Как правильно продать собственную долю в квартире? Продажа доли недвижимости


15 Июня 2012
Просмотров: 4432

Если вы являетесь единоличным собственником квартиры, реализовать свою недвижимость вам будет несложно

Как правильно продать собственную долю в квартире? Продажа доли недвижимости
Если вы являетесь единоличным собственником квартиры, реализовать свою недвижимость вам будет несложно. А вот в случае, если в вашей собственности находится не вся квартира, а только доля в ней, то сделать это будет гораздо сложнее. Более того, дополнительные трудности могут возникнуть из-за того, что доли, как правило, в натуральном виде не выделены, т.е. четко определенной территории как за вами, так и за вашими совладельцами не закреплено. Тем не менее, продать долю можно. О том, как это сделать, рассказывают специалисты ГК "МИЦ".

Подавляющее большинство квартир, в которых проживает несколько совладельцев, принадлежат им на праве долевой собственности. Совместно квартирой владеют супруги, которые купили ее во время брака. Если совладельцы долей единогласно решили продать квартиру целиком, то главное, что нужно сделать - это заранее обговорить, какая сумма кому достанется. В случае же, если долю хочет продать один из владельцев, то ему нужно в судебном порядке выделить долю из общего имущества, т.е. перевести совместную собственность в долевую. Практически всегда совладельцам выделяют равные доли (при этом надо помнить, что если в такой квартире проживают несовершеннолетние, инвалиды, ветераны и т.д., то решение суда может оказаться иным).

Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественное право на покупку доли принадлежит совладельцам собственника продаваемой доли. "Это означает, что собственник, решивший продать свою долю в квартире, в первую очередь должен предложить купить ее своим совладельцам по квартире", - разъясняет руководитель отделения компании "МИЦ-Недвижимость"ь (ГК "МИЦ") Инна Игнаткина.

Продавец доли обязан предупредить сособственников о продаже доли в письменной форме и ждать в течение месяца их решения, которое регистрируется в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Только в случае их официального отказа владелец имеет право искать других покупателей. "Здесь и кроется основная трудность при реализации доли, - комментирует ситуацию Инна Игнатикна. - Если совладельцы захотят воспрепятствовать продаже одной доли в квартире, они смогут с легкостью это сделать. Например, постараются уклониться от получения письменного уведомления о продаже доли, следовательно, ФРС не получит их официального отказа и поэтому откажет продавцу в оформлении сделки по продаже доли".

Иногда за оповещение сособственников о продаже доли берется сама регистрационная служба, однако практика показывает, что такие случаи встречаются крайне редко. Если среди собственников долей квартиры имеется несовершеннолетний, то уведомлять о продаже доли нужно его родителей. В такой ситуации требуется согласие органов опеки и попечительства.

Как избежать неприятностей от сособственников недвижимости?

Чтобы избежать неприятностей, которые могут устроить продавцу доли его совладельцы, можно воспользоваться двумя способами.

Во-первых
, оформить сделку не как продажу, а как дарение доли Дело в том, собственник доли, желающий подарить свою недвижимость, не обязан предупреждать сособственников о своем намерении.

Во-вторых, воспользоваться схемой залога
Это происходит следующим образом: покупатель якобы предоставляет продавцу заем, а продавец предлагает долю в квартире в качестве залога. Затем подписывается договор об отступном, и залогодержатель получает в собственность долю, а у продавца остаются деньги. Стоимость доли оценивается по тем же критериям, что и стоимость квартиры (транспортная доступность, тип дома, этаж, метраж и т.д.). Однако, сумма, вырученная за долю при продаже квартиры целиком, всегда превышает ту, которую вы можете получить, реализуя отдельную долю.

Продажи доли в коммунальной квартире

Продажа доли коммунальной квартиры имеет свои особенности. Так, соседи в коммуналке имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. В установленном законом порядке продавец должен сообщить всем собственникам о своем намерении и предложить им приобрести долю в жилом помещении. На раздумье соседям дается один месяц, в течение которого они должны определиться с покупкой доли или оформить отказ от ее приобретения.

В том случае, если желающих приобрести долю в коммунальной квартире несколько, то данный вопрос придется урегулировать вместе с продавцом к согласию всех сторон. Дом советов отмечает, что в такой ситуации оповещение всех соседей является самым проблемным моментом, так как в коммуналке комнаты, зачастую, сдаются, а сами собственники проживают по другому адресу или переезжают заграницу. Однако отказ от преимущественного права покупки доли должен быть подписан именно собственником.

Продажа доли квартиры с участием несовершеннолетнего

Очень часто участником сделки купли-продажи доли жилой недвижимости становится несовершеннолетний ребенок. И тут возможно два варианта развития событий: несовершеннолетний может быть собственником доли в квартире, а может всего лишь быть прописан в жилом помещении. В том случае, если ребенок является собственником продаваемой доли, то согласие на осуществление сделки купли-продажи необходимо получить в органах опеки и попечительства. Для этого придется предоставить в государственный орган доказательства того, что в результате сделки имущественные права ребенка не будут умаляться, а жилищные условия будут лучше или останутся на том же уровне.

Если ребенок лишь прописан в помещении, то родители несут ответственность за его выписку в другую квартиру. При этом, также условия жизни ребенка не должны пострадать.

Таким образом, продажа доли квартиры имеет несколько подводных камней и нюансов, которые зависят от правоспособности продавца (несовершеннолетние), наличия родственных уз и иных факторов. Однако основными моментами продажи, в любом случае, является сбор необходимых документов, подписание договора купли-продажи, его регистрация и последующая регистрация перехода права собственности.
Короткая ссылка на новость: http://informatio.ru/~SpR23

Другие новости раздела

RSS
Что изменилось в "дачной амнистии" с 1 января 2017 года. Необходимые документы
18.01.2017 / Недвижимость
Дачная «амнистия» продлена до 1 марта 2018 г., однако упрощенный порядок легализации строений – дач, гаражей, бань - на земельных участках садовых и дачных обществ отменен
Бесплатная приватизация жилья может быть продлена до 2020 года для детей-сирот и жителей Крыма
16.01.2017 / Недвижимость
В Госдуме предложили изменить сроки окончания бесплатной приватизации для некоторых категорий граждан
Банки прекратили прием заявок на льготное ипотечное кредитование
12.01.2017 / Недвижимость
В банках отметили, что никаких официальных распоряжений о продлении программы субсидирования ипотеки из правительства не поступало 
Свидетельства о праве собственности на недвижимость просят вернуть на бумагу
12.01.2017 / Недвижимость
Ассоциация адвокатов обратилась в Госдуму с просьбой вернуться к практике выдачи бумажных документов о праве на недвижимость, ибо отмена бумажного свидетельства о праве собственности может привести к массовому мошенничеству и злоупотреблению чиновниками своими полномочиями
Жилье для инвалидов переоборудуют по новым типовым проектам
11.01.2017 / Недвижимость
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ своим приказом утвердило альбомы типовых проектных решений по переоборудованию объектов жилого фонда для маломобильных граждан