Имущественные вычеты в 2017 году: изменения и особенности

С 1 января 2016 года изменены нормы, касающиеся определения дохода — изменения в налоговый закон текущего года. Данные изменения будут действовать и в 2017 году. Что изменилось при продаже недвижимости в 2016-2017 гг и какой налоговый вычет можно получить при продаже и покупке квартиры, комнаты, доли? Имущественные налоговые вычеты в 2016, а также в 2017 году - на ремонт и строительство, проценты по ипотеке - какие правки в законодательстве? Вопросы и ответы для читателей.

Для расчета НДФЛ основой является доход, полученный от продажи недвижимого имущества. Закон предусмотрел возможность уменьшения этой основы за счет имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей. И еще в прошлом году получалось так, что налогоплательщики, указав в договоре купли-продажи сумму продажи 1 000 000 руб. и воспользовавшись вычетом, игнорировали НДФЛ.

Сейчас налогоплательщик тоже вправе указать любую стоимость продаваемого недвижимого имущества. Но появился такой нюанс: если сумма дохода от продажи будет меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то налог необходимо будет уплачивать с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Если же налогоплательщик пренебрежет этой нормой закона и занизит продажную стоимость недвижимого имущества, у налоговых органов есть право доначислить налогоплательщику НДФЛ. При этом имущественный налоговый вычет по-прежнему остается в размере 1 000 000 рублей.

Если окажется, что кадастровая оценка объекта недвижимого имущества, участвующего в сделке, не определена на 1 января года, в котором осуществляется государственная регистрация перехода права собственности, – положения о кадастровой стоимости не применяются.

Можно ли получить имущественный налоговый вычет при покупке или строительстве нескольких объектов недвижимости?

Порядок получения имущественного налогового вычета при строительстве либо покупке жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них изменился с 1 января 2014 года. Налогоплательщик теперь может воспользоваться правом получить имущественный налоговый вычет по нескольким объектам. При этом, если стоимость приобретенного объекта ниже предельной суммы имущественного вычета, т.е. 2 000 000 руб., то «допользоваться» остатком вычета можно будет по иному объекту, приобретенному позже. Но эта возможность относится лишь к объектам, приобретенным начиная с 1 января 2014 г. И еще одна особенность этого нововведения: - право «допользоваться» имущественным налоговым вычетом возникает только при условии, что имущественный налоговый вычет налогоплательщик до 2014 года не получал.

Какие расходы учитывают при предоставлении имущественного вычета

Расходы на приобретение недвижимости можно разделить на три группы.

Первая - на строительство, достройку, покупку и отделку: жилого дома (доли в нем); квартиры (доли в ней); комнаты (доли в ней); земельного участка, предоставленного под жилищное строительство или участка на котором расположен жилой дом (доля в нем).

Вторая - на уплату процентов по ипотечным займам и кредитам, которые предоставлены для строительства покупки вышеупомянутых объектов (жилого дома, квартиры, комнаты и т. д.).

Третья – на уплату процентов по банковским кредитам, полученным для перекредитования ипотечных займов и кредитов.

В перечень расходов на строительство или покупку жилого дома (доли в нем) дан в пп. 3 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса включены расходы:

• на приобретение самого жилого дома (в том числе не оконченного строительством);

• на разработку проектной и сметной документации;

• на приобретение строительных и отделочных материалов;

• на работы или услуги по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

• на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Кроме того, в числе затрат и расходы на покупку земельного участка, предназначенного для жилищного строительства или участка на котором расположен жилой дом (пп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса). Такие расходы могут быть учтены в составе вычета лишь после получения права собственности на дом, который расположен на участке.

В перечень расходов на приобретение квартиры или комнаты (доли в них) включены расходы:

• на приобретение самой квартиры, комнаты или доли, либо прав на них в строящемся доме;

• на приобретение отделочных материалов;

• на работы, связанные с отделкой этого имущества;

• на разработку проектной и сметной документации, на проведение отделочных работ.

Нужно ли дожидаться окончания налогового периода, чтобы воспользоваться имущественным вычетом?

Государство предоставляет налогоплательщикам право получить налоговые вычеты в размере расходов на покупку жилья и уплату процентов по ипотечному кредиту либо через налоговую инспекцию, либо через так называемого налогового агента (по месту работы). При этом во втором случае нет необходимости дожидаться окончания налогового периода. Можно, вступив в право владения квартирой или домом в любой период календарного года, сразу получить в налоговом органе справку, подтверждающую право на вычет, и отнести ее работодателю вместе с заявлением.

Можно ли получить имущественный вычет за достройку или ремонт жилого помещения?

Расходы на отделку квартиры или достройку дома, произведенные в последующие за покупкой годы, включаются в общий вычет. До недавнего времени ФНС России утверждала, что все расходы на достройку и ремонт жилища нужно включить в налоговую декларацию, которая подается вместе с первым заявлением на получение имущественного вычета.

Например, если человек купил квартиру «со строительной отделкой» и обратился в налоговый орган за возвратом НДФЛ в связи с покупкой жилья, а достройку и ремонт объекта начал на следующий год, включить эти расходы в вычет не удавалось. Заявленный налогоплательщиком вычет считался повторным, поскольку в предыдущем году ему уже была предоставлена данная льгота в отношении того же объекта недвижимости при его приобретении.

Но решение Верховного Суда было иным: «Получение имущественного налогового вычета в течение нескольких налоговых периодов не будет являться повторным, если вычет предоставляется в связи с достройкой (отделкой) объекта недвижимости, не завершенного строительством (полученного без отделки) на момент приобретения». Так что теперь можно достраивать дом в течение нескольких лет, добавляя новые расходы к уже указанным в декларациях за прошлые годы.

Как будет рассчитываться «допользование» имущественным вычетом, если налогоплательщик впервые воспользовался им в 2014 году, а вторично – в 2016?

Предельная сумма имущественного вычета равна сумме имущественного вычета, действующего на дату первичного его заявления. Если гражданин впервые воспользовался имущественным вычетом в 2014 году в сумме 1 000 000 руб., то при приобретении ещё одного объекта в 2016 году у налогоплательщика остается право на имущественный вычет в сумме остатка от 2 000 000 руб.(а это в приводимом случае 1 000 000 руб.),  при этом указанная сумма не увеличивается в связи с повышением предельной суммы имущественного вычета. 

Может ли гражданин передать свое право на получение имущественного вычета супругу?

Налогоплательщик, выйдя на пенсию, может передавать неисчерпанный имущественный вычет своему супругу (супруге)

Но еще в 2013 году ФНС заявляла, что изменение порядка использования имущественного налогового вычета подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК не предусмотрено. Однако Верховный Суд посчитал, что в названной статье закона нет положений, которые бы ограничивали одного из супругов в праве учесть оставшуюся часть расходов по приобретению жилья при исчислении собственной налоговой базы в том случае, если имущественный вычет вторым супругом получен не полностью. Главное, чтобы совокупная сумма вычета не превышала предельного размера – 2 млн руб.

Эта позиция Верховного Суда актуальна для тех, кто купил недвижимость до 1 января 2014 года.

Существуют ли ограничения на имущественный вычет?

Такие ограничения есть, но их немного немного.

Первое. Имущественный вычет не предоставляется, если недвижимость приобретена у взаимозависимого лица. Взаимозависимыми являются лица, которые перечислены в статье 105.1 Налогового кодекса. Например, близкие родственники. Поэтому, если гражданин купил квартиру у жены/мужа (родителей, брата, сестры), то в вычете ему откажут.

Второе. Имущественный вычет не предоставляются, если недвижимость оплачивали за гражданина другие лица, и у него никаких обязательств перед ними нет. Но если, к примеру, работодатель дал сотруднику деньги на покупку квартиры в долг по договору займа, то вычет налогоплательщик получит. Ровно также сохраняется на имущественный вычет право, если покупается квартира за счет банковского кредита. Обязательства вернуть деньги и в первом и во-втором случае остаются.

Третье. В состав имущественного вычета нельзя включить расходы на покупку квартиры (другой недвижимости), которые оплачены из средств материнского (семейного) капитала или за счет выплат из федерального, регионального или местного бюджета (например по жилищным сертификатам). Если, например, квартира стоит 1 800 000 руб. и сумма в размере 250 000 руб. оплачена за счет материнского капитала, вычет составит лишь 1 550 000 руб. (1 800 000 - 250 000).

Какие документы нужны, чтобы получить имущественный вычет?

Чтобы получить имущественный вычет при покупке квартиры (другой недвижимости), необходимо предоставить налоговикам декларацию формы 3-НДФЛ и специальное заявление на вычет. Все расходы, которые включаются в сумму имущественного вычета, должны быть подтверждены документами. К декларации формы 3-НДФЛ прилагают все документы, которые подтверждают расходы на оплату недвижимости (или процентов по ипотечному кредиту) и право гражданина на возврат налога.

Для получения имущественного вычета при покупке квартиры или комнаты на вторичном рынке необходимо предъявить:

• договор на приобретение квартиры (комнаты) со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;

• документы, подтверждающие факт оплаты квартиры или комнаты (например, расписки продавца в получении с вас денег, платежных поручений и т. д.);

• свидетельство о праве собственности на квартиру (комнату).

При получении имущественного вычета при покупке квартиры или комнаты в новостройке по договору долевого участия в строительстве или договору переуступки прав потребуются:

• договор долевого участия в строительстве (инвестировании) либо договор уступки права требования со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к ним;

• документ, подтверждающий факт передачи квартиры или комнаты (например, акт приемки-передачи);

• документы, подтверждающие факт оплаты договора долевого участия в строительстве (например, платежные поручения и т. д.).

При получении имущественного вычета при покупке жилого дома и земельного участка:

• договор на приобретение жилого дома и земельного участка со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;

• документы, подтверждающие факт оплаты жилого дома и земельного участка (например, расписка продавца в получении от вас денег, платежных поручений и т. д.);

• свидетельство о праве собственности на жилой дом и земельный участок.

• При получении имущественного вычета при оплате процентов по ипотечному кредиту, потраченному на приобретение недвижимости:

• кредитный договор со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;

• документы, подтверждающие факт оплаты процентов по кредиту (например, справка банка, выписка со счета и т. д.).

Если помимо расходов на покупку самой квартиры или дома налогоплательщик включает в состав вычета и затраты по ее отделке (достройке дома), то понадобятся и документы, которые их подтверждают. Это могут быть договоры подряда со строителями на проведение работ по отделке, чеки ККТ, подтверждающие оплату этих работ, товарные чеки на приобретение стройматериалов и чеки ККТ, подтверждающие их оплату. Если документов не будет, то сумму подобных расходов в вычет включить нельзя.