Совсем скоро дольщики, потерявшие деньги при строительстве домов, смогут предъявлять иски к поручителям обанкротившихся компаний, а также тем руководителям, из-за действий которых застройщик прогорел. Такое правило записано в законопроекте, который внесло в Госдуму правительство России.
Принятие законопроекта позволит повысить гарантии защиты прав граждан, которые подключились к программам долевого строительства.
Теперь у компаний-застройщиков появятся поручители, которые также будут отвечать по долгам. По словам разработчиков закона, строительная отрасль является одним из драйверов экономического развития страны.
Согласно прогнозу социально-экономического развития России, наибольший вклад в прирост ВВП в ближайшие два-три года внесут обрабатывающие производства, строительство, оптовая и розничная торговля.
Для дальнейшего развития отрасли необходимо наличие равных экономических и правовых условий ведения бизнеса по сравнению с остальными отраслями экономики", говорится в пояснительной записке. Одна из предлагаемых мер - смена вида ответственности.
Застройщики-банкроты будут нести не солидарную, как сейчас, а субсидиарную ответственность. Проще говоря: расплачиваться за разорившуюся компанию будут и другие юридические и физические лица, например, поручители.
"Дополнительный должник при субсидиарной ответственности встает на место основного должника", – поясняет член правительственной комиссии по законопроектной деятельности, председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.
Руководитель рабочей группы по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства Комитета ТПП РФ по безопасности предпринимательской деятельности Александр Моор в свою очередь полагает, что проект закона нуждается в доработке.
"Необходимо собрать все предложения воедино и обсудить их с экспертным сообществом", - подчеркнул он. По его словам, это можно будет сделать при подготовке проекта ко второму чтению. Например, по мнению экспертов, необходимо скорректировать нормы о блокировке счетов застройщиков.
Главное опасение вызывает то, что блокировка средств может привести к приостановке строительства, а это снова коррупционная составляющая. В рабочей группе предлагают, чтобы средства дольщиков размораживались и передавались застройщику поэтапно по окончании выполненных работ.
Как призвать к ответственности застройщика, сдавшего жилье с дефектами
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ изучила результаты спора гражданина и застройщика.
Ситуация такова: человек купил готовую к заселению однокомнатную квартиру и получил целый набор недостатков. Переделывать длинный список недоделок фирма отказалась, и новосел пошел в суд. Но проиграл, так как выявленные дефекты "не препятствуют проживанию и не являются существенными недостатками квартиры".
Как оформить права на жилье, купленное с использованием средств материнского капитала?
Тогда новосел обратился в Верховный суд, который и посчитал требования гражданина вполне справедливыми.
По мнению высокой судебной инстанции, многочисленные недоделки могут свидетельствовать о несоответствии квартиры предъявляемым к жилью требованиям. А защитить права гражданина в этом случае должен Закон "О защите прав потребителей".
Верховный суд признал, что гражданин получил от застройщика квартиру с многочисленными строительными дефектами: и пол, и стены, и потолок - все кривое, бетонная стяжка хрупкая, обои просто грязные, край радиатора заходит за пределы дверного проема.
Однако застройщик выдвинул в суде следующие аргументы: недостатки квартиры несущественные и не мешают использовать квартиру по назначению. А раз квартира пригодна для проживания, то дольщик не вправе требовать "безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены". Про уменьшение цены говорит закон о долевом строительстве.
Кроме того, как, заявил застройщик, в договоре с новоселом было условие о том, что передаваемая дольщику квартира должна соответствовать проектной документации и техническим и градостроительным регламентам.
В данном случае квартира соответствует условиям договора между застройщиком и дольщиком. А значит, по договору никто никому ничего не должен. Ведь у жилья есть разрешение на ввод в эксплуатацию.
Строительная фирма в суде утверждала, что дефекты, которые они не оспаривают, являются дефектами только с точки зрения некоторых строительных нормативов.
А так как эти нормативы "носят всего лишь рекомендательный характер и не включены в перечень обязательных к применению стандартов и сводов правил". Значит, и вменять их нарушение в вину застройщику нельзя.
С такими аргументами застройщика согласились все местные суды и полностью отказали новоселу в иске.
И только Верховный суд РФ, изучив по просьбе новосела отказы, с подобным решением коллег не согласился. Множество недоделок может говорить о несоответствии квартиры предъявляемым к жилью требованиям.
Верховный суд ссылается на Закон "Об участии в долевом строительстве..." (статью 7), который обязывает застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует не только условиям договора между ними, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных норм, но также и "иным обязательным требованиям".
Так, по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами России, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, имеет прямое отношение Закон "О защите прав потребителей".
В законе "О защите прав потребителей" перечислено, что считается недостатком товара: это несоответствие товара обязательным требованиям или условиям договора, а при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемым требованиям. Данный закон применяется в части, не урегулированной специальными законами.
В договоре между новоселом и застройщиком не определены спорные требования к качеству работ по стяжке пола, выравниванию стен и потолков.
Согласно выводам экспертизы выявленные при приемке квартиры отклонения "являются нарушением требований ряда СП и СНиП. Но в договоре истца нет и условий, которые допускали бы наличие строительных дефектов.
Верховный суд поручил местным судам пересмотреть дело. Как подчеркнула высокая инстанция, следовало установить, являются ли требования упомянутых СНиП и сводов правил теми требованиями, которые обычно предъявляются к качеству работ при простой отделке квартиры, и если являются, то могло ли их нарушение вести к отказу в удовлетворении заявленных требований.
