При выборе квартиры для покупки в ипотеку, банки предъявляют строгие требования, одно из которых — узаконенная перепланировка. Встает вопрос, возможно ли ипотека при неузаконенной перепланировке и что нужно сделать, чтобы получить денежные средства от банка на покупку недвижимости?
Начнем с того, что перепланировка в квартире бывает различной, и прибегая к ипотечному кредитованию, покупатель должен уделять внимание документации на квартиру, в частности документы из БТИ (технический паспорт квартиры, экспликация и т.д.).
Если на плане БТИ, есть так называемые красные линии (неузаконена перепланировка), то банк квартиру не одобрит к сделке, потому, что может быть, что перепланировка ипотечной квартиры по своим параметрам нарушает действующее законодательство, а затраты на приведение либо документов в соответствие с действующей ситуации в квартире, либо квартиру в соответствии с действующими документами заранее не известны. Ведь кредит выдаётся под залог квартиры по документам с одними параметрами, а на самом деле там все по другому. Например, увеличили жилую за счёт общей, расширили ванную комнату за счет кухни, демонтировали вентиляционный короб, вследствие чего общая площадь квартиры стала существенно больше и т.п.
Архитектурно-проектное бюро "Проект+" предлагает услуги по техническому обследованию сооружений. С опытными специалистами компании возможны проекты любого масштаба для владельцев как нежилых помещений, так и собственников домов и коттеджей. Обследование сооружений и конструкций зданий необходимо при аварийных ситуациях, при перепрофилировании помещения, а также полного его переоборудования.
Возможна ли ипотека после перепланировки квартиры?
Таким образом, ипотека по квартире с неузаконенной перепланировкой невозможна. Но в последнее время, в банках все более лояльно относятся к перепланировкам в ипотечных квартирах. Зачастую в штате банков, даже есть собственный специалист, который может оценить сложность перепланировки и дать рекомендации для проведения сделки. Данная сфера становится все более прозрачной и во многих случаях, при желании, собственник квартиры может сам согласовать несложную перепланировку.
В случае, если данная сделка одобряется, то банк дает собственнику предписание об узаконивании перепланировки в установленном порядке.
Срок предписания в каждом банке различный, но обычно его вполне достаточно, что бы привести все документы в порядок. Стоит отметить, что для согласования перепланировки в будущем понадобится согласие банка для перепланировки. Жилищная инспекция, при приеме документов, обязательно обратит внимание на пункт в свидетельстве о собственности «ипотека в силу закона» и попросит дополнительно предоставить согласие формального собственника — банка.
Как узаконить перепланировку в квартире?
Если сделали перепланировку, но не узаконили. Вызывается техник. С ним согласовывается перепланировка (если перепланировка сделана в допустимых местах), либо не согласовывается (если перепланировка сделана в недопустимых местах, как например, перенос мокрого места-кухни или с/у).
Если продавец хочет узаконить несогласованную перепланировку, например, мокрое место перенесли в спальню, то по закону это не возможно и техник поставит красные линии в БТИ, не согласованная перепланировка. Это значит, что продавец не может ее передать в наследство и подарить.
Продать может, но в свидетельстве будет обременение: Не санкционированная перепланировка. Сейчас можно сделать БТИ без выхода техника, но если вдруг зальете соседей, и к вам придут составлять акт, то государство узнает о перепланировке и дело может дойти до суда.
Если у Вас не 1-ый жилой этаж, то согласовать перенос кухни на жилую комнату невозможно.
Самыми серьезными нарушениями в перепланировке обычно являются:
- снос капитальных стен
- изменение границ санузлов, если только оно происходит не за счет коридора
- изменение границ квартиры путем создания пристроек
- разрушение вентиляционных каналов
- перенос водопровода и канализации в жилые комнаты (в коридор допустимо).
Что недопустимо при перепланировке?
- Нельзя объединять гостиную или любую другую жилую комнату и кухню, в которой для приготовления пищи используется газовая плита, переносить кухню в помещение спальни или другую жилую комнату
- Нельзя при перепланировке затруднять доступ служб к инженерным сетям и коммуникациям, вентилям и задвижкам общего назначения.
- Нельзя полностью разрушать стены, являющиеся несущими
- За счет площади комнат не разрешается увеличивать площадь кухни, ванной или санузла.
- И наоборот нельзя увеличивать площадь жилых комнат за счет кухни или ванной комнаты, а так же санузла.
- Нельзя устанавливать батареи отопления или монтировать теплый пол на балконах и лоджиях.
- Нельзя проводить работы, влияющие на вентиляционные каналы, приводящие к их заужению или перекрыванию.
- Нельзя выход из санузла делать в жилую комнату.
Данный вопрос один из самых распространенных при перепланировке квартир. В большинстве случаев, это сделать невозможно, так как действующие санитарные номы и правила запрещают размещение зоны кухни (которая является «мокрой» зоной) над жилыми зонами квартир расположенных этажом ниже.
Однако, есть исключения
Перенос кухни в комнату возможен в случаях:
- если квартира находится на первом этаже.
- если квартира находится на 2-ом и выше этажах, но при условии, что ниже находятся нежилые помещения.
При данных перепланировках, в первом случае, под кухней не будет вообще никаких помещений, ведь это первый этаж (подвал в расчет не берется). Во втором случае, действующим законодательством разрешено расположение нежилых помещений (кухня относится к нежилым помещениям), над нежилыми.
Проекты перепланировки переноса кухни в комнату, удовлетворяющие данным условиям, успешно проходят согласование.
ФРС регистрирует документы с неузаконенной перепланировкой. Другое дело, что для некоторых потенциальных покупателей это обстоятельство будет иметь значение.
Как и в других квартирах, перепланировка в ипотечной квартире не отличается по своему приципу по согласованию от других перепланировок.
Виды перепланировок
Все перепланировки делятся на три вида:
- перепланировка по эскизу.
- перепланировка по проекту.
- перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций.
Самый простой и соответственно самый бюджетный вид перепланировки, это перепланировка по эскизу.
Перечень документов для перепланировки в новостройках, в жилых и нежилых помещениях
Следующий по сложности вид согласования — это «перепланировка по проекту». Данный вид согласований применяется для более сложных перепланировок — например, расширение ванной комнаты за счет коридора, с установкой на присоединенную площадь сантехнического оборудования, устройство новых санузлов, ванн, изменение конструкции полов и т.д. Здесь, для согласования уже необходимо заказывать проетную документацию. По требованияю жилищной инспекции, возможны согласования с СЭС, УГПС, АПУ и т.д. Но в целом и этот вид перепланировок в ипотечных квартирах не представляет особой сложности. Как правило, согласие банка и на этот вид перепланировок получить возможно.
И наконец, самым сложным видом согласований, является «перепланировка с затрагиванием несущих конструкций». В ипотечных квартирах встречается крайне редко, так как данный вид перепланировок крайне непредсказуем в плане согласований. Зачастую, ранее затронутые несущие конструкции согласовать в существующем виде невозможно и единственным выходом является возвращение планировки квартиры к первоначальному плану БТИ.
