Сделки по доверенности: есть ли опасность для продавца и покупателя?

Нужда в доверенности возникает в какой-то ситуации практически у каждого человека. А так как коммерческий и общегражданский оборот ее использования становится все более интенсивным, то и требуется этот правовой инструмент все более часто. Но существует ряд вопросов, возникающих в процессе оформления видов доверенности и осуществления полномочий, ею предоставленных. Сегодня поговорим о сделках по доверенности, купле-продаже недвижимости по доверенности и других смежных вопросах.

Что такое доверенность

Прежде всего следует знать определение этого документа с точки зрения закона. А это - пункт 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ: “Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами”. 

То есть этот документ свидетельствует о том, что его предъявитель (поверенный) является представителем лица, выдавшего доверенность (доверителя), и имеет право осуществлять от имени последнего определенные действия. Такие действия считаются совершенными как бы самим доверителем, для поверенного никаких правовых последствий не возникает, он фактически лишь “инструмент” для осуществления прав, которыми обладает доверитель.

С юридической точки зрения выдача доверенности - один из видов односторонних сделок, которые не требуют согласия лица, в отношении которого они совершаются. Поэтому для того, чтобы выдать кому-либо доверенность, согласие испрашивать не обязательно.

Как следует из самого термина “доверенность”, отношения между лицом, ее выдавшим, и лицом, которому она выдана, в определенной степени строятся на доверии. В отличие от большинства других сделок, сделка по выдаче доверенности может быть в любой момент прекращена, независимо от срока действия доверенности, а также от того, успел поверенный реализовать переданные ему полномочия или нет.

Полномочия, которые предоставляет доверенность, могут быть как весьма пространными, так и весьма ограниченным. В зависимости от этого доверенности подразделяются на три категории.

Виды доверенностей

1. Генеральная (общая) доверенность

Дает право осуществлять любые законные действия от имени юридического лица, выдавшего доверенность, или распоряжаться всем имуществом физического лица — доверителя.

2. Специальная доверенность

Предоставляет полномочия на совершение от имени доверителя в течение определенного времени ряда однородных действий (например, доверенность на судебное и арбитражное представительство, обычно выдаваемая юрисконсульту предприятия, или экспедитору - на получение грузов, поступающих в адрес организации).

3. Разовая доверенность

Наделяет правом на совершение от имени доверителя одного конкретного юридического действия, например, на заключение с третьим лицом договора купли-продажи квартиры.

Доверять ли доверенности

Большинство клиентов агентств недвижимости настораживает сам факт оформления или присутствия в сделках доверенности. Дело в том, что все знакомы с неприятными историями и мошенничествами, которые совершаются после выдачи этого документа.

Учитывая, что этот документ оформляется непосредственно по инициативе самих участников сделки, они должны иметь представление, какие доверенности нельзя выдавать ни в коем случае, а какие не представляют опасности, например, для покупателей и продавцов жилья.

Парадоксы генеральных доверенностей

Начнем с того, что как таковые генеральные доверенности на рынке недвижимости сегодня используются совсем нечасто. И это не потому, что люди не знают об их существовании. Представители Палаты недвижимости предупреждают: «По генеральной доверенности доверенное лицо может сдать или продать любое имущество (в том числе и недвижимое) любому нанимателю (покупателю) за любую цену и получить вырученные от сделки деньги. Не правда ли, с одной стороны удобно переложить все хлопоты на чьи-то плечи, с другой — легко стать жертвой мошенника? Поэтому не рекомендуется выдавать такие доверенности ни представителям любых агентств, ни юристам, ни адвокатам, ни кому бы то ни было еще».

Вообще-то генеральная доверенность при сделках с жильем – это некий привет из девяностых годов, когда повальная юридическая неграмотность населения приводила к массовым выдачам таких документов. По словам специалистов, и сегодня время от времени встречаются сделки с такими доверенностями. Чаще всего их выдают люди из регионов и отдельные граждане с пониженным чувством самосохранения.

Когда доверенность необходима

В агентствах недвижимости чаще всего практикуется получение доверенности от клиентов на сбор справок и документов, необходимых для совершения сделок, подачу и получение документов в органах регистрации. Такая доверенность не навредит участникам сделки.

Однако на рынке купли-продажи жилья есть вариант доверенностей, который часто путают с генеральной (общей) доверенностью. Но генеральная доверенность и называется генеральной, потому что один человек доверяет другому распоряжение всем имуществом. 

Если же в документе прописаны, какие - то конкретные действия -это уже целевая доверенность. Например, целевой может быть доверенность на продажу квартиры, которую собственник выдает своему представителю – родственнику или риэлтору – когда по той или иной причине сам не может присутствовать на сделке. По мнению экспертов, если целевая доверенность составлена грамотно, то возможных негативных последствий можно избежать.

Возможные ошибки при оформлении доверенности

Главной ошибкой при выдаче доверенности на продажу квартиры специалисты считают предоставление права на получение доверенным лицом денежных средств от реализации объекта. Это, как правило, происходит в случае, если обязательства по передаче денег собственнику объекта недвижимости вообще не прописываются в условиях доверенности, то есть отношения строятся на доверии.

Эксперты советуют не подвергать себя риску: «Даже если вы уверены в своем доверенном лице на 100%, нельзя исключать жизненные факторы, которые могут помешать передать вам денежные средства, полученные по сделке. Факт выдачи доверенности никаким образом не поможет опротестовать сделку, даже если вы не получили денег, так как вы передали это право доверенному лицу». То есть в любом случае деньги должен получать непосредственно сам продавец.

Есть и другие полномочия, которые доверителям, во избежании неприятностей, лучше исключить из доверенности. В частности, это право на подачу заявления о приостановлении государственной регистрации и отзыв документов из регистрационных органов.

Кроме того, если доверитель настаивает на продаже объекта по строго определенной цене, то ее следует обязательно указать в самой доверенности (как вариант – в качестве минимальной, если вы рассчитываете, что доверенное лицо сумеет продать объект еще дороже).

Купля-продажа по доверенности — зона риска и для покупателя

Специалисты утверждают, что сделки по доверенности на продажу квартиры - это повышенные риски как для продавцов, так и для покупателей, которые нередко признают участником сделки только собственника, но не его доверенное лицо. 

Такие опасения вызваны тем, что покупатель, как правило, не представляет, при каких условиях и кем выдана доверенность. Где гарантия, что она не была подписана человеком, не отдававшего себе отчет в совершаемых действиях (как вариант – находившегося в состоянии опьянения), или под угрозой насилия? Грамотные покупатели знают, что сделка, совершенная по такому документу, в случае судебного разбирательства будет признана недействительной.

Могут случиться и другие ситуации, в которых сделка с доверенным лицом чревата для покупателя различными неприятностями: от траты времени и нервов до потери денег и жилья. К примеру, доверитель может в последний момент отозвать документ или вообще умереть.

Известно немало случаев, когда под видом доверенного лица действовали мошенники с поддельными документами. Сегодня достоверность доверенности можно проверить с помощью федеральной государственной единой системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ), и это обезопасит участников сделки от фальшивых документов.

Как видите, продавцы и покупатели, совершающие сделки по доверенности, в какой-то степени рискуют всегда. А насколько этот риск оправдан в конкретной ситуации, потенциальному доверителю предстоит решать самому.