Можно ли разменять муниципальную квартиру? Как совершить обмен квартирами?

Чтобы разъехаться с одной жилплощади, собственникам жилья достаточно выгодно продать имеющуюся недвижимость и купить на вырученные деньги, с доплатой или без, квартиры поменьше. Жильцам в муниципальном жилье, или правильнее, нанимателям социального жилья в этом вопросе куда сложнее: из крайне ограниченного предложения муниципальных квартир им нужно найти для размена такие варианты, которые устроят всех жильцов. Итак, можно ли разменять муниципальную квартиру (совершить обмен квартирами) в г. Москве и как это сделать? Шаг 1. Разойтись полюбовно Согласие всех проживающих в квартире граждан – определяющее условие размена жилплощади. На обмен квартир с перспективой дальнейшего переезда должны быть согласны все совершеннолетние члены семьи, зарегистрированные по данному адресу, в том числе и временно отсутствующие. В том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние дети и недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, дополнительно требуется согласие органов опеки и попечительства. У них есть право отказать в выдаче согласия, если в результате обмена, по их мнению, права этих граждан будут нарушены. Свое согласие органы опеки, согласно Жилищному Кодексу РФ (ЖК), должны выдать в письменной форме в течение 14 дней со дня подачи заявки. Шаг 2. Найти подходящий вариант Если обоюдное согласие на размен квартиры получено, то можно приступать к подбору вариантов жилья для обмена, что довольно непросто. Дело в том, что разменивать жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, можно только на муниципальное жилье, принадлежащее другому нанимателю на тех же основаниях. А таких квартир в нашей стране, в связи с действующим по сей день правом на бесплатную приватизацию жилплощади, осталось немного - всего 20% жилого фонда. Лишь в Москве этот уровень чуть выше. Таким образом, приступая к выбору квартир, следует быть готовым идти на компромисс, так как найти варианты, полностью удовлетворяющие вашим требованиям, едва ли удастся.  Ситуацию усугубляет еще и то, что с муниципальным фондом жилья редко работают профессиональные риелторы, поэтому искать квартиры придется самостоятельно по объявлениям и в интернете. С просьбой подобрать квартиры для размена жилья можно обратиться в ГУП "Московский центр арендного жилья" – у них есть наиболее полная информация о городском фонде жилой недвижимости. Однако от них не стоит ожидать богатого ассортимента вариантов для обмена - специалисты центра гарантируют только юридическую чистоту сделки. Подобранные варианты должны быть одобрены всеми членами семьи. Ведь иногда кому-то в процессе размена достается двухкомнатная квартира, а кому-то и комната в коммуналке. Шаг 3. Одобрение собственника Когда квартиры подобраны, наниматели заключают договор об обмене жилыми помещениями. После этого оригиналы договоров необходимо предоставить наймодателям, участвующим в обмене квартир. Они должны дать официальное согласие или обоснованный отказ на осуществление размена. Свое решение наймодатели должны вынести в течение 10 рабочих дней со дня обращения. Отказать в обмене наймодатель может по ряду причин, установленных ЖК РФ. Вам откажут, если:

• к нанимателю предъявлен иск о расторжении (изменении) договора соцнайма,
• ваше право пользования жильем оспаривается в судебном порядке,
• жилье признано непригодным для проживания,
• принято решение о сносе дома, в котором находится обмениваемая квартира,
• принято решение о проведении капремонта дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений.

Кроме того, наймодатель не согласует размен, в результате которого в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, например, туберкулезом. Других причин для отказа у наймодателя нет. К тому же ЖК допускает возможность обжаловать в суде решение собственника. При одобрении обмена, с нанимателями в установленном порядке расторгаются прежние договоры соцнайма и заключаются новые, причем опять же в течение 10 рабочих дней. Если вы решились на принудительный размен Немного иначе будет проходить процедура размена, если изначально среди членов семьи найдутся противники этой затеи. Когда согласия достигнуть невозможно, заинтересованная сторона может обратиться в суд с требованием принудительного размена. Доводы у истца должны быть "заслуживающими внимания", говорится в Жилищном Кодексе. Конечно, случаи размена муниципального жилья с привлечением органов судебной власти единичны. Однако при таком развитии событий, варианты для обмена квартир обязана найти та сторона, которая инициирует размен. Причем, альтернативное жилье необходимо подобрать прежде, чем обращаться в суд. Иск можно подавать, только имея на руках разменные варианты. Согласно жилищному кодексу условия проживания тех, кто вынужден по суду осуществлять размен квартиры, не должны ущемляться и ухудшаться. Поэтому по суду противники получат жилые помещения, соответствующие долям, которые им принадлежат в разменянной квартире. Так что если доля тянет лишь на комнату в коммуналке, она им и достанется. Конечно, суд рассмотрит и решение органов опеки и попечительства, а также учтет то, что в коммуналку нельзя переселять тяжелобольных. Но, как ни крути, принудительный размен, обычно оказывается невыгоден обеим сторонам. Тем, кто выступает против размена, как показывает практика, не удастся принять участие в выборе квартир. Выбор за них совершает суд: если он считает, что при переселении в подобранное жилье их права не будут ущемлены, то им придется смириться с любым вариантом и переехать. А истцы теряют драгоценное время: редкие наниматели квартир готовы ждать, когда суд одобрит принудительный размен.