; Дольщиков защитят от недостроя: реестр застройщиков, эскроу-счета и фонд долевого строительства

Дольщиков защитят от недостроя: реестр застройщиков, эскроу-счета и фонд долевого строительства


9 Августа 2018
Просмотров: 609

В России появится единая система контроля за долевым строительством

Дольщиков защитят от недостроя: реестр застройщиков, эскроу-счета и фонд долевого строительства

Минстрой России разрабатывает единую систему государственного надзора за долевым строительством, которую планируют распространить на все регионы. Ведомство попросило контролирующие органы прислать свои предложения. Как защитят дольщиков при покупке жилья? Для чего нужен реестр застройщиков и фонд долевого строительства? О новом законе о ДДУ.

Как рассказали журналистам в министерстве, новая система проверок необходима в условиях изменившегося законодательства о долевом строительстве, предполагающего переход к банковскому сопровождению и эскроу-счетам. Она поможет не допустить появления новых обманутых дольщиков.


Масштабные изменения в регулировании долевого строительства заставляют Минстрой разработать единую систему контроля за ним, которую можно будет распространить на все регионы. Требования к проведению государственного контроля будут установлены постановлением правительства РФ.

По результатам всероссийского совещания, состоявшегося в конце июля, ведомство обратилось к контролирующим органам с просьбой принять участие в выработке единого подхода. В частности, нужны предложения для методики расчета нормативов, необходимых для проверок застройщиков.

Как сообщили в Минстрое, контролирующим органам было предложено принять непосредственное участие в выработке единого подхода к проведению государственного контроля в области долевого строительства, в том числе в части выработки методики расчета нормативов в условиях изменившегося законодательства в области долевого строительства.

Также в ведомстве подчеркнули, что новые требования должны разрабатываться с учетом специфики работы и накопленного опыта контролирующих органов.

В настоящее время Минстрой России аккумулирует предложения, поступающие в адрес ведомства, для их дальнейшего рассмотрения.

Три символических норматива при проверках компаний

Как рассказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, сегодня комитет следит за ходом строек в столице двумя способами: анализируя ежеквартальную отчетность и применяя «три символических норматива» при проверках компаний.

По этим нормативам нельзя определить состояние финансово-хозяйственной деятельности застройщика. Отсюда просьба их пересмотреть и выработать единую методику расчета.

Приняты три норматива — это обеспеченность взятых обязательств, целевое использование средств и безубыточность. Нарушение нормативов может привести к запрету на привлечение средств дольщиков. Проблема в том, что соответствие застройщика этим нормативам не говорит о его финансовой устойчивости.

Наиболее распространенное нарушение — нецелевое использование средств, к нему традиционно возникает больше всего вопросов. В этом плане единая система контроля для всех регионов может оказаться полезной, в том числе в части разработки методики расчета.

С 1 сентября 2018 года застройщики должны перейти на банковское сопровождение проектов, открыв расчетный счет в уполномоченном банке.

С 1 июля 2019 года допускается привлечение средств дольщиков только с использованием эскроу-счетов. Средства на них замораживаются до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Сроки появления единой методики надзора в Минстрое не обозначили. Но, как стало известно, 2020 год станет первым полным годом, в котором будет действовать новый режим проектного финансирования. Не исключено, что именно к этому времени заработает новая модель государственного надзора.

Долевое строительство: изменения в порядке финансирования жилых объектов

Изменения в порядке финансирования жилых объектов позволят снизить риски для покупателей недвижимости

На данный момент также остается острым вопрос банковского контроля. До 1 сентября 2018 года застройщики должны открыть новые счета в уполномоченных кредитных организациях для работы по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года.

Но банки просто не понимают, что им контролировать. В частности, до сих пор не согласован проект постановления правительства о перечне документов, которые могут запрашивать кредитные организации при контроле операций застройщиков.

Неплохо было бы создать правовую возможность для контролирующих органов при необходимости более глубоко погружаться в финансовые операции застройщиков. Теоретически данное предложение, по словам члена президиума правления «Опоры России» Дмитрия Котровского, может включать в себя более частую отчетность, например раз в месяц.

Еще 10 лет назад застройщики восприняли бы усиление контроля в штыки. Но за последнее время они привыкли всем отчитываться.

В то же время Дмитрий Котровский приветствует появление закона, который 30 июля подписал президент Владимир Путин, о штрафах для чиновников за нарушения при долевом строительстве. В частности, необоснованное решение о выдаче застройщику градостроительной документации или проектной декларации обойдется должностному лицу в сумму от 50 тыс. до 100 тыс. рублей.

Парламентарии совместно с Минстроем, по словам председателя думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, планируют доработать создание единой вертикали контрольно-надзорной деятельности в области долевого строительства.

Сейчас есть разные практики в регионах. Необходимо, чтобы у нас везде была единая вертикаль. Должно быть понятно, к кому обращаться, какие у кого полномочия, подчеркнул депутат.

При этом глава Минстроя Владимир Якушев призвал руководство субъектов не плодить недострои. По его словам, губернаторы зачастую обязывают благополучные компании завершать чужие проблемные объекты. Застройщик не может отказать, потому что завтра придет в те же кабинеты за разрешением на строительство своего проекта. В итоге рушится экономика нормальных компаний и регион получает как минимум два долгостроя вместо одного. Якушев потребовал исключить построение таких «пирамид».

Поправки в закон о долевом строительстве снизят риски для покупателей недвижимости

Изменения в порядке финансирования жилых объектов позволят снизить риски для покупателей недвижимости. Об этом на совещании с вице-премьерами заявил председатель правительства РФ Дмитрий Медведев.

Напомним, что поправки в закон о долевом строительстве вступили в силу в начале июля. Они ужесточают требования к девелоперам во время переходного периода к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав граждан. Так, для всех застройщиков введено обязательное финансовое сопровождение сделок: они должны открывать специальный банковский счет на каждый новый объект.

Как сказал Дмитрий Медведев, на будущее нужно вообще поменять схему получения жилья, уйти от ситуации, когда стройки ведутся на деньги самих будущих жильцов, и перейти к нормальной схеме, которая существует во всем мире, то есть через кредитование, с использованием банковского кредита и, естественно, накопленных гражданами собственных средств. В этом случае рисков будет гораздо меньше.

«Такая задача была президентом поставлена, и мы понимаем, что это магистральный путь развития этих строительных процессов, решения жилищной проблемы в нашей стране», – подчеркнул премьер.

Во время «прямой линии» президент РФ Владимир Путин, отвечая на вопрос об обманутых дольщиках, заявил, что Россия должна выйти на цивилизованные способы строительства жилья без привлечения средств граждан.

В нашей стране заключено свыше 1 млн договоров долевого участия общим объемом 3,4 трлн рублей и не всегда эти средства эффективно используются застройщиками, отметил глава государства.

Что такое эскроу-счета

Согласно вступившим в силу поправкам, во время переходного периода с 1 июля 2018 по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств граждан в строительство жилья будет использоваться параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов.

Действует он так: дольщик перечисляет деньги не девелоперу, а на специальный счет в банк. Там они хранятся до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства и участник долевого строительства не получит ключи от своей квартиры. Следить за тем, эффективно ли расходуются средства, должен банк.

Так что деньги дольщиков за купленные ими квартиры строительные организации смогут получить только после сдачи домов. Таким образом, покупатель будет заключать специальный договор с девелопером на приобретение жилья в новостройке.

Должен быть осуществлен переход на использование так называемых эскроу-счетов для размещения денег самих дольщиков. На первом этапе это будут добровольные решения.

«Но мы исходим из того, что через год такого рода переход уже будет обязательным. Недавно я подписал постановление, определяющее требования к уполномоченным банкам, которые могут вести такие счета. Эти требования весьма жесткие и основаны на серьезной проверке. Поэтому с застройщиками будут работать только надежные и финансово устойчивые структуры», — отметил премьер-министр.

Предполагается, что с переходом на новую финансовую модель застройщики будут вкладывать в проекты больше своих денег — их минимальный объем определен новым законом.

По закону теперь девелоперы обязаны резервировать 10% собственных средств до начала строительства. Это может быть, например, прибыль, полученная от реализации уже возведенных объектов. Также компаниям разрешено привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п.п. выше ключевой ставки Центробанка.

В марте в послании Федеральному собранию Владимир Путин заявил, что необходимо увеличить объемы строительства жилья и повысить его доступность.

Согласно поручению президента ежегодно жилищные условия должны улучшать не 3 млн семей, как это было в 2017 году, а 5 млн. Для решения этой задачи необходимо каждый год вводить 120 млн кв. м жилья вместо нынешних 80 млн, а ипотечные ставки должны стремиться к уровню в 7–8%.

Возникает вопрос: уйдет ли с рынка самый дешевый сегмент жилья и когда в России не останется ни одного дольщика?

Зачем создают реестр застройщиков и фонд долевого строительства

С 1 июля этого года российским застройщикам придется перестраиваться. В Госдуме проходит второе чтение законопроект, меняющий систему контроля за долевым строительством. Еще спустя год, как заверил президент России Владимир Путин в ходе «прямой линии», от долевого строительства откажутся вовсе.

Новые полномочия государственного страховщика помогут ускорить достройку проблемных домов.

Согласно поправкам, которые сейчас рассматриваются в нижней палате парламента, контроль за реестром застройщиков будет сосредоточен вокруг компенсационного фонда долевого строительства, работающего с 1 января прошлого года.

Теперь фонд должен будет следить за текущим финансовым состоянием компании. Наряду с органами власти, он вправе «отказывать в регистрации очередных договоров долевого строительства при нарушении условий финансовой устойчивости застройщиками», пояснили авторы законопроекта.

Кроме того, он запрещает застройщикам привлекать такие средства, как специальные облигации (жилищные сертификаты) и участие граждан в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах — за исключением тех случаев, когда строительство ведется на землях из муниципальной или государственной собственности.

Отдельный блок поправок касается создания единой информационной системы жилищного строительства. С застройщиков, работающих с дольщиками, потребуют больше информации, в частности, градостроительный план земельного участка и сведения о бенефициарных владельцах компании.

Правительство планирует вовлечь под застройку большой объем земель для решения проблем обманутых граждан-соинвесторов

Уже сейчас ни один застройщик не может пройти мимо территориального органа надзора и страхования, потому проблем со сбором данных не будет, уверен президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец. Реестр ведут и в самой НОЗА, им же пользуются в ДОМ.РФ. Вся информация, кроме того, будет проходить через компенсационный фонд долевого строительства, а значит, информация так или иначе будет накапливаться. Вопрос, по сути, лишь в том, как быстро все эти сведения будут сведены воедино.

Банковское сопровождение девелоперов – надёжная страховка

Уже вступили в силу меры, ужесточающие требования для застройщиков в сфере долевого строительства. Так, с 1 июля система начнет переходить на новую схему финансирования — банковское сопровождение девелоперов. В ход пойдет такой механизм, как эскроу-счета.

Как отмечает президент Национального объединения застройщиков жилья, член Совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья Леонид Казинец, эскроу-счета подразумевают меньшие требования при достаточности собственного капитала застройщика.  Но при этом это полноценное проектное финансирование, даже более сложное.

По его словам, банки в нынешних условиях не стремятся финансировать недвижимость. Банковская система в течение года перестроиться не сможет. «Арифметика простая. Всего денег дольщиков сейчас, по разным оценкам, порядка 6 трлн рублей: около 4,2 трлн вовлечено, 1,8 трлн — на дострой. Сегодня совокупно все банки на жилищное строительство выдали 600 млрд. Получается, нужно увеличить объем проектного финансирования за полтора года в 10 раз», — объясняет он.

В такой ситуации нужно либо десятикратно увеличить количество людей, работающих с проектным финансированием, либо в том же размере увеличить срок прохождения кредитного дела — и тогда он может растянуться на 40 месяцев.

При этом об упрощении процедуры, которое могло бы сократить сроки рассмотрения, говорить не приходится. Наоборот, будет вводиться более тщательное сопровождение.

Какой будет спрос на жилье после того, как с рынка уйдет самый дешевый его сегмент — а именно квартиры с котлована — прогнозировать невозможно, уверяет президент НОЗА.

Также пока нет шансов реально оценить, насколько изменятся цены на него после того, как институт долевого строительства перестанет существовать. Не исключено, что в среднем недвижимость не так уж сильно изменится в цене, полагает Леонид Казинец. Однако подчеркивает, что делать хоть сколько-то точные прогнозы просто невозможно в переходный период: невозможно просчитать, как между собой будут соотноситься спрос и предложение.

Еще один фактор — динамика ипотечной ставки. «Ипотека, безусловно, — драйвер покупательской способности населения. Но может ли она в полной мере компенсировать те негативные процессы, которые мы видим с другой стороны… Я не уверен», — рассуждает президент НОЗА.

По его словам, на сегодняшний день ниже опускать цены на квартиры с позиции застройщика уже некуда: «Куда дешеветь? Средняя цена в «новой Москве» — меньше $1 тыс. за кв. м с отделкой». Для девелоперов проблематично снижение цены отделки на 200 рублей за кв. м, это уже предел. Остальные составляющие от застройщиков не зависят — в частности, цены на землю и сети.

Несмотря на то, что долевое строительство в ближайшее время уйдет в прошлое, россияне не перестанут покупать квартиры, полагает президент НОЗА. Рынок арендного жилья развивается, однако в сознании населения жилье в собственности остается приоритетом — на постоянную смену жилья на условиях аренды идет в подавляющем большинстве только молодое поколение.

Как дольщиков защитят от недостроя

Госдума намерена модернизировать правила долевого строительства. При этом население категорически против того, чтобы, по сути, владеть не только «внутренним периметром наружных стен» многоквартирных домов, но и владеть долей в объекте, говорит Леонид Казинец.

Собственно, это накладывает на собственника целую череду обязательств: ту же плату налога на землю или ответственность за нарушение эксплуатации объекта, которую люди не готовы на себя брать.

Как будет выглядеть рынок жилья без долевого строительства, пока представить сложно. Однако на то, чтобы закрыть все текущие проекты, уйдет еще не один год. По данным, которые озвучил глава государства в ходе прямой линии, в России сейчас порядка 1,1 млн договоров о долевом строительстве.

Бывший глава Минстроя Михаил Мень, подводя итоги 2017 года, отмечал, что за семь лет рынок долевого строительства вырос в 3,5 раза. Около 80% жилья, по оценкам на прошлый год, приобреталось именно через договоры долевого участия. По оценкам Леонида Казинца, последний дольщик в России получит свое жилье (или компенсацию, если дело не дойдет до строительства) через пять лет.

Подписывайтесь на каналы "Informatio.ru" в TamTam или присоединяйтесь в Facebook, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

Другие новости раздела

RSS
Новый порядок строительства дачного дома: изменения в законодательстве с 2019 года
15.10.2018 / Недвижимость
Для владельцев земельных участков и дачно-хозяйственных построек с 1 января 2019 года необходимо обратить внимание на изменения в законодательстве.
Налоговые льготы для людей действующего пенсионного возраста сохранят и в будущем
09.10.2018 / Недвижимость
10 октября нижняя палата парламента рассмотрит на заседании документ о налоговых льготах для людей действующего пенсионного возраста.
Как заплатить налог за недвижимое имущество несовершеннолетних лиц?
17.09.2018 / Недвижимость
Должны ли платить налог за квартиру или земельный участок дети, если это имущество находится в их собственности?
У россиян с 1 сентября 2018 года появилась возможность учреждать наследственный фонд
12.09.2018 / Недвижимость
1 сентября 2018 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, предоставляющие гражданам возможность учреждать наследственные фонды
При использовании бесплатного "дальневосточного гектара" нужно подать декларацию. Новая форма
07.09.2018 / Недвижимость
Теперь при использовании земельных угодий на Дальнем Востоке потребуется заполнение новой формы декларации.