто-то получит новую квартиру в ближайшие годы, а кто-то будет ждать ее десятилетия.
Но если ситуация в стране изменится, то бюджет программы может быстро пополниться.
