При наличии проблем в квартире с канализацией, электропроводкой, газовым оборудованием и прочим жильцы обращаются к специалистам для устранения неисправностей и оплачивают их услуги из своего кармана. Однако есть ситуации, когда такие проблемы должна решать управляющая компания за счет средств, включенных в ежемесячную оплату за обслуживание жилья.
Обязанности управляющей компании
Управляющая компания обязана организовать аварийно-диспетчерскую службу и обеспечить ее работу, т.е. прием заявок жильцов и оперативное устранение неполадок.
Подробный перечень услуг, которые управляющая компания обязана делать за счет средств, собранных с жильцов в рамках оплаты обслуживания жилья, прописывается в договоре управления многоквартирным домом. Обязательными условиями для таких соглашений являются:
-
работы и услуги, необходимые для обеспечения надлежащего содержания и ремонта общедомового имущества;
-
коммунальные услуги;
-
прочая деятельность, необходимая для обеспечения достижения целей управления многоквартирным домом
Так как данные договора предусматривают взимание с жильцов платы за оказание соответствующих услуг, то при непредоставлении услуг или при предоставлении услуг ненадлежащего качества жильцы вправе требовать соразмерного снижения взимаемых сумм.
Зона ответственности управляющей компании в квартире
Внутри квартиры управляющая компания обязана за свой счет и своими силами обеспечивать нормальную работу и удовлетворительное состояние общедомового оборудования, к которому относятся:
-
стояки горячего и холодного водоснабжения, а также стояки отопления, но только до точки первого соединения с отводящими трубами;
-
газопровод и отводы от него – до запорного крана (отключающего устройства);
-
стояки водоотведения и ответвления от них - до точки первого стыкового соединения с отводящими трубами;
-
приборы учета (счетчики), если они расположены до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами.
Также управляющая компания обязана за свой счет восстанавливать лепные детали и розетки, если здание, в котором расположена данная квартира, находится под охраной Государственной инспекции по охране памятников архитектуры.
Зона ответственности собственника жилья
Владельцы квартир и наниматели по договорам социального найма, т.е. проживающие в муниципальном жилье, обязаны за свой счет ремонтировать то оборудование, что по закону признано их частной собственностью, это:
-
индивидуальные приборы учета (счетчики);
-
газовые и электрические плиты;
-
батареи центрального отопления;
-
сантехническое оборудование (смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и сопутствующая фурнитура);
-
трубы и отводы – их части после точек соединения со стояками;
-
домофоны;
-
электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы, что находятся в квартире.
Аварийные ситуации
Ущерб после возникновения аварийных ситуаций, явившихся результатом проблем в сетях, например, скачок напряжения, в результате которого сломалась бытовая техника, или произошло возгорание, возмещает управляющая компания. Она же обязана восстановить утраченное.
В таких случаях составляется акт осмотра повреждений, пишется заявление о компенсации затрат. Утверждения сотрудников управляющей компании о том, что причина аварии – это перегрузка электросети, большое число работающих электроприборов, перепланировка, некорректная замена проводки, выполненная жильцами, гидроудар, в котором виноваты Теплосети, изношенные сети и т.д.; являются лишь способом избежать расходов.
В подобных случаях управляющие компании обязаны возмещать ущерб, т.к. например, подготовка трубных систем к отопительному сезону - их обязанность. Основания:
-
согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом имеет целью обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания;
-
если ремонт имущества собственников в квартире обусловлен ненадлежащим содержанием общего имущества или ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, согласно п. 149 Постановления Правительства РФ № 354 собственники вправе требовать от управляющей компании ремонта или возмещения понесенных расходов;
-
в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ N 491) сказано, что управляющая компания является энергоснабжающей, т.е. обязана обеспечить дом не только электричеством, но и горячей водой, отоплением, газом;
-
согласно ст. 542 ГК РФ качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, прописанным в госстандартах и иных обязательных правилах;
-
если абонентом по договору энергоснабжения выступает физическое лицо, использующее энергию для бытового потребления, обязанность обеспечить надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, т.е. на управляющую компанию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Если управляющая компания за устранение аварийной ситуации или за ремонт общедомового оборудования требует с жильцов дополнительную плату – она нарушает Закон «О защите прав потребителей» и статью 310 Гражданского кодекса РФ.
Борьба с недобросовестной управляющей компанией
Чтобы решить вопрос о компенсации ущерба управляющей компанией, необходимы:
-
доказательства вины управляющей компании или ее сотрудников – справка о вызове соответствующих специалистов по факту аварии и т.д.;
-
специалисты самой управляющей компании (техники, инженеры), которых следует вызвать, чтобы они описали повреждения и составили акт об этом;
-
требование, составленное на имя руководителя организации в письменном виде, о возмещения ущерба;
-
при отказе – получить заключение независимой экспертизы об истинной причине аварии;
-
опись пострадавшего имущества – указать поврежденные элементы отделки, мебель, технику и прочее;
-
поддержка свидетелей – соседей.
Помимо претензии в адрес управляющей компании можно одновременно обратиться с соответствующим письмом в Государственную Жилищную Инспекцию. Оба обращения направляют почтовыми отправлениями с уведомлением.
На ответ у управляющей компании есть 10 дней. При отрицательном решении или отсутствии реакции следует готовить обращение в суд, где нужно будет предъявить все вышеперечисленные доказательства. При решении спора в судебном порядке пострадавший вправе требовать:
-
компенсации причиненного морального вреда;
-
неустойку и штраф за неудовлетворение законных требований потребителя в добровольном порядке.
