В летний сезон москвичи для отдыха выбирают подмосковные загородные дома, причем вместе с участком. Выгодно ли снимать дачи и как правильно оформить договор с владельцем земельного участка и дома. Сколько стоит аренда дачи в Подмосковье и в какое правильно оформить документы? Какой сделать выбор - купить дачу, снять или построить? Разбираемся вместе с Марией Жуковой, директором компании «Миэль-Аренда».
Что и сколько стоит?
Чем раньше вы начнете искать дачу на лето, тем больше у вас шансов найти хороший вариант. Лучшее время для поисков — март и апрель. На эти месяцы и приходится основное количество запросов. К маю, как правило, остаются либо очень дорогие дома, либо дачи вдали от города и с минимальным количеством удобств.
Стандартное положение дел таково: чем дом дешевле, тем он дальше от Москвы и менее удобен для жизни. Если запрос арендатора — снять дом в пределах 20 тысяч рублей в месяц рядом с Москвой, то, скорее всего, вместо водопровода будет колодец, на канализацию рассчитывать не придется. Спрос на такие летние дачные домики с удобствами во дворе невелик, и в основном «летние» арендаторы ищут более комфортные предложения (наличие газа, септика, отопления уже давно не роскошь, а стандартный набор пожеланий). Аренда дома с этими характеристиками варьируется в пределах 50–60 тысяч рублей в месяц. Разумеется, на стоимость влияют и размеры дома, и внутренняя отделка, и транспортная доступность, и наличие развитой инфраструктуры неподалеку. Многие ищут дома рядом с лесом, озером или рекой. Надо понимать, что чем больше у вас требований, тем выше цена.
Оформление договора аренды
Часто арендаторы снимают дачи без договора найма, объясняя это тем, что это краткосрочная аренда, и они не видят смысла оформлять документы. Между тем именно при аренде загородной недвижимости рисков может быть даже больше, чем с городской.
Поэтому договор необходим.
В идеале нужно сделать его подробным, указав следующие данные:
- фамилии, имена, отчества и паспортные данные участников сторон договора;
- номера и серии документов, которые подтверждают права собственности;
- адрес дома;
- характеристики дома;
- срок договора и порядок его расторжения;
- размер и порядок внесения арендной платы;
- размер и порядок возврата залоговой суммы;
- права и обязанности сторон;
- порядок пользования участком, огородом, строениям на участке на время аренды.
Перед заключением договора необходимо внимательно проверить исправность систем электро- и водоснабжения, всей бытовой техники, и все это описать в акте (наличие, комплектность, исправность). Желательно также уточнить у владельцев, застрахован ли дом, и если да, то от чего. Акт обязательно должны подписать обе стороны.
Важно внести в договор условия пользования участком. В отличие от городского жилья, на загородном рынке в пользование на время арены поступает не только здание, но и участок, на котором оно расположено. В зависимости от класса дома участки могут быть самыми разными: с грядками, с плодовыми деревьями, или даже с ландшафтным дизайном. При заключении договора необходимо определить порядок пользования участком, огородом, дополнительными строениями на нем (сараем, летней кухней и т. д.). Также важно договориться, должен ли арендатор ухаживать за территорией, и если да, то как именно (косить траву, поливать растения и т. п.). Все это нужно прописать в договоре или в виде дополнительного соглашения к договору.
Как действовать при конфликтах?
Если вы составили подробный договор, то это существенно снизит риск конфликтов. Но всего на свете не предусмотреть, и от разногласий никто не застрахован. Если не получается уладить вопрос мирным путем, то договор аренды дает пострадавшей стороне полное право решать конфликты в судебном порядке.
Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?
По данным ВЦИОМ, 35% россиян провели прошлое лето на даче. Для сравнения: по России путешествовали 17% респондентов, а за границей побывали лишь 10%. Дачный отдых у нас в крови — даже те люди, что привыкли к мегаполису, нет-нет да и задумываются о домике за городом. И тут возможны варианты: купить готовый, построить или арендовать на месяц-другой.
На вторичной «загородке» Подмосковья дачи составляют четверть предложения. Остальное – коттеджи (44%), земельные участки (29%), а также таунхаусы и дуплексы (всего 2%).
Больше всего (16%) предложений на Белорусском направлении, за ним с небольшим отрывом следуют Киевское (12%), Рижское (12%) и Ленинградское направления (10%).
Покупать или строить?
По статистике Domofond.ru, подмосковные загородные дома площадью до 75 кв. метров в среднем выставляются на продажу примерно за 2 млн, от 75 до 150 кв. метров – за 4,1 млн, а дома площадью больше 150 кв. метров – за 9,3 млн рублей.
Фактическая цена продажи дач, по данным «Инком-недвижимости», – около 5,2 млн рублей. Эксперты компании говорят, что за прошедший год стоимость в этом сегменте упала на 40%, но все равно остается неоправданно высокой: 80% дач по своим характеристикам не соответствуют ценнику.
Если у вас не получается найти предложений с ценой, которая адекватна качеству, то можно задуматься о покупке земли под строительство. «Если есть представление о том, какая именно дача вам нужна, то строительство будет лучшим вариантом. Если выбирать готовую дачу, вероятность того, что с ней будут проблемы, довольно высока: старый дом точно потребует ремонта и тщательного ухода, а в новом, но построенном для продажи, могут быть не проверены коммуникации. К тому же неизвестно, насколько качественно он был возведен. Кроме того, важно трезво оценить свои возможности и убедиться, что дача для вас — это всерьез и надолго. Ведь продать ее через пару лет и вернуть свои вложения вряд ли удастся. А предпосылок к тому, что состояние рынка существенно изменится, пока нет. Другая распространенная ошибка – вместо простого летнего домика строить дом «на века». Хозяева предполагают, что там будут жить дети, внуки и правнуки, а по факту никому из них это оказывается не нужно», — рассуждает руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Антон Архипов.
Впрочем, помимо затрат на покупку или строительство, собственный дом требует регулярных расходов. Уход за участком, косметический ремонт раз в несколько лет и ежегодные работы – на все это требуются солидные суммы. Очень многое, конечно, зависит от соблюдения технологий на этапе строительства.
«Порой стремление сэкономить во время строительства выходит дачнику боком. Например, люди не всегда осознают важность вентиляции и убирают ее из сметы, ведь это ощутимые расходы. В итоге они получают дом-термос, в котором невозможно долго находиться. Там влажно, душно, застаивается воздух… Поэтому я бы рекомендовал если уж экономить, то на материалах, но ни в коем случае не на технологии строительства», — добавляет Антон Архипов.
Покупать или снимать?
«Земельный участок с коммуникациями, находящийся в пределах 30–40 км от Москвы, можно приобрести в среднем за 0,7–1 млн рублей. Каркасный дом также обойдется примерно в 1 млн рублей, с отделкой — в 1,5–1,7 млн рублей. Таким образом, при строительстве небольшого дома стоит рассчитывать на сумму около 3 млн рублей. За такие деньги можно снимать приличное загородное жилье по полгода около десяти лет, если брать среднюю ставку 50 тысяч рублей в месяц, — рассказывает руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Алексей Сенчук. – Но сложность в том, что нам еще далеко до цивилизованного европейского рынка аренды, где владелец дома не может внезапно тебя выселить или поменять условия найма. У нас наниматель полностью зависит от собственника жилья и его планов, не говоря уже о том, что свою недвижимость все-таки можно реализовать, а деньги за аренду отдаются безвозвратно».
